[摘要] 作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
【搜房网】：您刚才说了两个方向，一个往高档走，一个是积极的参与到廉租房的建设，民生房产。这个我还是比较感兴趣，为什么百隆会和普通的开发商不一样，会参与到民生房产这块？
【谢耀生】：我认为有政治敏感度的企业家要考虑这个，包括行业的走向、政府需要你怎么走，不能和政府对着来。如果说跟政府对着来，路就会越走越窄，你必须要根据宏观调控的方向调整着去做才能做强做大。现在房地产市场必须要顾及到下面，民生房产这块如果不关心，这条路不走的话，以后的路会越走越窄。按照中央政府的要求70%的土地供应量保证民生房产，30%给商品房开发。如果30%商品房开发量这么多房
【搜房网】：还是百隆在战略规划上的一个远见。目前很多开发商还没有真正能意识到这一点，可能未来的形势，包括政府传达给大家的一个意念。
【谢耀生】：不，有些开发商还非常排斥做这个。你只能顺着来，借他的东风壮大自己，这才是聪明的。你呼吁政府按照你的思路去做是不可能的。现在当家人都是很有政治头脑的，也有经济头脑，具体在做的过程中，可能会犯一些错误，我们也要理解他、谅解他，因为他不是神，他也是人，需要琢磨出一个道理，该怎么去做才会有正确的东西出来。
【搜房网】：最后一个问题，请你判断一下明年的房地产市场。
谢耀生：我认为上半年的房地产市场还会比较平稳甚至可能会出现小火爆，但是到下半年就可能会严峻。明年银根还要往上紧，专家都认为起码有两次提息的可能性，不说起码嘛，提息总归是提心吊胆的。再一个，由于上半年形势还会稍微火爆，所以二月份的两会又是对房产出新政的时候，这就是要在你的伤痛之处撒把盐，但这个伤痛本来是看不见的，它的内部已经在烂了，表面上看看还好的，他还要撒把盐。一般二月份两会开好以后，政策在三月份、四月份出台，五六月份开始见效了，七八月份就没有好结子吃了。这是我的分析，明年房产商需要理清思路，慎重办事。大规模的扩张不是时候，把前段时间赚的钱赔出去都有可能。像前段时间的棉花一样，从一万八涨到三万六很多人在赚钱，从三万六跌到两万四很多人要跳楼，赚钱也是这帮人，赔钱也是这帮人。所以我们也是这帮人，希望我们的同党要理清思路，慎重办事，要吃透宏观政策的趋向，明年的日子不会比今年好过。
【搜房网】：也是您的一个建议，和对明年的一个基本判断。
【谢耀生】：对。
【搜房网】：非常感谢您接受我们的采访。到时候会组成一个关于你的稿件，因为我们了解到您以前也经历很多，包括一些成功的、失败的，后悔的，你刚才提到你有一个后悔哲学。想请你就这个后悔哲学谈一下你的感受吧，你是怎么总结出这个东西的。
【谢耀生】：这是博鳌论坛的时候我上去发言，说房产商要学会后悔学，如果说你是一个合格、成规的房产商，那么后悔学一定会学好。后悔学呢，就是说房产商把开发的楼盘卖出去以后，房价涨上去了，你肯定会后悔。像刚才说的，小城花园5500元均价卖掉，现在人家卖两万块钱，我不后悔嘛？当然后悔。我只要放两年可以卖一万，放三年卖一万五了，放五年现在卖两万了。可如果你定价定高了又卖不出去了。宁波也有这样的楼盘，比较有名的就是春江花城。春江花城当时跟小城花园是一起开盘的，比我们早几个月，开盘的价格是8500元左右，春江花城跟小城花园差不了多少路，他那边的定位确实比小城花园高得多，也确实值8500，但是他的销售就是上不去。那个时候他们老板很后悔，觉得自己定位有错误，这么一个地方做豪宅是不适合的。所以他从开盘到最后卖完，从来没有提过价，只是加强了优惠力度，到最后也卖掉了。房子交付以后两个月马上变成一万二，他可能又后悔，觉得卖低了，觉得如果这个时候我不促销、不优惠，留下来价钱可以卖高一点。所以无论卖的好或者是卖得不好房产商都会后悔。我希望房产商做前者，而不是做后者，因为你是开发商不是收藏家，是开发房产的营销商。所以我说房产商要做好必须要学通后悔学。这是我跟我老板沟通的话，老板总是想把利润化，我每次定价都跟他讲后悔学的理论，所以他在定价方面也很相信我，他说你讲的有道理。也许今天你定的价格市场确实有个别人或者少部分人会接受，但你还得把这些楼全部卖出去呀。我们一般考虑的是这个楼开盘当天必须要走掉30%，这样我的信心就有了。如果通过一个月到两个月达到50%，余下的50%基本上就没问题了，就可以提价格了，低开高走一直是我们百隆房产的手段和方法。所以要买百隆房产的人很简单，先问什么时候开盘，的位置买下，肯定是最优惠的价格，过两个月来看肯定提了，15%肯定先赚到了。所以我们一定要把底气给做足了，这个底气就是你的建造成本，要保证这个楼不会变成烂尾楼。因为我们把土地拿下来，这个的钱都投出去了，造房子的时候初步的钱也投进去了，后续的钱必须要通过收进预售款来支付工程款，如果没有30%的销售额度的话，这个钱就满足不了。开盘的时候没有人来买，那以后再跌价也没有人来。因为人家是买涨不买跌的。你跌了，他说不买了，还会跌的；你涨了，他就会赶快去买，我上个礼拜买的这个礼拜又涨了！就是买涨不买跌。房地产的策划必须要低开高走，才是理性的，高开低走死定了，高开高走是运气好。这就是后悔学理论，经典就在这里。
【搜房网】：受益匪浅。最后对楼市或者是对搜房网：说一些祝福或者寄语。
【谢耀生】：我觉得搜房网是越办越好，特别是在房地产这个领域中人气比较旺，希望搜房网越办越好，年年有更新的进步、提升。
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