鲍致远：商业地产地段最重要 品质 地段 规划三者需同行

——宁波商业写字楼发展研讨会系列报道

宁波房天下  作者：庞姜姜 整理  2010-04-23 20:09

[摘要] 4月22日下午，由搜房网主办的宁波商业写字楼发展研讨会隆重举行，宁波国投、宁兴房产、银泰置业、环球置业、金达利·21码头、东城泰富、财富峰汇及GVA衡信柏迪等商业地产界的各方代表齐聚一堂，深入探讨了宁波商业地产的现状和新政下的商业地产发展趋势。

业界齐聚搜房 共话宁波商业地产现状 探讨新政下的宁波商业地产发展趋势

4月22日下午，由搜房网主办的宁波商业写字楼发展研讨会隆重举行，宁波国投、宁兴房产、银泰置业、环球置业、金达利·21码头、东城泰富、财富峰汇及GVA衡信柏迪等商业地产界的各方代表齐聚一堂，深入探讨了宁波商业地产的现状和新政下的商业地产发展趋势。楼市新政出台催热商业地产的观点得到现场嘉宾的普遍认可，与会嘉宾就各自企业在商业地产方面的经验、地段、区域位置、未来走势等进行交谈。宁波商业写字楼发展研讨会是中央系列楼市调控新政出台后，宁波商业地产业内的首次沟通交流聚会，它不仅为业界提供了良好的沟通平台，同时也为楼市的投资者明确了方向。

宁波搜房网总经理 游洋彬

【搜房网游总】：楼市新政对于投资客的影响还是很大。楼市不明朗，购房者就不敢做出过于大胆的举动。鲍总，您对写字楼这个市场又是怎么看呢？我们搜房网现在就是现身体验宁兴的产品，感觉相当不多，我们也知道，今年宁兴房产在江北还有一个钻石广场，是吧？

【宁兴房产鲍致远】：对，当时大家都不敢拿地的时候我们拿了这块地。

【搜房网游总】：你跟我们说说你们的体会？

【宁兴房产鲍致远】：我们做写字楼，在宁波开发商里面，做的是算多了，天伦商座还有其他几个项目都卖光了，看来我们做的东西还不错，第二就是性价比还可以，还有一个最关键就是地段还可以。说到地段，我 们公司有一点，做写字楼就是地段，所以我们现的地段，像汇金大厦这些地段都是不错的。所以说，从写字楼商业属性来说，它就是一个讲究效率的平台，写字楼要讲效率，效率就是交通便捷，办事方便，所以最重要就是地段，地段好了就会有效率。我们公司秉承一点，写字楼一定要地段好。从这一点来讲，也反映出目前宁波写字楼的这种状况，地段好的写字楼还是不多，大多数写字楼都是在不好的地方，在一些不应该做写字楼的地方做写字楼，大家都是各自为政。曼哈顿在世界上只有一个，宁波却有好几个。从写字楼的供应量来说，总体的供应量是有足够的，但是地段好的供应量不多。我们开发的写字楼项目还是遵循地段原则，总体来说是结构性的不平衡。地段好的写字楼还是不错的，但是地段差的，也许有的项目目前来看是差的，规划以后会变好，但是区域成型需要一段时间，对客户来说，他会看到一些比较实在的东西，地方太远，马上问题就出来了，我招人怎么招，办公怎么办，包括我上班以后办事效率会怎么样。在市中心我一天办三件事情，你在郊区可能就办一件半。地段好的写字楼供应量少，需求还是旺，价格适合就能卖掉。地段相对差一点的地方，本来应该是供应量小的，反而供应量大。这其中还有结构性的问题，有些是可以的，有些还是过剩。

我们对商业地产这块的理解比较肤浅，要讲运行商业运作，相对于万达来说，我们属于后来者，我们钻石广场也是需要运营的，我们在不断向成功者学习。

第三谈谈目前的一种状况吧。目前的房地产现状，总的来说对，商业写字楼是一个非常好的机会，因为中

宁兴房产营销部经理 鲍致远

国的问题就在于资金过剩，流动性过剩，民间资金异常丰富，这些钱流到哪里去，流到股票，股市跌了，太可怕了；炒煤呢，也不行；你说炒大蒜，市场就这么一点，很多东西都无法吸纳这么大资金。所以它只能流到房产，房产行业的确像一个吸金石，但有一个的问题，本来不应该投资你去投资，大家都在这么说，没问题，即使偶尔不行，但最终还是会上去，不会跌的，再加上供应量有限，价格就上去了，越上去，投资越多，就像股票买涨不买跌一样。这样一来跟住宅本身的消费属性相矛盾，它还是消费品，是关系民生问题，这样一来社会就不稳定，怨言很多，另外他像吸金石一样，把其他行业的资金也吸过来了。这样的话，国家就要调控了，与其让它自己爆炸，还不如自己帮它放放气，我以前给你打招呼你还不听，我只能下刀了。现在对住宅或者是市场影响就是限制异地炒房，第二就是第三套的界定，这就是完全针对投机性。所以住宅市场的投资类需求就被打压了。投资类需求回来以后他去哪呢，接下来他还是会看准商业写字楼市场，宁波写字楼价格没有上去过，等于他是一个地板价，越来越地板了。地段好的写字楼，目前来说还是不错，天伦商座回报有6%，这种非常高了。反过头来，这可能也是我们当初价格定低了，但是只要地段好，品质好，租金还是可以的，这样的话可能会吸引资金过来。至少一个倒挂的程度从来没有这么倒挂过，几乎要对折了，这是不正常的。肯定一方面是住宅太高，另外也是写字楼太低。所以我想这次调控是一个很好的机会，大家都会看得到，接下来对商业写字楼对资金流来说它是一个机会，而且国家现在很明确，住宅不是给你炒的，不是用来投资的，对投资客一棒子打压。真正从外国来讲投资就是商业，它是有回报，写字楼商业。真正的投资应该是在商业。总体而言，从大的局势或者是考虑判断下，对商业是一个利好。对金达利21码头是一个利好，为什么？它本来就是住宅属性的东西，但是跟住宅比利率高，而且你不能贷我还能贷，我是商业的。

【金达利21码头韩敬同】：我们金达利·21码头项目主要做还是商业街区，还有做小办公，还有一些单身公寓产品。

【宁兴房产鲍致远】：出现这种商业做单身公寓也是说明这个倒挂太严重了。你说价格差60%，对真的需要蜗居的人管你30年还是60年。

【搜房网游总】：讲得很好！我也有一个体会，宁波写字楼还缺少一个真正自持的高端写字楼项目。

【宁兴房产鲍致远】：对，市场上的确有这种需求，像汇金大厦，如果是现在做的话肯定会更好，至少跟天 伦商座一样。但是，从市场角度而言，宁波自持的写字楼，跟上海还是不一样，宁波还是本地和外贸的企业为主，不像上海、背景有很多世界五百强等，世界五百强即便来我们这里也是一个分部，也不会怎么样，所以我觉得在宁波，市场的需求最广不是高端，是中高端，这种写字楼的需求，作为这种配置，可能这种需求是。比如说，做外贸，老外要来，公司总得要有一个样子，租的太好，租金也高，那也是不行。也许未来上海辐射过来，宁波的企业规模和要求也会提高，但是未来的市场还是很难说。

【搜房网游总】：讲得非常好，将宁波目前的写字楼市场分析的相当透彻，谢谢鲍总精辟的论断。

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