[摘要] 银亿作为宁波本地实力强大的房地产上市企业，一直被当做行业内的表率和象征。今年，银亿陆续推出了海德花苑、晴园二期、海悦花苑，位于新三江口的银亿钰鼎园也即将启动，回首2011年银亿在房地产企业的表现可见一斑。作为宁波银策销代企划部的副总监，方靓以资深操盘手独特的市场洞察力合决断力，帮助银亿屡创销售佳绩。
摘要：11月1日，搜房网主办，中指研究院、搜房网各城市分站承办的房地产界奥斯卡——2011第八届中国房地产网络人气榜，在314个城市同步盛大启动。11月11日，宁波榜榜单震撼上线，包括人物榜、企业榜、事件榜、博客榜、楼盘榜、社区榜等六大类别21个子榜单重磅出击。票选活动受到了主流媒体与千万购房者的强烈关注，一场中国地产界“盘点风暴”正在范围内展开。
又一年风云激荡，是谁始终站在时代潮头用智慧逐鹿江湖？是谁在沉淀中秉持理性、独占鳌头？
专访人物：宁波银策销代企划部副总监方靓
银亿作为宁波本地实力强大的房地产上市企业，一直被当做行业内的表率和象征。今年，银亿陆续推出了海德花苑、晴园二期、海悦花苑，位于新三江口的银亿钰鼎园也即将启动，回首2011年银亿在房地产企业的表现可见一斑。作为宁波银策销代企划部的副总监，方靓以资深操盘手独特的市场洞察力合决断力，帮助银亿屡创销售佳绩。
建立两大商圈形成浓厚生活氛围
9月29日，银亿的海尚广场作为镇海商业综合体项目正式开业，约4.5万平方米的欧尚超市，浙江省保利国际影院以及国内外一线的餐饮、服装、娱乐品牌纷纷落地海尚广场，“家门口的购物休闲广场”为镇海新城的居民提供了生活的无线便利，镇海独立商圈已然形成。方总监表示，“作为个‘吃螃蟹’的人，海尚广场不仅满足了周边居民生活消费的需求，充当了新城的配套角色，也为镇海新城经济和城市发展起了助推作用海尚广场的辐射人群预计将达到四十万。”
相隔不到一个月，10月18日上午，银亿海德商业中心也正式开业。开业当天，国内规模的零售连锁企业华润万家也同期入驻。这个集吃、喝、玩、乐、购一站式的全体验购物广场，无疑将成为江北区又一高端品质的商业中心地标。方总监表示，江北区的发展相对其它几个区来说，一直都比较滞后，附近居住区的居民缺少一个商业活动的空间，海德商业中心作为江北西区，洪塘这一块的商业综合体，具有非常重要的地位和意义，因此也得到了区委区政府的大力支持。“两大商圈的形成，为周边的小区营造了居住的氛围，反过来也推动了项目的顺利销售。
脱离了营销的活动没有意义
国庆期间银策销代在多个案场举办了“游乐园”活动，现场人山人海，热闹非凡。从活动本身来说，方总监认为企划活动最重要的还是在于其后期带来的销售影响，“我们做活动的时候主要是结合销售，通过带有娱乐和趣味性的活动，结合项目的销售信息，在活动中促进他们对项目的关注度和购买欲，活动本身如果脱离了销售，本身的意义就不是太大了。”
刚性需求不应被挤压过度
谈到明年的房地产形势，方总监表示在政策影响下，市场已经出现了一定的回调，很多房企都面临着支撑不下去的艰难局面，刚性购房者的需求不应该被过度的挤压，他认为明年的市场应该会稍微宽松一点。
据悉，随着商业项目的不断增加，银策销代将会提出一系列针对商业广场运营管理活动的策划，例如推出特价房来刺激房源需求，另一个重点就是积极的准备天水北项目钰鼎园前期的筹备和推广工作，打造新三江口的高端项目形象。
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【采访实录】：
【搜房网】：关注房地产，点击搜房网。欢迎收看这一期高端视野，2011年第八届宁波房地产网络人气榜已经正式启动了，现在各各类21个榜单已经进入了激烈的网络票选阶段，今天我们节目中邀请到的是银策销代的策划部副总经理方靓，方先生你好。
【方靓】：你好。
【搜房网】：银亿下面的银策销代公司之前刚刚完成了两个很大的商业活动，一个是海尚的欧尚广场，还有一个是海德华润万家大型的开业，你回顾一下这两个活动整体做得怎么样，或者对楼盘的推动有怎样的好处呢？
