[摘要] 楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
汪巍:调控政策下机遇与挑战并存 商业地产将迎春天
东城泰富总经理汪巍
在目前楼市宏观调控背景下，商业地产比较多，从2010年来经历的几次调控一次比一次严厉，宏观政策调控将会一个常态化。以前我们把楼市调控叫空调，现在各种各样的政策都下来了，这个影响是很大的，在这种情况下，原来住宅投资的需求完全是被打压了，这对商业地产来讲机会是很大的，这是一块。
第二，从住宅投资和商业投资对比来说，刚才谢专案也说到了，原来的商业地产为什么不被很多投资者所看好，有一个很重要的问题，是他承担的税费成本比较大、资金可利用的杠杆很低。现在不一样了，住宅契税的调整，也使得其跟商业地产差不多了，不再有那么大的优势。从银行的贷款杠杆来看，商业一直是首付50%，利率是在基准利率上上浮10%，现在住宅贷款优惠利率也没有了，所以也导致为什么调控下四十年产权公寓比较好的原因。
再看投资渠道，股票也是上窜下跳的，古董很多人也不懂，房地产就成了一个很好的渠道，可现在住宅不能投资了，于是大家可能就会转向商业，而且中国人有一个爱好就是有钱就买房，这是很重要的一个原因。从我们所做的事情，在这样的社会背景下，很多投资客户已经往这方面走了。我们也做了一个背景调查，商住淡化是比较明显的，投资却是写字楼的租金年年往上走，虽然售价没有明显的提高，还是一万二三左右，但是租金从原来一块多提到两块，好一点提到三块，汇金大厦也要两块多了，从租金投资来看其实比住宅投资要高很多的，所以我们觉得在目前宏观调控背景下，从投资风险来考虑也好，从潜力来看也好，应该说商铺和写字楼可能会是一个机会。这是从楼市宏观调控背景下来考虑商业地产可能会迎来一个春天，商住倒挂的格局有可能会出现转机。
我再谈一下面临的机遇，刚才有人说机遇谈不上，我觉得机遇还是大的，新的政府领导换届以后，他提出三思三创，提出打通断头路，这就是很大的机遇，一个道路的贯通对一个商铺价值提升的影响是很大的。比如说通途路开通以后，原来明楼这边车都走不了，但是09年通了以后，，中途路中信路（音译）就起来了，生意很火。这里面面临很多机遇和挑战。当然像这种断头路开通也有一定风险，比如说九九天桥原来造的时候方便了很多群众，但也影响了很多商业，比如恒隆中心，很大原因就是因为这个，把整个楼卧在下面了，商家不能展示出来，是很大的影响。
机会很多，特别是在目前宁波地铁也在修建，城市在慢慢扩大，城市道路建设规划也在往更加合理的方向发展，所以我觉得机会或者我们面临的机遇还是挺大的，就看我们怎么样甄选适合的。这是一个。
第二，刚刚说到挑战。现在很多开发商都认为我们这里是旺铺。这里面有一个概念，商业广场运营很重要，如果是卖的话后期可能运营管理比较麻烦，我们看联盛目前的状况应该是很悲惨，你要卖的就不要说我是的！我想说的就是这样，商业地产在目前宏观调控的背景下，很多时候也是在政府的推动下，其实机会是很大的。
商业地产前面也讲了很多，都是比较看好的，机会是很多的，但这里面也会有很多问题，比如说谢专案说的供应太多，是不是有那么多人去；还有一个就是有没有能力把它运作好，这一块怎么样把它做好，等等这些问题。
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北仑蓝海资源配置有限公司招商销售主管孟庆宇
我主要谈一下我们所在的北仑这个地区。北仑有五个开发区，这里有一个内部因素和外部因素，外部是政策、市场和机遇问题，内部是我们自己在做的整合区域。北仑是一个以制造加工业为主的区，我们这个项目到北仑区以后本来就是要带动中提升，在商业地产下面我们根据北仑区域的环境做自己的外部事情，比如招商、产业配套包括以后为企业服务的东西。入驻的企业和周边配套商业在我们这个特有的商业项目里面完成我们自己的事情。
