[摘要] 2013年2月20日，甬版“国八条”落地两周年。在过去的两年里，宁波楼市从急转直下到逐渐回归理性。2013年，宁波楼市将何去何从？在限购的两年里，宁波楼市改变了什么？房天下独家采访到了宁波房地产界业内精英，剖析限购两年来的宁波楼市，指点未来房地产市场风云跌宕。
编者按：2013年2月20日，甬版“国八条”落地两周年。在过去的两年里，宁波楼市从急转直下到逐渐回归理性。2013年，宁波楼市将何去何从？在限购的两年里，宁波楼市改变了什么？房天下采访到了宁波房地产界业内精英，剖析限购两年来的宁波楼市，指点未来房地产市场风云跌宕。
张强：购房者心态变化大 市场火爆或令政策加码
维科置业总经理助理 张强
【房天下】甬版“国八条”实施满两周年，您觉得在甬版“国八条”实施的这两年时间里，宁波楼市发生了怎么样的变化？您觉得调控是否有了稳步的成效？
【张强】这两年的调控还是有了比较显著的成效，宁波楼市的变化也比较大，主要可以从三个方面来看：
首先是价格上，甬版“国八条”的实施有效地抑制了房价的快速上涨，使房价趋于平稳。“国八条”实施以后，消费者在前期采取了观望态度，房价经历了下行，回暖，最后趋于稳定发展。
其次是在产品结构上。之前过热的市场受到了有效的抑制，刚需楼盘受到了购房者的热捧，投资性需求、改善性需求开始减少，豪宅、别墅逐渐被刚需产品所取代。
另外，这两年人们的购房心理也发生了很大的变化。房价从之前的一路上涨变成正常的上下波动，开发商变得更加谨慎，消费者也改变了买房必赚的心理，开始从自己的实际需求出发来选购房产。
【房天下】宁波2012年楼市全年成交商品住宅20068套，相比2011年上涨近50%，2013年1月开局成交也实现了“开门红”，有开发商预计今年房价将有10%的小幅上涨，房价上涨压力增大，您觉得政府会否加大调控力度，未来宁波楼市会怎么走？房价会否上涨？
【张强】房价明显上涨的可能性不大，但有可能出现区域性、阶段性的调整，一些稀缺区域、稀缺产品，上涨的可能性比较大。同时房价变化也不再受限于传统的淡季、旺季的影响，政策的影响也是房价变化的一个重要因素。关于最近网上流传的二套房首付变七成、贷款利率变1.3倍的传言，不排除它的可能性，需要进一步关注。如果市场持续火爆的话，政府可能就会加大调控力度，出现类似的经济调控政策。
【房天下】2012年下半年土地市场的回暖趋势在2013年仍然延续，宁波2013年1月成功出让土地30宗，成交面积72.83万平方米，同比增长110%。您如何看待这一波出让热潮，去年年末的土地盛宴还会重现吗？
【张强】去年年末的土地出让热潮今年还是有可能出现的。现在的房地产市场比较平稳，开发商手中的土地存货不多，需要入手更多的土地来开发，所以今年的土地交易量可能也会比较大。
【房天下】最近，房天下在范围内开展了春季攻市：倡导开发商理性定价，倡导购房者合理购房。目前，很多购房者在犹豫是否出手，您觉得现在是购房的好时机吗？
【张强】什么时候是购房的好时机，这是一个永恒的话题。房天下理性定价、合理购房的倡议很好，只要消费者根据个人的实际情况、实际需求购房，我认为永远都是购房的好时机。
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袁亚刚：“国八条”效果逐渐减弱 市场回暖土地掀热潮
浙江华茂置业发展有限公司副总经理 袁亚刚
【房天下】甬版“国八条”即将满两周年，您觉得在国八条实施的两年里，宁波楼市发生着怎么样的变化？您觉得调控是否有了稳步的成效？
【袁亚刚】“国八条”在刚出来的时候效果还是很好的，对控制房价起到了很大的作用。但从去年开始，民众慢慢地对这个东西麻木了，开发商也都会绕开这个东西来操作。总体来说，在没有新的调控政策出来之前，“国八条”的效果没那么明显了。
