[摘要] 作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
【搜房网】：这是你的判断吗？
谢耀生：我的判断。
【搜房网】：我们也采访过很多业内，都说这个限购令时间不会长久。
【谢耀生】：这个怎么说呢，限购令在中国社会只要没有达到政府的目的，是不会撤销的。我们首先要研究先限购令是怎么来的。因为政府说了，哪个地方房价涨的快，要约谈你，要你走人。每一个当官的都不希望自己走，怎么办呢？我只好把限购摆出来，如果房地产再上去的话就不管我的事了。但是如果说房价不下去，限购令也不会拿掉，因为这是他的官帽子。只有GDP下滑了，需要靠房地产撑一下了，才会考虑把这顶帽子摘掉。所以我们才说，宏观经济不差的话，限购令是不会取消的；宏观经济差了，比如08年下半年的时候，房地产这个儿子又要领出来兜一圈了，它才会放你出来。从最近中央经济工作会议来看，主调已经定好了，跟07年年底、08年年初完全吻合，都是调整产业结构，又快又好要转变为“又好又快”，以好为前提不是快为前提。我们的GDP从来没低于过8%，现在提出来是7.8%，如果按照现在的情况，实体经济不差到哪里，进出口、国内消费这块如果还有增长的话，房地产这块支柱产业地位肯定动摇。所以，我们有些房产公司的老总还睡得太死，没有去好好地分析为什么会出限购令。地方政府实际上根本没有考虑到房产商，他考虑的是自己乌纱帽的问题。如果我这边的房价高了，就要摘我的官帽子，我就要走人了。有限购令以后，可以把我的帽子保住。所以，限购令的影响可以说，两年以内不会取消。但是房产税还一直在讲要出台，房产税如果出台的话，矛盾会更多。因为现在有60、70%的人在抗已经实施的房产税。为什么这样说呢？因为用于经营的用房必须交房产税，它的性质是经营用房，按照现行法律，应该交房产税，可是现在有多少办公楼在住人，它交房产税了吗？没有。既然他没有交没有关系，那以后住宅要交房产税了，那我也不交也不会有关系呀。以前实施的房产税就有这么多人在抗税，你说现在实施新的房产税，新纳入的这些人一定要交房产税，有这个道理吗？所以这就会引起大部分人的抗税。实际上你要把房地产这块市场调整的力度再大一点，不需要从房产税这个角度去考虑。比如说在交易过程中，我们的增值部分按照总额1%收所得税，一套房子赚了一倍，征1%够吗？应该是差价部分交20%的所得税，地方政府出1%就可以了。那不是很不合理嘛，再去弄一个新税种来增加住房人的负担，这没必要。所以我一直讲房产税出台要慎重。说实话，中央政府在操作这个东西也是非常慎重的，到现在大概也有两年了，讨论也很长时间了，为什么现在还是出不来，说试点也是在空转，实施起来社会矛盾真的会更加突出。还不如把现在的一些税法执行的严格一点，这样会控制得更好。
【搜房网】：你刚才分析了，存在的危机一个是银行，的银根和利率，再一个就是宏观政策，特别强调了限购令。
【谢耀生】：还有一个，刚才也提了，现在已经实施的宏观调控政策还不到位。如果到位了，光光所得税部分就要交20%，这赚来的钱还是国家收去的多，那不去投资房地产了，这样一来买房的人就少了，买房的人少了以后，市场经济就会出现供需矛盾，等买的人少了，供的人就多了，那市场肯定平衡了。或者出现一个新的平衡，又是供大于求了，那房价就跌下去。这些细细小小的政策也好、变化也好，对整个市场的平衡会起到一定的作用。
所以我在想现在的宏观调控政策，老是加码加得很快，但是宏观经济一定要微调，不能这边重了往那边，这边轻了往那边。所以这次中央经济工作会议多了一个“性”，叫有效性。本来叫宏观调控，我们讲的是针对性和灵活性，现在灵活性、针对性后加了一个“有效性”。为什么会加有效性，针对性怕的是什么？怕你搞成头痛医头、脚痛医脚，现在宏观调控到哪个方向，没注意了，这是针对性造成了。针对性是对的。但针对性不能看表面，一定要看本，当然这要技术，是一个系统工程。那么微调的话，如果你调错了对整个大势不会有大影响。微调以后还要等社会的反映，它有一个周期的。比如说提高准备金率，九天里面提高两次，这种做法不行的，这么大一个国家经济状况，你说九天提高一个两次，0.5、0.5，那你还不如直接1好了嘛。如果调0.5的话，那要看一两个月下去效果不好，下次再调0.5，这才是正常的。他9天以后马上又搞了一个0.5出来，这就是针对性上考虑有问题。