十二五我们还是展望的，十二五的北仑区域能给我们带来什么政策呢？就是一个区域大环境。我们在这个区域遇到一些问题，怎么样解决问题就是我们需现在要思考的，在产业里面，包括我们项目中间的产业配套、北仑区的产业配套以及宁波大市区的产业配套，我们是以做产业地产的服务业为主的，不可能说一个企业进来后就是一个空空的写字楼，后续就交给物业了！我们的配套要做足，企业是需要大家共同来做的。但是房地产跟企业怎么样结合这就是我们现在要做的工作。我们集团公司一直在做这个事情，包括跟一些基金公司合作为企业解决问题，这是我们一直在做的功课，大家也在探讨这个功课怎么做，这个写字楼并不是单纯的装修、5A、9A的问题。
北仑的政策也在引导，他的港口建设已经非常好了，但是周边的物流配套还是刚刚起步，我们要结合当地区域的经济优势来做商业地产和产业地产的项目，这样的话对我们本身的项目和周边都会有一定的带动作用。
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21码头企划部经理韩敬同
近二十年来房子的价值基本上没有太大的变化，都是在等量的区间内波动，无非是商业房产和住宅资产在不同的时期内，某一部分放大与缩小的关系。以天一广场等举例来说，在整个城市化进展的不断推进中，以前的天一广场和现在的和义大道、月湖盛园等作为宁波的名片，它们的商业价值一直在被放大。
对于我们这种本土开发企业来讲，开发商业项目追求的是经济利益，同时是商业保值价值取向的再放大，这个“再放大”是相对而言。有多少外来人口取决于住宅市场在体量放大的时候受到的关注度有多大，恰巧这几年宁波的住宅市场由于住宅和商业的比值处在比较均衡的情况下，我们反而认为它是在倒挂。事实上只是因为住宅需求的不断增大使外来人口以及当地企业主们觉得住宅更保值而已。商业房产却只是在区间内不断的波动，价值没有放大。
目前国家出台的政策，包括房产税、限购令等都是针对住宅房产，商业房产的价值恰恰在这个时间内又被释放出来了。这并不是说商业房产在我们整个取向里释放出来后能带给我们什么，其实商业房产是一个很宽泛的概念，它包括企业前期的规划、开发、建设、运营、附带品牌，以及能够为商业人群带来哪些益处。商业房产需要经过若干年的扶持和培养才可以形成一个完整的产业。宁波的商业房产必须是商业加公寓，或者是商业加办公，做一个产品的组合才可以保证开发企业的利益，或者说资金平衡。多数项目是做完公寓和办公楼，卖了以后保持资金平衡然后再去运营，我们21码头也是通过这样的过程来达到一个资金平衡，同时为自己的商业项目带动一些人群，周边的青林湾、维科上院，包括安置房、经济适用房等，整个海曙副中心的商业圈带动了商业人口，包括交通的完备等一系列城市设施的建不断完善的基础上，商业的价值才再不断的放大。
刚刚都提到万达，实际上万达有自己的产品模式，无论是第几代，他有自己的发展过程。作为我们自己开发的商业项目，我们要问清自己的目的是什么，包括周边的需求是什么，做任何一个商业项目我们都要考虑自己的目的和供需关系，如果周边的需求量和人流量能达到自己要推的五万方或者十万方，那也未尝不可。在当前面粉贵过面包的行情下，造好了整个商业项目卖掉拿回来的资金不足以新拍一块土地，那我们还不如好好运营它，这样就变成了自己的一个事业。万达是经过若干年的洗礼，不断的整合自己的资源，他现在有沃尔玛，有自己的商业品牌引进，是一个很完整的商业架构。现在的万达叫万达地产，囊括了诸多品牌商家，它若是想上市不仅仅是万达地产还有万达百货包括他下面所有的产业，它可以分成若干个融资渠道，去囊括自己的资金链，如果上市以后他所回报的价值就是我们现在所看到万达广场，他的价值就会无限的放大。我们做商业，也是若干的机会或者若干的住宅市场不断的变化，才使我们走到了商业发展的道路上，当然我们也自己去开发住宅，自己开发办公。