【房天下】2013年1月以来，楼市成交火热，涨声不断，您觉得政府是否会加大调控力度，未来宁波楼市会怎么走？房价是否会上涨？
【袁亚刚】从十八大召开以后， 其实房价一直在上涨。一点是社会舆论导向的作用：老百姓普遍存在从众心理，看到报道说房价要涨，心里也就跟着慌起来了；还有一点就是2011、2012年楼市行情普遍不好，能坚持下来的开发商手上都很有钱，土地拍卖价格也来越高，房价也就跟着涨了。最后就是，整个社会出现的通胀问题也是促成房价上涨的重要原因之一。
【房天下】2012年下半年以来土地市场逐渐回暖，您如何看待未来宁波土地出让的走向，去年年末的土地盛宴是否还会重现？
【袁亚刚】宁波每年土地出让数量并不多，在12年10月份以前房地产市场都被压抑着，开发商手里都囤积了大量的资金。楼市一回暖，大家表现得都很饥渴。像宁波“姜山镇天童南路东”那块地都拍到了6000多，原来的话拍三四千都算很高了。
【房天下】最近，房天下在范围内展开了春季攻市，很多购房者在犹豫是否该要出手，您觉得现在是购房的好时机吗？
【袁亚刚】前段时间开始，水泥板块一直在上涨。这是楼市回暖的一个信号，现在出手时机还是很好的。
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陈敏梁：宁波楼市曾“身体不适”房价触底信号明显
华星房产副总经理 陈敏梁
【房天下】2013年2月20日，甬版“国八条”实施满两周年，您觉得在这两年时间里，宁波楼市发生着什么样的变化？您觉得调控是否有了稳步的成效？
【陈敏梁】09年、10年的时候宁波楼市与楼市一样，处于一个“发高烧”的状态，是在这么一个时机下发布的甬版“国八条”。颁发“国八条”的初衷是抑制非理性投资，鼓励刚需群体购房，在这两年时间内，国八条成功使宁波楼市退烧回到了健康状态。一开始执行的时候对楼市打击非常大，出现“身体不适”的情况，所以11年的时候楼市很不好，但经过一年多的适应，在2012年的时候不仅销售数量回归正常，而且销售价格也回归到与市场能承受价格相匹配。
【房天下】2013年1月楼市成交火热，房价上涨压力增大，您觉得政府会加大调控力度吗？未来宁波楼市会怎么走？房价会否上涨？
【陈敏梁】春节前后大批土地拍卖入市激发了市场信心，价格表现出上涨趋势。但国家颁发调控新政是在一段时间观察后才会确定。虽然去年底出现“小阳春”的现象，但还未造成全面价格反弹。
是否有新的调控政策出来，比如最近网上热传的二套房7成首付、贷款利率1.3倍，都有待观望。况且从去年底开始的一波活跃的成交，大部分都是自住型需求以及改善型需求，而国家调控并不是说打压房地产市场，只是希望房地产行业健康发展，所以成交活跃并不代表调控将至。未来宁波楼市虽会与2012年有细微出入，但肯定相差不大，依然是理性健康发展。
【房天下】2012年下半年土地市场回暖趋势在2013年仍然延续，您如何看待1月宁波土地出让热潮，去年年末的土地盛宴还会否重现？
【陈敏梁】去年底的土地供应量实际上已 出去年前10月的总量了，土地市场回暖明显对整个房地产市场的信心起到很好的鼓励作用，令政府也非常看好土地市场，譬如江北新启动实施的“瞪羚计划”，计划在年内出让3200亩地。2012年土地市场最困难的一关已经熬过去了，2013年的土地市场不能排除是否“乍暖还寒”，但一定比去年乐观。
【房天下】最近，房天下在范围内开展了春季攻市，很多购房者也在犹豫是否该出手，您觉得现在是购房的好时机吗？
【陈敏梁】之前国家始终打压购房投机，鼓励自住和改善，现在的楼市在调控下已经发展得非常健康，就像前面提到的一样，去年底开始已经有大波改善、自住型需求入市，在我看来，当下房价触底信号已经非常明显了，希望购房者能抓住这个来之不易的时机。
