[摘要] 近日，总部位于深圳的万科、招商、金地三家以住宅开发见长的房地产开发企业都已表明未来将逐步扩大商业地产的份额，万科更是在此前发布了在深圳的商业版图，从社区商业到写字楼和购物中心几乎覆盖所有商业地产产品线。
“万科虽然是的开发商，但一直专注于住宅项目，涉足商业项目也是摸着石头过河。而招商地产虽然是深圳的巨头，但住宅项目的号召力在深圳主要集中在南山”，美联物业研究中心冯永恒表示，招商选择从蛇口海上世界综合体进入商业市场，也是将它自身优势化，因为蛇口是招商局的“地头”，他在这里的资源积累甚于任何中国其他地区。即使项目运作一般，失败也不会很明显。美联物业研究中心主任徐枫认为，万科和招商进入商业市场，如同短跑进入举重领域，虽然都需要肌肉，都需要爆发力，但毕竟是不同的竞技领域，还需要时间去适应。
■对话美联物业研究中心主任徐枫
“深圳适合开发商业地产项目”
徐枫认为，深圳高、中档商业项目的数量和质量与“北上广深”中其他三个城市相比都有差距，深圳市场的消费力仍未被激发，深圳多个区级商业中心也有待统筹开发，这些因素都决定深圳仍很适合房企开发商业项目。
深圳商业地产市场需要深耕细作
记者：今年开始，万科、招商等的商业项目都将进入运作启动阶段，如何评价他们现在进入商业市场？
徐枫：美联物业研究中心研究后觉得，就深圳市场而言，万科和招商商业项目的运作启动稍显晚了些。如果2007年时介入，现在已经盈利颇丰了。
而现阶段由于商业价格和租金都处于历史位，商业项目的运作成本增加了不少。但另一方面，商业项目的价格和租金还将继续走高，因此有实力的开发商选择商业市场，也是值得肯定的。不过对于开发商选择此时进入商业市场，也主要是因为限购、限贷、限价前的住宅市场钱太好赚了，还顾不上啃难一点的项目。
除了时机稍晚了些外，现在深圳市场从天时、地利、人和上来看，还是适于开发商业项目的。
记者：为什么说深圳市场适合开发商业项目？
徐枫：深圳商业地产目前正处于粗放经营转精细深耕的阶段，较之“北上广深”中其他三个一线城市，深圳商业地产不仅规模小，层次也有待提升。
目前，深圳商业项目(不含办公楼和工厂)存量大，但品质不高。根据美联物业研究中心统计，截至6月中旬，深圳市仅存量商铺的数量就已达到114万平方米，其中龙岗和宝安就分别有36万平方米和33万平方米。而深圳近期月均一二手商铺合计的销售量才8万平方米左右。而商铺经营行业主要是电子、餐饮、服装等，特色商业几乎没有。在范围内有影响的专业批发市场主要是电子类产品。而邻近的广州有至少10个以上大规模的专业市场和5-6个具有影响力的商业街，例如越秀区北京路商圈、一德路商圈、海珠区江南西商圈等。此外，北京、上海的商业影响力更是深圳难以企及。
在高档商业综合体方面，深圳在一线城市中，真正拿得出手的商业项目只有华润万象城。而这样品质的项目在广州、上海和北京，都是两位数以上。所以知名开发商运作商业项目，对提升深圳商业项目的品质、打响深圳商业地产品牌肯定是有帮助的。
此外，深圳的商业市场大面积的单位越来越多。根据美联物业研究中心统计，2010年深圳市新增商铺批售3249套，比2009年减少6%，比2008年减少24%；全市新增商铺批售面积约48万平米，比2009年增加7%，比2008年减少15%。此外，新增商铺九成为住宅商，整体布局七成都位于关外，这与住宅整体布局不无关系。供应量仍大于需求量，但供求缺口缩小，价格高位震荡。
一手商业供应大面积单位增加，表明开发商有意向引进品牌连锁经营百货业态或综合购物广场。这一类在深圳市场虽然有一定数量，但规模和档次都偏小。可见，作为经济收入领先于，且人均年龄偏低的城市，深圳的消费能力还没有被激发出来，大有潜力可挖，中档商业项目仍有很大的运作空间。
区级商业中心更需开发
记者：万科深圳万科广场龙岗，招商的海上世界在蛇口，对于几大住宅开发商的先期商业项目选址，有何看法？
徐枫：深圳局部市场会面临商用物业闲置率高的问题，而蛇口、盐田区政府附近、龙岗中心区这三个万科、招商已选好的区域恰恰不在其中，作为区级商业中心，这三个板块都很有想象空间，而且蛇口、盐田、龙岗中心区的商业也分别需要有实力的开发商统筹规划。
严格来说，蛇口的海不是真正的海，而是珠江入海口。海上世界的发展方向可以有两种：一种是水景休闲娱乐带。另一种可以是招商地产规划的这种综合体，包括商业、写字楼、酒店公寓等。两种方式如果运作得当，都可以提升区域品位和价值。但从经济角度来说，后者的经济会更高。
万科进入商业的模式则似乎是“农村包围城市”，它的项目主要集中在龙岗、盐田。由于处于城郊地带，属于区级商业中心，将不会动摇城市中心商业市场例如华强北和东门风向标的地位，但会有力提升龙岗、盐田的商圈竞争力。
而相对招商对于蛇口的熟悉程度，万科对龙岗、盐田两区的公众消费习惯需要有个摸索的过程：尽管万科在盐田有多个中高档项目，对大梅沙的人文环境比较熟悉，但居住在沙头角的人群和大梅沙的人群可能区别大于相同处。
此外，万科以“万科红”命名社区商业项目，“万科大厦”命名其未来开发的写字楼等，延续了产品线开发的方法。用不同品牌标识不同项目，这在快速消费品行业是行规，在地产行业万科用得比较早。这对企业来说，可以很好地了解各条产品线的经营收支情况，对市场而言也比较容易识别品牌。
他山之石
59个万达广场
遍布45个城市
万达既有的商业规模很大，进入了国内很多二三线城市，截至2010年底，已经在45个城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店；再者，万达现金流暂时充裕，零售业地产项目抵押贷款是万达滚动扩张最重要的资金来源，按照行规，零售业地产项目较一般房地产项目更容易获得抵押贷款，贷款金额在合同到期后，如继续贷款，还将按租金评估，因此通常贷款额又进一步放大，这样产生的效果是，万达去年销售面积和销售额大约是万科的65%，但是账面现金与万科相近，资金周转率则是万科的2倍多。
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