刘士礼:新政=将投资客"一刀砍死"商业地产趋暖

——宁波商业写字楼发展研讨会系列报道

宁波房天下  作者：庞姜姜 整理  2010-04-23 20:47

[摘要] 4月22日下午，由搜房网主办的宁波商业写字楼发展研讨会隆重举行，宁波国投、宁兴房产、银泰置业、环球置业、金达利·21码头、东城泰富、财富峰汇及GVA衡信柏迪等商业地产界的各方代表齐聚一堂，深入探讨了宁波商业地产的现状和新政下的商业地产发展趋势。

业界齐聚搜房 共话宁波商业地产现状 探讨新政下的宁波商业地产发展趋势

4月22日下午，由搜房网主办的宁波商业写字楼发展研讨会隆重举行，宁波国投、宁兴房产、银泰置业、环球置业、金达利·21码头、东城泰富、财富峰汇及GVA衡信柏迪等商业地产界的各方代表齐聚一堂，深入探讨了宁波商业地产的现状和新政下的商业地产发展趋势。楼市新政出台催热商业地产的观点得到现场嘉宾的普遍认可，与会嘉宾就各自企业在商业地产方面的经验、地段、区域位置、未来走势等进行交谈。宁波商业写字楼发展研讨会是中央系列楼市调控新政出台后，宁波商业地产业内的首次沟通交流聚会，它不仅为业界提供了良好的沟通平台，同时也为楼市的投资者明确了方向。

【搜房网游总】：我们搜房网今天举办这场宁波商业写字楼发展研讨会也是给业内提供这么一个平台，交流

宁波搜房网总经理 游洋彬

一下。刘总，你们应该是最看好商业地产，去年还专门成立了一个公司做商业地产这块，您在网上也很有名，经常发一些博文，纵论市场，您跟我们谈谈宁波商业写字楼的前景，对于这个楼市新政又有什么高见？

【东城泰富刘士礼】：我们都是业内可以交流一下。宁波这个市场比较奇怪，写字楼市场一直跟住宅市场倒 挂，而且现在看来，倒挂越来越严重。比如说，鄞州万达对面都市森林住宅已经卖到差不多两万五了，写字楼一万五也卖不掉！这是一个很神奇的现象。但是如果纯粹从投资的角度说，我们不是从投机的角度来说，还是以都市森林为例，我们不难发现，一百平方白坯写字楼可以租四五千块，但是一百㎡住宅可能一千多块都没有人租，他们的投资差到至少三倍以上。而且就目前宁波的大环境看，写字楼市场是相对平稳而且理性的，基本上没有泡沫。但是住宅市场，价格虚高程度很高。宁波这个城市，写字楼市场基本上也就是这十来年的时间，但它已经呈现规模化发展，南部商务区、东部新城、各种CBD等不断涌现。总的来说，宁波写字楼市场的起点比较高的。它基本上以外向经济为主，受大形势影响比较大，08年写字楼市场的情况，只能用惨淡来形容，它比住宅还要差，住宅毕竟有一部分刚性需求，会形成一部分去化，而写字楼受08年金融危机的冲击，很多外贸企业，包括以外贸为载体的像货运、货代以及服务这些行业的第三产业受到比较大的影响，09年这个形势，国家扶持政策出来，写字楼市场实际上跟住宅不一样，09年写字楼市场的反弹，完全是因为市场的需求，而住宅市场后来投机需求更大一些。

最近国家出台一系列调控，首次置业以前只要20%，银行贷款利率可以打七折，现在首次置业贷款一律30%首付，二套要50%以上。商业地产这一块的话，基本上相当于是一个避风港的形式，一直以来，国家就把它当做投资品来对待，所以他的税是住宅的好几倍，契税是3%，个税是20%，营业税无论多少年都没有减免的说法。在这种情况下，投资客买这个房子要考虑，投资的门槛，利率、按揭，利息是全额付掉，如果转手的话，税收可能要达到10%，所以说，在这种情况下，炒作的空间就不像住宅这么厉害。住宅这块，有些购房者很多有很多套住宅，有写字楼，有住宅，他现在要考虑的资产配置是不是要进行重新调整。

东城泰富营销部经理 刘士礼

我有一个客户，他准备把海景花园，海景花园现在可以卖一千多万，他说我海景花园五六万每㎡，是不是套现，去投资住宅，已经有这个动态出来了。

在宏观调控，市场动荡的情况下，很多人是求稳的。前段时间，雅戈尔长岛花园开盘，基本上一扫而空，而且都是靠一层一层关系拿到的，楼市调控新政出来以后，已经传出，有部分购房者选择退房或，有的选择再考虑一下，看看是不是有其他更稳妥的投资途径，希望寻找到一种方法，在投资的同时，即使短时期不能获利，是不是可以在长期持有的情况，持有的成本不是很高，在持有的过程中还是有一部分比较稳定的租金。在这种情况下，不管以后市场怎么变化，资金压力会小很大。因为国家这一次楼市调控，就是想把投资客一刀砍死。

 宁波写字楼相对来说，经过这几年发展，价格已经比较平稳，投资还是比较稳定的，市场供应量也比较大，前几年老是有一个数字，250万方，就是每年宁波会推出250万方的写字楼，而宁波每年正常可以消化的量只有五六十万。所以，宁波写字楼很多会改造成单身公寓，所以很多项目拿下来，尤其是稍微偏远一点的地方，个考虑就是能不能做成单身公寓，然后是不是可以挑高，都会考虑从这几个方面做文章。如今国家宏观调控一来，写字楼市场反而是一个避风港，没有太大波动，波澜不惊，外面再大风大浪它也不会动。

【搜房网游总】：那么，楼市新政出来以后，你们客户这边又有什么反应呢?

东城泰富营销部经理 刘士礼

【东城泰富刘士礼】：最近一段时间，大的宏观政策是已经下来，但是楼市细则没有出来，基本上处于观望期，很多购房者都选择我再等等看，等政策相对明朗以后再会有动作，现在想马上做出反映相对来说比较难。

【搜房网游总】：市场情况还不算很明朗，所以大家都选择等，是这个意思么?

【东城泰富刘士礼】：会有这种想法，等着看楼市大方向怎么走，等着找更好的投资方向，比如说再投资的话，在哪里投，投资什么产品。前一段时间很多人已经准备抽调大批资金去投住宅，现在这一部分人可能要暂时观望一下。

【搜房网游总】：看来这个楼市新政对于投资客的影响还是很大。楼市不明朗，不敢做出过于大胆的举动。

 >>更多精彩尽在直播现场     >>搜房专题报道

业界观点：

·宁兴鲍致远：商业地产项目地段最重要 品质、地段、规划三者同行

·国投方铭：社会效益与企业效益并举 东部新城打造甬未来交易中心

·东城泰富刘士礼：楼市调控新政=将投资客“一刀砍死”商业地产迎春

·GVA衡信柏迪孙茂鸿：宁波商业形态过度集中 写字楼带动商业地产发展

·金达利韩敬同：金达利21码头联袂欧尚 打造海曙商业副中心

·奉化银泰夏张华：楼市调控新政“变相”讨好商业地产

·财富峰汇乔贺 ：商住倒挂 新政助推宁波写字楼商业地产发展

·环球置业程希鸿：宁波写字楼市场结构失衡 投资回报周期缓慢