政府在不断的扶持南部商务区和东部新城，实际上扶持之后是会带来相应的企业回报的，因为供需有了变化。对开发企业来讲，租金低但没有需求，为什么要去做呢？住宅市场是因为有需求，所以才去做，因为有利润，所以才要做。商业地产也是一样，如果需求很大我们也会好好经营，也要考虑资金链和未来企业发展状况。我们现在做21码头也是在不断的调整，不断的在自己的架构下完善，未来的发展可能会是每个区域依靠一个辐射点，同时进行几个点联动的模式。作为海曙的副中心，我们与三江口联动，具体的距离也就是3.6公里。未来我们怎么样去放大商业，或者说一个商业项目，我的理解是商业项目不只是一个单一的东西，而是诸多商业项目抱团在一起形成的一个商业圈。海曙、江东、东部新城都是这样，都是在发展过程中再发展。
商业地产在合理的区间内波动，有没有限购令都没有关系，无非就是商业价值是放大还是缩小。对2011年的预测，我是采取谨慎乐观的态度，谨慎就是在资金投入、团队和许总强调的方面需要保持谨慎；乐观是因为整个总体行情，房地产业毕竟是中国经济支柱产业，对经济的带动也是至关重要的。
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爱地机构市场总监许哲
商业地产总体来说，分为这样几个类型，我简单说下每个特点：
首先是商业综合体，像万达广场这样，它可能面对几个挑战：首先是开发公司的要求，一是对资金的安排，因为不一定会卖掉，就像富邦世纪商业广场一样，除了商铺以外还有一部分单身公寓，如果商铺要做保留的话就意味着占用资金量比较多；第二就是操作能力，商业团队的操作能力，包括招商之前的商业规划和运营管理。大型商业综合体并不是一般公司可以操作的，这是个挑战就是对开发商的。第二就是商业综合体的商业规划，包括业态定位，它取决于两方面，一方面是我们对商业的理解，第二是实现的执行能力。有些商业业态做出来以后，最终执行的时候发现有一些会死掉，比如说楼上会死掉或者是背街的会死掉，一开始想得很好但是做出来并不是很好，像天一广场这么好的位置，这么大人流量他的背街和三楼很长一段时间日子很难过，背街就是稀稀拉拉几个谈恋爱的人在走来走去。第二，就是想到了，但是不能做到。比如说在楼上做一个电玩，做三千到五千平方米的规模，但是这个商业是不是有这个能力，包括开发商是不是有这个能力能招一个这么大规模的电玩，并且它愿意到三楼或者四楼去。另外一个招商的执行，招商是非常复杂的，在宁波真正拥有很强招商能力的公司，无论是开发公司还是代理公司几乎是没有的，这是的一个问题。第三是后期管理，商业综合体牵涉到方方面面，不仅仅是持续的招商，像天一广场后来可能总体定位也要因为微调，新百货商场一样，其实里面的东西很复杂，对大型综合商业体来讲并不是一般公司可以做的。
对公寓方面，，原来做公寓的时候并不是非常的用心，我们觉得公寓是一个退而求其次的东西，公寓就是隔小一点，装修一下，卖掉，卖得比住宅便宜就可以了，因为价格上有很强的吸引力。但是随着公寓项目的增多或者说公寓项目想做出更大附加值，势必要在产品上更用心。公寓一定会往上走，但是在价格往上走的时候产品差异性就会逐渐体现出来，尤其是户型包括装修方面，装修我一直认为它是产品的一部分，这是我对公寓的理解。
再一个是写字楼，写字楼受政策影响比较大，政策规定了比如说一般地段是两百平方米，重点是四百平方米才可以销售，就导致单位面积比较大写字楼过大，高端写字楼过多，实际上像宁波这种城市并不是对写字楼没有需求，但需求不一定是这么大面积，像科技园区高新区都做到五百平方米以上了，五百平方米以下都没有，其实宁波很多中小型企业，需要的写字楼面积并不是那么大、档次并不需要那么高。我们原来也做过调查，小面积写字楼一个是供应比较小，另外出租也蛮好，租金也不低。写字楼是受政策影响结构性一个市场，有一部分大面积的写字楼比较过剩或者是难做，小面积还可以。