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许哲：甬八条对楼市影响大 政策不变房价仍不合理
爱地机构市场总监 许哲
【房天下】甬版“国八条”满两周年，您觉得在甬版“国八条”实施的两年时间里，宁波楼市发生着怎么样的变化？您最直观的感觉是什么？
【许哲】甬版国八条对宁波楼市的影响十分是非常显著的，可以说是政策出台前后完全不同。从市场成交量来看，2011年2月20日之前，宁波购房的投资需求所占的比重是比较大的；甬八条之后，市场需求可以说是从二元结构变成一元结构，更多的是刚需型以及部分改善型需求的购房者入市。
与之相呼应的市场供应也发生了变化，比较大部分的房企放弃了高端、豪宅的产品发展路线，而偏向于走平民化、刚需型的道路，以满足市场需求，抢占市场份额。
从房价层面而言，甬版国八条的出台，调控抑制了房价的上涨势头，使之向更平稳的方向发展。此外，对土地市场的影响也是非常巨大的，相对于2009、2010年来说，现在的（住宅、商用地）土地市场可以用“冷清”来形容。总体来说，甬版国八条出台前后，宁波楼市形成了分化。
【房天下】宁波2012年楼市全年成交商品住宅20068套，相比2011年上涨近50%，2013年1月开局成交也实现了“开门红”，有开发商预计今年房价将有10%的小幅上涨，房价上涨压力增大，您觉得政府会否加大调控力度，未来楼市会怎么走？
【许哲】近段时间，一线城市的成交量比较火热，其中也有部分媒体的关系，房价上涨的呼声比较大。但其实对于大部分的二三四线城市来说，开发商的去库存压力还是比较大的。宁波楼市未来的情况，也是如此。
【房天下】2012年下半年土地市场的回暖趋势在2013年仍然延续，宁波2013年1月成功出让土地30宗，成交面积72.83万平方米，同比增长110%。您如何看待这一波出让热潮，年末土地盛宴还会否重现？
【许哲】这还得看政策的变化。就宁波市场而言，开发商补土地库存的需求还是比较旺盛的，在大政方针总体不变的情况下，不少房企还是会出手拿地的。此外，看的看政府的土地供应的数量与质量了，不过这几年宁波土地的供应量还是相对平稳的。总的来说，如果有好地入市，房企便会入市补仓。
【房天下】最近，房天下在范围内开展了春季攻市：倡导开发商理性定价，倡导购房者合理购房。目前，很多购房者在犹豫是否该出手，特别是婚房的购买者，您觉得现在是购房的好时机吗？
【许哲】目前来说，暂时还没有看到购房的时机。对于购房者来说，谁也不想被政策套住，大家都说，现在的房价不合理。房价确实不合理，但这个不合理并不仅仅因为某一方面的原因导致的，是土地价格、政策影响、资金成本等多方面形成的一个综合结果。如果土地不能合理的成交、政策不改变，房价还是会维持在一个比较不合理的状态里。是否有新的调控政策出来，比如最近网上热传的二套房7成首付、贷款利率1.3倍，都有待观望。如果真的出台这样的政策，加剧市场失衡，抑制改善型需求，是简单的堵的办法。
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薛敏强：成交将进一步放大 房价上涨或倒逼政策出台
南天房产总经理助理 薛敏强
【房天下】您觉得在甬版“国八条”实施两周年的时间里，调控是否有了稳步的成效？
【薛敏强】限购政策作为行政手段调控，效果还是比较明显。目前可以看到，宁波市场投资投机需求已基本挤出，泡沫较少，以自住性需求为主，这也意味着住房实现了其居住功能属性。
【房天下】宁波2012年楼市全年成交商品住宅20068套，相比2011年上涨近50%，您觉得2013年楼市会如何走？房价会否上涨？政府会否加大调控力度？