第二是灵活性的问题。人家说了，灵活性对是对的，但是有些事情我们太灵活了，有的事情可能表面上这样，实际上不是的，任何事情太灵活了就会造成盲目。为什么有人说头痛不能医头、脚痛不能医脚呢，脚痛不是脚的问题，可能是血液里面由于尿酸过高造成的，那你吃药就行了。如果脚痛直接挫呀弄呀，反而把皮弄破，尿酸还是很高，这样就治不了本。所以现在提出不但要有针对性、灵活性，更重要的是有效性。我想政府在研究政策的时候也是很民主的，也考虑了很多社会上的一些现象，他们也在不断的调整自己，调整宏观调控的方向和思路。
从整体来讲，房地产经济调控的方向是正确的。李克强到宁波来的时候，他关心的是民生房产，廉租房造得怎么样了，开工多少，每年有多少可以建成的。实际上中央政府也好、地方政府也好，想重点抓的是保障性住房。保障性住房我们开发商也可以去做呀。竞拍来的土地，怎么样把住房建成可收藏、可传承、有艺术感、非常宜居的小区，这种小区也是我们开发商来做，这个价格可能会高点，这也是正常的，这不是解决普通住宅的问题。跟你买包是一样的，你去买LV、爱马仕包，可能几万、二十万一个，买这些包的人是这个档次的，你要去住高级的楼。如果我是一般的普通人，在网上买一个包可以了，那我去住廉租房、经济适用房嘛。市场是细化的。普通老百姓的住房问题政府要解决好。现在来说，总体的宏观调控方向是正确的，但有些个别细化的东西确实有很多需要再强化，再理顺一些矛盾。
【搜房网】：刚才你特别强调了，目前潜在的一些危机，其实你也有说到，一些解决的方法，包括一些保障性住房、公租房，这些都是解决的一个方向。你刚才也说，接下来房地产开发商这块必须要静下心来思考接下来的路要怎么走，关于这方面，百隆有没有自己的一些想法或者是已经在操作的做法。
【谢耀生】：实际上这个事情我在去年公司年终报告中已经写进去了，我们公司要分两步走，一步就是做精品住宅，要体现居住人性化、环境生态化，从公司成立到现在我们的开发理念就是这样做的。怎么把自己造的房子搞得更人性化一点、环境更生态化一点，这是我们奋斗的方向与目标。但是没有至尽，只有更好，没有。因为房产开发有它的特点，有些东西规划批准了以后不能再去改，在建设过程中不让你有改进，只能在下一个楼盘中去提升。所以，上次有记者问我，对你开发的楼盘，你讲得这么好这么好，你觉得缺陷在哪里？我说我觉得每个楼盘都有很多缺陷，的缺陷就是我们在环保这块做得还不够。怎么能让我们的建筑真正的是轻轻放在大自然中去，不给大自然带来很大破坏，这是我们应该要研究的方向、要走的路。所以，我们公司走的方向就是两个：，从开发理念来讲，一定要做档的豪宅市场；另外，要为政府去承担一些廉租房项目，不赚钱，为政府服务，可以把我们这些开发理念运用到民生房产建设中去，把企业的开发量做大。因为我们一直有开发量的要求，以前走短平快路线，项目一个接着一个，只要有15%的利润就够了。现在很多人说，房价都是开发商炒涨上去的，我说觉得真的是冤枉，单单从我百隆房产来讲是冤枉的。小城花园开发，只有5500元均价，现在市场上卖两万块钱，你说是我们赚钱还是我们的业主在赚钱？所以说房价高，不是房产商能操作的上去的，更不是温州人炒房把它炒上去的，关键是市场失衡，老百姓找不到投资的方向，没有更好的理财思路、理财渠道，才会造成千军万马所有资金都集中在房产来。在我的圈子里，一个人有两、三套房多的是，但是如果说一旦房价跌了，这些手头上的房子变成包袱，那肯定要抛，开发商也抛，那就是美国的次贷危机在中国的重演。当然我们不会像美国这样严重，因为我们的首付是30%以上，美国只要5%，所以美国的次贷危机是很容易的，我们是不太可能。
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