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明海商业广场销售部经理朱奕奕
明海商业广场是镇海新城南部核心区，引进乐购超市，还有数字影院、电玩。镇海现在有很多大的房产公司像万科、保亿、保利……万科城在镇海有五十万方，他们的商业有近十万方，保利有近二十万方，还有其他一些房产公司在镇海都有好几个商业项目。这些大的房产公司之后的动向都是转向商业地产，商业地产的销量和客户的关注的确有很大的转变，像我们之前可能会觉得住宅非常好卖，比较冷，大家觉得会降价所以持币观望。
对商业地产的挑战来说，它不仅仅是今年或者明年更不是对一个项目，住宅可能当日清盘或者销售百分之多少开发商就满意了，商业地产是一个区域的定位、政府的定位，还有之后的运营，刚才陈总说像万达个个都比较好，是因为他有整体的体系，从最初项目的选址、规划定位、政府周边的配套，因为它需要很多方面的配合。鄞州区最初06年万达进驻的时候周边没有人住，灯火黑暗，现在为什么会灯火辉煌，周边有大型的住宅小区，政府对周边的规划是非常重要的。
如果限购令取消的话短期内肯定有影响，只是逐渐恢复而已。我对商业地产的走势也是比较乐观的，宁波住宅大的局已经布好了，包括鄞州、江北也好，而且有一些新建小区都是在建设中或者是交付中，我觉得大的局都布好了，接下来商业地产就要做把这个点支起来，宁波这几年的思路就是以天一广场为中心在辐射几个点，这几个点在未来几年肯定要慢慢支起来，商业地产要往深往精做。商业地产今年我还是非常乐观的，对镇海这个片区，一是有很大地产商进驻，第二政府非常扶持商业项目，现在我们要做的就是抓住机遇，迎接挑战，做好每一个商业项目。
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四明城市广场专案谢丙伟
作为住宅来说，前两年投资把潜在的价值挖掘得非常多，商业在这几年一直价格都是偏低的，从去年开始主要的政策都是对住宅，国家的调控方向也是住宅，商业这块国家没有调控；另外由于通货膨胀、物价上涨，这些可能是长期的趋势，商业价值可能会逐步的显现出来，也会得到一定的提升。从去年下半年开始商业商铺比较热，这跟整体资金流向商铺是有关系的。一部分投资客户买商铺也是为了保值以及对这个产品未来潜力的看好。从我们四明城市广场来看，总体来说情况比较良好，客户在咨询商铺这块，认为商铺价值大于办公的价值，但相对来说商业需求量跟以前的住宅比较，起码比09年好很多。我个人认为，客户对商业的需求会提高，主要是地段和价值比较看中，以后中心区域的商业会好点，偏远地方要看实际情况。
目前，商业地产应该是一个机遇，主要是国家对房地产的调控造成商业目前的机遇，类似这种机遇我觉得对商业地产的发展来说，从长远来讲并不是一件好事情，为什么？整个调控情况都是“机遇”住宅市场的调整，商业可能在近期需求量会加大，但是长远来说不一定，现在的机遇是整体的政策带来的。
商业地产的挑战，我认为是由于目前新的政策下，商业地产有这么大需求量，产品是不是能设计的对路，是否符合市场需求。我个人认为，作为办公楼宁波供应量是明显过大，包括租金也好，下半年可能会有一定下浮，因为下半年推出的量会比较大。宁波办公楼供应量我认为明显偏大。另外，包括商业地产，还有宁波很多在造的广场，是不是确实有这么大市场需求量，包括鄞州商务区，目前造的商业广场，包括联盛广场、BEST广场，是不是真的有这么多消费力，产品设计是不是真的对路。短期来说，除了我们自己在设计上、产品规划上有一些问题以外，不太有什么大的问题。
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惠中房产副总经理吴泳
