[摘要] 作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
背景：2010年，宁波楼市行进地风生水起。初时“破冰起航”，年中“观望度过”，年末“淡季不淡”……这一切，搜房网和广大购房者、和所有房企一起亲历，一起见证。
一年将尽，搜房网以超强阵势献礼2010宁波楼市——素有地产奥斯卡之称的“搜房网第七届中国（宁波）房地产网络人气榜”也随即拉开帷幕。品牌榜、楼盘榜、社区榜、事件榜……2010宁波楼市各大风云榜单火热票选。
作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
本期嘉宾：百隆房产总经理谢耀生
【搜房网】：激荡2010，与购房者共同成长。各位搜房网网友大家好，这里是2010年终高端访谈，今天有幸请到的是百隆置业的谢耀生，谢总你好。
【谢耀生】：你好。
【搜房网】：首先非常感谢您接受我们的采访。我们记得去年应该也是年终，我们采访您的时候，您给去年做了一个总结，你说百隆是不差钱。今年又到年底了，你总结一下今年百隆是怎么样一个状态？
【谢耀生】：今年对百隆企业来讲是一个转型之年，因为我们从一个普通开发商进入高端市场，可以说是一种尝试吧。为什么我们会改变开发思路，关键在于现在土地市场越来越紧张。我们以前做的都是短平快的项目，小城春秋从拿地到基本建成只用了18个月，小城花园从施工到交付是两年时间，还有余姚的小塘花园从施工到交付也就十几个月。但是这段时间下来，我感觉土地市场很紧张，而我们所有的资源又这么短缺，如果说开发商把所有房子都造成只能居住而没有其他价值的话，会被后人骂的，所以我们也在思考怎么样在手头现有的土地上造出精品，甚至把产品打造成像古董一样可收藏的住宅。我们现在做的几个楼盘都是在精益求精，就是想让我们的产品流芳百年，甚至到一百年以后我们的设计理念还是被人称赞为是比较超前的，或者说还没过时，而且是越看越耐看、越住越好住。
去年由于宏观政策是属于刺激经济为主的，资金的泛滥使得房地产发展得红红火火，所以整个房地产行业都是一片笑声。去年房地产企业是不差钱，今年也是不差钱，虽然钱是不差，但是应该说现在有些企业是差思路。今年是波动年，整个房地产行业有点迷茫，因为所有的宏观经济政策相互交叉矛盾，怎么去应对深层次的调控，这让很多房地产公司都失去了方向。从金融政策来讲，我们已经基本进入了一个拐点，今年一年有六次调高准备金率，的准备金率就是现在的18.5%。从金融的市场经济来讲，宽松的货币政策到此结束，现阶段房产企业下一步该怎么走是一个关键的问题。有些企业可能还沉迷于现在的好时光，觉得限购令对这个市场影响不大嘛，提高准备金率也好，我资金状况也很好嘛，整个需求好象还是很火红，银行的首付款提高，利率不打折甚至要上浮，对这个市场影响好象不是很大。但实际上我个人觉得，潜在的危机已经在了，需要大家静下来考虑考虑下一步怎么去做这个市场。所以说，今年上半年比较开心，沉醉于去年的累累硕果，下半年开始有一点吃紧，感觉有点迷茫，需要静下来思考下一步的发展思路，该怎么样面对整个宏观经济的走势。这是今年和去年不同的、有根本性差别的地方。
【搜房网】：我比较关心一个问题，前面情况很好，接下来可能会有一些潜在的危机，这些潜在危机你指的是哪些？
【谢耀生】：重点有这么几个：房地产经济是银行经济，完全依赖于银行的资金活跃在这个市场里。买房者离不开银行的贷款，可以说90%以上的人都要靠银行贷款来解决买房问题。就是有钱人也要依靠银行贷款，有钱人也不可能把所有的钱拿去买房，他只是把多余的钱通过银行贷款，像做生意一样来考虑房地产投资。现在银根一紧，货币政策的拐点就出现了，也就是说好日子过到头了。现在的银行贷款，特别是对房地产项目的贷款比较严厉，也比较难了。
再一个，个人买第三套房的按揭贷款不放了。但现在宏观政策的细化不够，有很多不合理的地方，比如说一个人以前买过三套房，但又卖掉了，你实际上现在是买套房，可是你再去银行征信的时候银行说认房认贷说你是三套房，要怎么办？如果没有这一帮人买进买出，这个市场是不活跃的，我们也不希望看到这样一个市场。这个认房、认贷的规定一定要有细节的政策或者制度出台。如果是现在确实有两套房在身边，你买第三套房我不给你贷款是可以的。但是反过来，我卖掉了一套，又向银行贷款，应该算第二套，不能算第三套。现在银行的操作不管你卖掉还是不卖掉，总归算第三套，所以这个政策是不合理的。
房地产这个行业靠银行货币政策支持的，所以到这个拐点以后，这个潜在危机大家都看得到。这是从银根的角度来讲。再从利益的角度来讲。现在提高了存款和贷款的利息，这个政策对整个房地产行业影响也是非常大的。首先，对开发商的开发成本倒是没有很大的影响，但是对买房者来讲影响就大了，因为这意味着每个月要多付几百块钱。有些买房人真的是从自己牙缝里省下钱的，本来计算得很好，每个月付三千块不会影响生活质量。可是提息以后，本来3500的房贷现在要4200，工资又不涨，那对他的生活就有影响了。甚至再继续提高贷款利息的话，有可能会发生美国那种次贷危机。一般银行个人贷款利率如果超过7%以上，购房能力和购房者的比例要失去60%以上。如果利率太高了，贷款利率变成7了，想买房的人就少了，买房还不如租房嘛！房产的速度可能还比不上银行的利息。这些都是相关联的，利息低买房的人多，买房人多了房价就涨得快；利息高买房的人少了，房价就难以上升。所以怎么样平衡这个矛盾是一门艺术。现在的宏观调控真的需要出台一些非常合理的政策，比如说利息应该到什么程度，现在这个程度还算承受的了，到6以上是有问题了，7以上完全要进入箫条期了。
第三个潜在危机就是宏观政策方面，的问题就是限购令。我刚刚说了，限购令可能对现在的市场影响不大，它马上影响到的是恶性炒房的人，但是对一些既有改善性又带有投资性的客户是不太好的。这帮人现在还很活跃，为什么？因为现在物价在上涨，这就代表钱在缩水，钱在缩水就要找投资渠道，找来找去还是房地产。他们认为买房还是划算的，买了会，总归比银行利息高，可能还会跑赢CPI。但这个限购令如果延迟两三年，房地产市场就会很箫条。因为限购令就等于说你一旦买了房，就剥夺了你再买房的权利，买一套房地产市场就少一个客户，买两套就少两个，客户不能再生了。那些有房的客户再想去买更好的就不行，只能住这一套。这实际上也是非常不合理的宏观调控政策，从原则上来讲还违反了宪法，买卖自由是宪法规定的，你怎么可以把买房的权利剥夺了，现在是市场经济，社会主义也要讲经济原则。如果这种政策不改变，客户源不断地消失，持续五年，所有的房地产公司都要趴下了。所以这个限购令现在看看没起到很大的作用，但是持续下去的话影响就很大了。
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