[摘要] 楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
爱地机构市场总监许哲
商业地产总体来说，分为这样几个类型，我简单说下每个特点：
首先是商业综合体，像万达广场这样，它可能面对几个挑战：首先是开发公司的要求，一是对资金的安排，因为不一定会卖掉，就像富邦世纪商业广场一样，除了商铺以外还有一部分单身公寓，如果商铺要做保留的话就意味着占用资金量比较多；第二就是操作能力，商业团队的操作能力，包括招商之前的商业规划和运营管理。大型商业综合体并不是一般公司可以操作的，这是个挑战就是对开发商的。第二就是商业综合体的商业规划，包括业态定位，它取决于两方面，一方面是我们对商业的理解，第二是实现的执行能力。有些商业业态做出来以后，最终执行的时候发现有一些会死掉，比如说楼上会死掉或者是背街的会死掉，一开始想得很好但是做出来并不是很好，像天一广场这么好的位置，这么大人流量他的背街和三楼很长一段时间日子很难过，背街就是稀稀拉拉几个谈恋爱的人在走来走去。第二，就是想到了，但是不能做到。比如说在楼上做一个电玩，做三千到五千平方米的规模，但是这个商业是不是有这个能力，包括开发商是不是有这个能力能招一个这么大规模的电玩，并且它愿意到三楼或者四楼去。另外一个招商的执行，招商是非常复杂的，在宁波真正拥有很强招商能力的公司，无论是开发公司还是代理公司几乎是没有的，这是的一个问题。第三是后期管理，商业综合体牵涉到方方面面，不仅仅是持续的招商，像天一广场后来可能总体定位也要因为微调，新百货商场一样，其实里面的东西很复杂，对大型综合商业体来讲并不是一般公司可以做的。
对公寓方面，，原来做公寓的时候并不是非常的用心，我们觉得公寓是一个退而求其次的东西，公寓就是隔小一点，装修一下，卖掉，卖得比住宅便宜就可以了，因为价格上有很强的吸引力。但是随着公寓项目的增多或者说公寓项目想做出更大附加值，势必要在产品上更用心。公寓一定会往上走，但是在价格往上走的时候产品差异性就会逐渐体现出来，尤其是户型包括装修方面，装修我一直认为它是产品的一部分，这是我对公寓的理解。
再一个是写字楼，写字楼受政策影响比较大，政策规定了比如说一般地段是两百平方米，重点是四百平方米才可以销售，就导致单位面积比较大写字楼过大，高端写字楼过多，实际上像宁波这种城市并不是对写字楼没有需求，但需求不一定是这么大面积，像科技园区高新区都做到五百平方米以上了，五百平方米以下都没有，其实宁波很多中小型企业，需要的写字楼面积并不是那么大、档次并不需要那么高。我们原来也做过调查，小面积写字楼一个是供应比较小，另外出租也蛮好，租金也不低。写字楼是受政策影响结构性一个市场，有一部分大面积的写字楼比较过剩或者是难做，小面积还可以。
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