[摘要] 2013年2月20日，甬版“国八条”落地两周年。在过去的两年里，宁波楼市从急转直下到逐渐回归理性。2013年，宁波楼市将何去何从？在限购的两年里，宁波楼市改变了什么？房天下独家采访到了宁波房地产界业内精英，剖析限购两年来的宁波楼市，指点未来房地产市场风云跌宕。
许哲：甬八条对楼市影响大 政策不变房价仍不合理
爱地机构市场总监 许哲
【房天下】甬版“国八条”满两周年，您觉得在甬版“国八条”实施的两年时间里，宁波楼市发生着怎么样的变化？您最直观的感觉是什么？
【许哲】甬版国八条对宁波楼市的影响十分是非常显著的，可以说是政策出台前后完全不同。从市场成交量来看，2011年2月20日之前，宁波购房的投资需求所占的比重是比较大的；甬八条之后，市场需求可以说是从二元结构变成一元结构，更多的是刚需型以及部分改善型需求的购房者入市。
与之相呼应的市场供应也发生了变化，比较大部分的房企放弃了高端、豪宅的产品发展路线，而偏向于走平民化、刚需型的道路，以满足市场需求，抢占市场份额。
从房价层面而言，甬版国八条的出台，调控抑制了房价的上涨势头，使之向更平稳的方向发展。此外，对土地市场的影响也是非常巨大的，相对于2009、2010年来说，现在的（住宅、商用地）土地市场可以用“冷清”来形容。总体来说，甬版国八条出台前后，宁波楼市形成了分化。
【房天下】宁波2012年楼市全年成交商品住宅20068套，相比2011年上涨近50%，2013年1月开局成交也实现了“开门红”，有开发商预计今年房价将有10%的小幅上涨，房价上涨压力增大，您觉得政府会否加大调控力度，未来楼市会怎么走？
【许哲】近段时间，一线城市的成交量比较火热，其中也有部分媒体的关系，房价上涨的呼声比较大。但其实对于大部分的二三四线城市来说，开发商的去库存压力还是比较大的。宁波楼市未来的情况，也是如此。
【房天下】2012年下半年土地市场的回暖趋势在2013年仍然延续，宁波2013年1月成功出让土地30宗，成交面积72.83万平方米，同比增长110%。您如何看待这一波出让热潮，年末土地盛宴还会否重现？
【许哲】这还得看政策的变化。就宁波市场而言，开发商补土地库存的需求还是比较旺盛的，在大政方针总体不变的情况下，不少房企还是会出手拿地的。此外，看的看政府的土地供应的数量与质量了，不过这几年宁波土地的供应量还是相对平稳的。总的来说，如果有好地入市，房企便会入市补仓。
【房天下】最近，房天下在范围内开展了春季攻市：倡导开发商理性定价，倡导购房者合理购房。目前，很多购房者在犹豫是否该出手，特别是婚房的购买者，您觉得现在是购房的好时机吗？
【许哲】目前来说，暂时还没有看到购房的时机。对于购房者来说，谁也不想被政策套住，大家都说，现在的房价不合理。房价确实不合理，但这个不合理并不仅仅因为某一方面的原因导致的，是土地价格、政策影响、资金成本等多方面形成的一个综合结果。如果土地不能合理的成交、政策不改变，房价还是会维持在一个比较不合理的状态里。是否有新的调控政策出来，比如最近网上热传的二套房7成首付、贷款利率1.3倍，都有待观望。如果真的出台这样的政策，加剧市场失衡，抑制改善型需求，是简单的堵的办法。
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