【薛敏强】2012年楼市表现较为温和，未来宁波会涌入更多的新进人口，受政策限制，这些人口可能在未来的1-2年中转化为购房需求。而十八大召开，定调到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番。宁波本地而言，收入增长速度可能比更快，在这方面来讲，宁波人的购买力也将得到进一步提高。因此，未来的宁波楼市还有很大空间可以挖掘，成交方面也会进一步放大。
房价方面，由于2011年土地市场较为冷清，去年刚需房源去化迅速，目前市场实际库存不多，合适的刚需房源也较为稀缺，房价压力会有所显现。另一方面，对于本地一些房企来说，目前存在的问题是大户型烫手，不排除一些房企会选择快速去化大户型房源。
目前网上二套房首付提升至7成的传言也很多，在目前房价压力显现的情况下，新的调控政策也有可能出台。
【房天下】2012年下半年土地市场的回暖趋势在2013年仍然延续，宁波2013年1月成功出让土地30宗，成交面积72.83万平方米，同比增长110%。您对接下来的土地市场走势又有何见解？
【薛敏强】今年的土地将延续去年的热潮，3月两会也将是一个分界线，根据两会新出台的政策，或将再度引发土地市场的关注热潮。
【房天下】最近，房天下在范围内开展了春季攻市，倡导购房者合理购房。目前，很多购房者在犹豫是否该出手，您觉得 现在是购房的好时机吗？
【薛敏强】购房的时机应该是去年下半年的9-10月份，无论是现在的舆论导向还是之前提到的成交走势也可以看出，目前的房价已经有了上涨的压力，部分房源价格已经涨了。购房者在两会之前，可能选择等待观望，等两会结束之后再选择是否入市。
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程旭辉：调控成效显著 房价上涨为必然趋势
宁波晚报资深记者 程旭辉
【房天下】甬版“国八条”实施满两周年，在实施的这两年时间里，您觉得调控是否有了稳步的成效？
【程旭辉】我觉得这两年的调控成效还是比较大的，调控年楼市成交量有了明显的下降，去年虽然有所上升，但是跟调控前相比，还是有比较大的差距，从降低房价的角度来看，调控的目的可以说是达到了。
【房天下】宁波2012年楼市全年成交商品住宅20068套，相比2011年上涨近50%，2013年1月开局成交也实现了“开门红”，有开发商预计今年房价将有10%的小幅上涨，房价上涨压力增大，您觉得政府会否加大调控力度，未来宁波楼市会怎么走？房价会否上涨？
【程旭辉】我觉得房价上涨是必然的，政府的打压也是必然的，具体的调控政策还需要进一步的观察。在投资、投机性需求未入市、限购限贷政策继续实施的情况下，房价过度上涨的可能性不大，但是随着居民收入增加、物价上涨，房价小幅度的上涨还是会有的，只要房价的增长幅度与居民收入增长幅度持平，就是健康的。
【房天下】2012年下半年土地市场的回暖趋势在2013年仍然延续，宁波2013年1月成功出让土地30宗，成交面积72.83万平方米，同比增长110%。您如何看待这一波出让热潮，去年年末的土地盛宴还会重现吗？
【程旭辉】开发商多拿地可以有效地平衡供需矛盾，应该说是一件好事。但是地价上升的话开发风险也会上升，所以会不会再出现拿地的热潮还是要看今年的地价高低。
【房天下】最近，房天下在范围内开展了春季攻市：倡导开发商理性定价，倡导购房者合理购房。目前，很多购房者在犹豫是否出手，您觉得现在是购房的好时机吗？
【程旭辉】我觉得如果是自住的话，只要地段、户型、物业等一系列条件都合适，现在可以买房了，现在的房价与调控前相比有了一定的下降，只要是从自身实际情况、实际需求出发的购房，就不太会亏本。
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