[摘要] 楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
汪巍:调控政策下机遇与挑战并存 商业地产将迎春天
东城泰富总经理汪巍
在目前楼市宏观调控背景下，商业地产比较多，从2010年来经历的几次调控一次比一次严厉，宏观政策调控将会一个常态化。以前我们把楼市调控叫空调，现在各种各样的政策都下来了，这个影响是很大的，在这种情况下，原来住宅投资的需求完全是被打压了，这对商业地产来讲机会是很大的，这是一块。
第二，从住宅投资和商业投资对比来说，刚才谢专案也说到了，原来的商业地产为什么不被很多投资者所看好，有一个很重要的问题，是他承担的税费成本比较大、资金可利用的杠杆很低。现在不一样了，住宅契税的调整，也使得其跟商业地产差不多了，不再有那么大的优势。从银行的贷款杠杆来看，商业一直是首付50%，利率是在基准利率上上浮10%，现在住宅贷款优惠利率也没有了，所以也导致为什么调控下四十年产权公寓比较好的原因。
再看投资渠道，股票也是上窜下跳的，古董很多人也不懂，房地产就成了一个很好的渠道，可现在住宅不能投资了，于是大家可能就会转向商业，而且中国人有一个爱好就是有钱就买房，这是很重要的一个原因。从我们所做的事情，在这样的社会背景下，很多投资客户已经往这方面走了。我们也做了一个背景调查，商住淡化是比较明显的，投资却是写字楼的租金年年往上走，虽然售价没有明显的提高，还是一万二三左右，但是租金从原来一块多提到两块，好一点提到三块，汇金大厦也要两块多了，从租金投资来看其实比住宅投资要高很多的，所以我们觉得在目前宏观调控背景下，从投资风险来考虑也好，从潜力来看也好，应该说商铺和写字楼可能会是一个机会。这是从楼市宏观调控背景下来考虑商业地产可能会迎来一个春天，商住倒挂的格局有可能会出现转机。
我再谈一下面临的机遇，刚才有人说机遇谈不上，我觉得机遇还是大的，新的政府领导换届以后，他提出三思三创，提出打通断头路，这就是很大的机遇，一个道路的贯通对一个商铺价值提升的影响是很大的。比如说通途路开通以后，原来明楼这边车都走不了，但是09年通了以后，，中途路中信路（音译）就起来了，生意很火。这里面面临很多机遇和挑战。当然像这种断头路开通也有一定风险，比如说九九天桥原来造的时候方便了很多群众，但也影响了很多商业，比如恒隆中心，很大原因就是因为这个，把整个楼卧在下面了，商家不能展示出来，是很大的影响。
机会很多，特别是在目前宁波地铁也在修建，城市在慢慢扩大，城市道路建设规划也在往更加合理的方向发展，所以我觉得机会或者我们面临的机遇还是挺大的，就看我们怎么样甄选适合的。这是一个。
第二，刚刚说到挑战。现在很多开发商都认为我们这里是旺铺。这里面有一个概念，商业广场运营很重要，如果是卖的话后期可能运营管理比较麻烦，我们看联盛目前的状况应该是很悲惨，你要卖的就不要说我是的！我想说的就是这样，商业地产在目前宏观调控的背景下，很多时候也是在政府的推动下，其实机会是很大的。
商业地产前面也讲了很多，都是比较看好的，机会是很多的，但这里面也会有很多问题，比如说谢专案说的供应太多，是不是有那么多人去；还有一个就是有没有能力把它运作好，这一块怎么样把它做好，等等这些问题。
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