【方靓】：海尚广场规模达到十万方的体量，在镇海来说特别是镇海新城，镇海新城未来的规划是镇海的方向，海尚广场的开业代表着整个镇海新城的发展乃至未来商业的趋势，海尚广场十万方商业体是镇海大型综合体，里面包括欧尚超市、浙江省保利影院，五星级的影院，包括商业街，还有娱乐城。应该说里面有非常齐全的生活配套，整个镇海新城也是的，享受这种资源。而且当初的规划，它的辐射人群达到四十万，不但作为区域的商业，它的辐射范围可能会扩展到整个镇海乃至宁波北部的一些区域，因为它有商业的优势存在。九月底开业的时候，人气和氛围非常好，包括镇海相关的领导都来参加开业典礼。海德商业中心相对来说在整个江北，因为江北起步比较晚，它缺少大型的商业综合体，目前来说存在的就是江北万达，我们开业以后应该说在江北西区的，主要是洪塘这一块，洪塘周边近几年的发展非常好，包括奥林80项目、亲亲家园项目，那边居住的人群缺少一个商业活动空间、生活活动空间，海德商业中心开业以后对周边商业氛围的带动以及商业档次的形成提供了有效的保障和动力，包括洪塘街道对我们的商业启动非常的支持和关注。这个商业体在这个区域里也有着非常重要的地位和意义，开业的时候也是人山人海。现在应该说开业差不多快一个月了，人气各方面也验证了它的魅力，对周边的影响力。
【搜房网】：你觉得这两个比较大型商业广场气侯的形成会不会也给两个楼盘后续的销售带来很大的促进作用呢？
【方靓】：海尚广场的开业布置是我们项目的住宅，海尚广场是在09年开盘的项目，到现在住宅基本上已经没了，所以说对我们这个小区的住宅，当然氛围是很重要的，我想说的是海尚广场的开业不只影响到我们这个社区，而是影响到周边其他在售的一些项目，包括海悦和其他公司的一些项目，我们这块的开业对他们配套的支持，也是在拉我们这个项目的配套。海德商业的开业对海德本身的住宅，因为海德住宅体量不多，当初2010年开盘的时候也卖得比较火，现在剩下的也不多，它的开业肯定对住宅剩余房源有很大的促进作用。
【搜房网】：离2011年还有一个多月的时间就要过去了，接下来银策销代工作重心会放在哪里呢？
【方靓】：我们有两大块工作，块是房地产的策划代理，另外因为商业项目不断的增加，我们也有运营招商管理公司，接下来的工作一块是针对商业广场的运营管理包括活动的策划，接下来会接触的比较多、执行的比较多，每个周末包括节日都会有一些活动，各大商场的活动；第二，针对项目方面，因为年底了，对在售项目想抓一波销售，可能会陆续推出一些特价房来刺激一些房源需求。还有就是在积极的准备天水北项目钰鼎园前期筹备工作，推广工作也要不断的展开了，作为新三江口的一个高端项目，我们想尽力在形象上打造一个有一定高度的产品。
【搜房网】：回顾2011年可以说银策销代公司企划了很多好的活动，您自己本身来说这一年觉得工作当中比较有成就感的事件有吗？比如说哪个活动企划得比较成功，你本人认为。
【方靓】：从活动的角度来说，企划活动最重要的还是销售，如果脱离了销售这个活动就是为活动而活动，本身的意义就不是太大。我们做活动的时候主要是结合销售，类似于常规的做得比较多，针对国庆节的游乐园活动也吸引到客户的参与，因为它有一定的游乐性，而且游乐园活动也会结合项目销售的信息，客户来了以后促进他对项目的关注度，通过活动带动他带来，通过项目销售信息刺激他购买，主要是跟活动结合起来，和销售有一个密切的结合度，也是考验我们活动是否成功。基本上，我们搞的这些活动都还比较成功。
【搜房网】：马上要到2012年，由于国家多项调控政策，很多房地产企业都面临到危机或者是难关，对即将到来的2012年您有怎样的展望，觉得是会面临跟多的挑战难关，还是说在这之中充满着可以启发的点？
【方靓】：2011年马上就要过去了，今年的形势也是有目共睹，就目前来说，整个市场也出现了一定的回调，或者说促销的方式各大公司也在做，2012年的话相对于2011年应该说（好一点），如果一直这样下去整个市场肯定要崩溃的，今年这么一段时间下来房地产已经支撑不住了，基本上比较困难，如果2012年还这样的话我觉得不太现实，如果把刚性需求挤压得太厉害也不现实，因为要买房的人还是要买的，对没有房的人来说特别是刚性需求的客户来说在一定时间内还是要选择购房，我觉得2012年形势应该会有所改观，在政策不再继续打压的情况下，应该说也不会继续打压了，因为现在已经非常适合了。所以，我觉得还是会有一点起色吧。
【搜房网】：对很多现在处于观望态度的购房者来说，你们对他们有怎样的建议，比如说怎样的时候是最适合他们买房子的时机呢？
【方靓】：这主要还是看自己，包括我们自己和公司同事最近也在观望这个市场，因为他自己也有需求，他也很想去买房，因为现在很多房子你选择的余地比较大，而且很多房子价格确实比较优惠，我们也看得比较透，觉得是比较好的买房时机，但考虑到资金上的问题，要看个人得情况而定。主要还是选择的问题，看你选择的是怎样的区域或者户型，对你的一种吸引，如果市场上有这种产品，价格现在肯定是比较优惠的，我觉得可以买。
【搜房网】：今天这期节目也接近尾声了，在这里也再次感谢方总接受我们的采访，也欢迎大家继续收看我们下一期的高端视野。
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