我们公司写字楼这块比较少，包括启发商业广场打造的商业综合体。政策调控下来，按照目前我们接待的情况来看，住宅数量是急剧下降，目前客户对购买的欲望更淡。我们的盘去年基本上都走掉，今年就是几个新盘，住宅客户积累的量跟去年相比，没有达到我们预期目标。反而商业咨询的会相对比较多，特别是沿街商铺。市面上的通货膨胀和货币贬值，大家更愿意选择一些铺位相对差一点有发展潜力的，以“养”的心态去持有。
新政出来对商业也没有限购，但也不像住宅那么火爆，肯定有一个持续稳健发展的过程，SOHO公寓是刚性需求，而且是低收入者持有比较多，相对投资客可能比较少。投资肯定是要算，商铺在3%已经比较好，以往是4到50%，现在控制在3%左右。
商业地产面临的机遇大家都知道，新政出台和投资渠道机遇还是比较大的。商业地产业态主要分三类，我觉得公寓的机遇可能从住的角度包括基本的投资角度考虑的会比较多，目前宁波大大小小的商业，这种综合体形态还是比较多，各个区包括各个点，政府也有一定的要求，要求配商业业态和商业综合体。所以商业业态这块的挑战我认为不是在于他的销售包括投资，而是后期的维护上，包括商业综合体招商。这是未来做商业各个开发商要重点深化的。包括万达，万达他的商铺包括运行模式都是自己持有，而这对我们一些开发商来讲压力会比较大，涉及到时间周期性比较长。商业招商这块，目前宁波专业团队也有几个，但是不多，还是处于传统的销售，满足自住为主。我觉得今后的挑战还是招商，不单单是项目建成的招商，对商业业态的整体把握；还有一个就是对商业综合体产品布局的规划，这涉及到细节会很多，比如说业态的布局、走到布局。如果对这方面有研究的人都知道，我们去看万达他楼梯走向，特别是江北万达，他虽然不是引进很多一线品牌或者是知名品牌，他的楼梯布局，包括楼梯出口几个主力店，是很有讲究的。
2011年商业地产的走势，我是比较乐观的。很简单，限购令出来对商商铺、SOHO是有推动作用，但也没有说一下子就很火爆；但取消以后也不是说会有影响，宁波消费已经是理性的状态，包括有几个商业综合体没有做好是他的规划和定位、促销没有做好。2011年我还是持乐观的态度，包括我们公司几个项目前期积累的情况来看，只要不是在断头路上我觉得是没有问题的。
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和邦集团营销部经理 云
我们是商业地产的写字楼这块，作为写字楼租赁市场来讲，鄞州区市场还是比较火爆的，宁波的发展一个是科技园区，一个是鄞州南部商务区，体量比较大，整个市场需求也比较强烈，各有各的特色，特别是鄞州南部商务区一部分是自用为主，一部分销售比较好，有一定空间但也是竞争激烈。宁波现在写字楼市场前两年开发销售剩余的量，包括海曙拍卖出去的写字楼的数量，扣除自用和政府办公以外，前两年按照每年四十万的消化来讲，卖也卖不光，用的话宁波也没有这么大市场，特别是南部商务区和高新区空置率也比较大，租赁市场竞争压力比较大。作为销售领域来讲，各有各的渠道，现在产品配套、硬件、软件，特别是商业项目地段比较好，比原来的项目有一定的优势，但是进入二级市场就是租赁市场，可能压力比较大，因为投资者来说，虽然现在住宅压抑比较强烈，但是写字楼和商铺相比较他们还是偏向于商铺。
2011年商业地产作为房地产中的一部分，有一定的亮点，这里有很多业内人士和代理公司也沟通过，这个亮点到底亮到什么程度，能不能达到住宅市场那样，大家都觉得很困难，毕竟住宅产品已经上升到投资平台的高度，很多人买房子并不是为了自己住就是为投资，写字楼现在很多人没有这个想法，反而是商铺和单身公寓有人会有这个想法。2011年商业地产会有一个量和价的提升，更多的亮点会体现在商铺，单身公寓国家已经禁掉了，可能再过一两年市场上也不存在单身公寓这种产品了，剩下就是写字楼和商铺，我认为还是商铺会有较大发展。
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