[摘要] 近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？
开发商：最能抗压“玩得起”
“前一天让北京以高溢价拍出13块地，后一天就出‘国五条’细则，说要收20%税，这不是耍着开发商玩吗？”一位开发商在“国五条”细则出台后说。不过，有观点认为，开发商被认为是房地产市场的获益者，是房地产调控中最抗压的一方，最能“玩得起”。
数据显示，自2003年到2012年十年间，中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6.4万亿元，累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11.3 亿元增长至2012年的近200亿元，增长了近16倍。
此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示，去年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。
业内人士指出，开发商的底线就是资金链不能断裂，之所以在调控中均能置身于外，一方面是因为国家的“十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握；另一方面，由于投资成本较低，在资金出现问题时，开发商大不了选择放弃项目：“我不挣钱也还不了你的钱，大不了把我的土地收了”。
专家解析：倪鹏飞表示，由于房地产的高利润诱惑，造成了现在“全企业炒房”，这也就造成了地价越拍越高，开发商同时采取成本加价的方式获利，而不断增长的购房需求，使购房者成了为所有成本买单的下家。
购房者：弱势群体“伤不起”
购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。一方面，要解决自己的安身之处；另一方面，渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为，在中国投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为最合适的选择。
有分析说，在国外，一方面是投资股市拥有较稳定的，另一方面，他们即使投资房地产业，不像我们这样直接拥有一套产权，而是直接以小额投资房地产基金，通过基金获得回报。而我国由于股市波动性较大，再加上基金、信托等新型投资渠道门槛较高，所以投资形式很有限。
专家解析：住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出，在城镇化背景下，不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求，购房需求不断增长。与此同时，由于进入房地产市场有门槛，因此在初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。
“房价上涨的根本原因是制度失衡。”倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，从中央考量来看，一方面要抑制房地产价格过快上涨，另一方面又必须考虑经济增长的重要底线。这就导致中央层面在调控措施方面不是很得力。
聂梅生也认为，现阶段我国调控政策左右为难的根本原因是中国经济仍很脆弱，在外部经济较差的背景下，只能拉动内需。而房地产业的兴衰又影响着钢铁、煤炭、水泥、建材等众多上下游行业。“所以，中央必须权衡多方因素，把握局部与全局的关系。”
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