[摘要] 楼市调控频出，使得住宅市场降温明显，而商业地产却渐入佳境。在宁波，风险适度、政策影响较小的商铺市场和写字楼市场深受市民的喜爱，商业地产或将成为楼市新热点。3月24日下午，宁波搜房网举办“宁波2011调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙，各嘉宾纷纷发表意见，畅评商业地产。
21码头企划部经理韩敬同
近二十年来房子的价值基本上没有太大的变化，都是在等量的区间内波动，无非是商业房产和住宅资产在不同的时期内，某一部分放大与缩小的关系。以天一广场等举例来说，在整个城市化进展的不断推进中，以前的天一广场和现在的和义大道、月湖盛园等作为宁波的名片，它们的商业价值一直在被放大。
对于我们这种本土开发企业来讲，开发商业项目追求的是经济利益，同时是商业保值价值取向的再放大，这个“再放大”是相对而言。有多少外来人口取决于住宅市场在体量放大的时候受到的关注度有多大，恰巧这几年宁波的住宅市场由于住宅和商业的比值处在比较均衡的情况下，我们反而认为它是在倒挂。事实上只是因为住宅需求的不断增大使外来人口以及当地企业主们觉得住宅更保值而已。商业房产却只是在区间内不断的波动，价值没有放大。
目前国家出台的政策，包括房产税、限购令等都是针对住宅房产，商业房产的价值恰恰在这个时间内又被释放出来了。这并不是说商业房产在我们整个取向里释放出来后能带给我们什么，其实商业房产是一个很宽泛的概念，它包括企业前期的规划、开发、建设、运营、附带品牌，以及能够为商业人群带来哪些益处。商业房产需要经过若干年的扶持和培养才可以形成一个完整的产业。宁波的商业房产必须是商业加公寓，或者是商业加办公，做一个产品的组合才可以保证开发企业的利益，或者说资金平衡。多数项目是做完公寓和办公楼，卖了以后保持资金平衡然后再去运营，我们21码头也是通过这样的过程来达到一个资金平衡，同时为自己的商业项目带动一些人群，周边的青林湾、维科上院，包括安置房、经济适用房等，整个海曙副中心的商业圈带动了商业人口，包括交通的完备等一系列城市设施的建不断完善的基础上，商业的价值才再不断的放大。
刚刚都提到万达，实际上万达有自己的产品模式，无论是第几代，他有自己的发展过程。作为我们自己开发的商业项目，我们要问清自己的目的是什么，包括周边的需求是什么，做任何一个商业项目我们都要考虑自己的目的和供需关系，如果周边的需求量和人流量能达到自己要推的五万方或者十万方，那也未尝不可。在当前面粉贵过面包的行情下，造好了整个商业项目卖掉拿回来的资金不足以新拍一块土地，那我们还不如好好运营它，这样就变成了自己的一个事业。万达是经过若干年的洗礼，不断的整合自己的资源，他现在有沃尔玛，有自己的商业品牌引进，是一个很完整的商业架构。现在的万达叫万达地产，囊括了诸多品牌商家，它若是想上市不仅仅是万达地产还有万达百货包括他下面所有的产业，它可以分成若干个融资渠道，去囊括自己的资金链，如果上市以后他所回报的价值就是我们现在所看到万达广场，他的价值就会无限的放大。我们做商业，也是若干的机会或者若干的住宅市场不断的变化，才使我们走到了商业发展的道路上，当然我们也自己去开发住宅，自己开发办公。政府在不断的扶持南部商务区和东部新城，实际上扶持之后是会带来相应的企业回报的，因为供需有了变化。对开发企业来讲，租金低但没有需求，为什么要去做呢？住宅市场是因为有需求，所以才去做，因为有利润，所以才要做。商业地产也是一样，如果需求很大我们也会好好经营，也要考虑资金链和未来企业发展状况。我们现在做21码头也是在不断的调整，不断的在自己的架构下完善，未来的发展可能会是每个区域依靠一个辐射点，同时进行几个点联动的模式。作为海曙的副中心，我们与三江口联动，具体的距离也就是3.6公里。未来我们怎么样去放大商业，或者说一个商业项目，我的理解是商业项目不只是一个单一的东西，而是诸多商业项目抱团在一起形成的一个商业圈。海曙、江东、东部新城都是这样，都是在发展过程中再发展。
商业地产在合理的区间内波动，有没有限购令都没有关系，无非就是商业价值是放大还是缩小。对2011年的预测，我是采取谨慎乐观的态度，谨慎就是在资金投入、团队和许总强调的方面需要保持谨慎；乐观是因为整个总体行情，房地产业毕竟是中国经济支柱产业，对经济的带动也是至关重要的。
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