[摘要] 近日，总部位于深圳的万科、招商、金地三家以住宅开发见长的房地产开发企业都已表明未来将逐步扩大商业地产的份额，万科更是在此前发布了在深圳的商业版图，从社区商业到写字楼和购物中心几乎覆盖所有商业地产产品线。
近日，总部位于深圳的万科、招商、金地三家以住宅开发见长的房地产开发企业都已表明未来将逐步扩大商业地产的份额，万科更是在此前发布了在深圳的商业版图，从社区商业到写字楼和购物中心几乎覆盖所有商业地产产品线。
行动
住宅开发商纷纷进军商业地产
6月28日深圳万科发布了商业策略，包括购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列，未来两年万科在深圳将开发100万平方米的商业地产。从宣布进军商业地产到正式发布其产品策略，万科经历了近两年，早在2009年年底，万科总裁郁亮就明确表示，将进军商业地产，除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业。
据了解，深圳万科购物中心品牌“万科广场”旗下旗舰项目“龙岗万科广场”，定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群以家庭消费人群为重点，总面积达15万平方米，地上共五层，地下一层，将于2012年底在龙岗开业。
万科一直以单一的住宅开发见长，此次高调的商业策略发布宣布其商业“转身”开始，“万科做商业是大势所趋”，深圳万科营销总监罗霆表示。而记者注意到，包括招商、金地、保利、富力、龙湖地产、恒大地产等大型房企也纷纷宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入，这其中不少也是传统以住宅开发为主的开发商。
从各大上市房企2010年度财报可以发现，2011年多数房企均加大了商业地产的投资，并制定了未来一定时期内的商业地产投资计划。如保利地产表示未来3-5年商业物业投资比例达30%；金地集团表示2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%。
而总部设在深圳的招商、万科、金地在商业策略发展上都充分借鉴了其此前在住宅开发和片区开发上的优势。万科表示，将从社区商业向城市商业发展，顺应城市发展的需求开发城市级综合体商业，在万科的商业地产路径当中，除了购物中心万科广场和写字楼万科大厦外，还包括万科红、新街坊等社区商业，不难看出万科开发商业地产将依托其在住宅开发方面的优势，“从2000年的万科金色家园，到2001年的四季花城，2003年的金域蓝湾，2005年的万科城，万科的商业源于社区，辐射于城市，未来深圳万科的14个项目中都会覆盖商业项目”罗霆表示。
而金地集团则确定“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的发展战略，今后5年每年在商业地产领域的投资比例保持在20%左右，到2015年其商业地产总资产规模将达600亿。
招商地产则建立了“住宅开发+商业开发与持有”的发展模式，设立招商商置投资有限公司专营商业地产项目，未来其商业地产占比将提高到10%以上。在片区上招商将借助招商局在蛇口片区开发建设上的已有优势，按照相关规划，招商局将在未来5年-8年再投资600亿元，完成整个蛇口的再造；这一再造包括“海上世界城市综合体”、太子湾邮轮母港、“蛇口网谷”，而今年5月招商地产签约蛇口渔二村旧改，6月30日招商局拿下太子湾64.39亿元地块，这些都显示招商局及其招商地产在整个蛇口地区开发的称霸之势。
探因
商品房保障房内外交困
去年万科以近30亿元的价格拿下盐田区政府对面捆绑6宗地块，用于建设深圳东部CBD综合体项目，盐田区委常委、副区长王宏彬表示，深圳城市正处于大发展中，人民生活水平提高就会对商业、文化、娱乐的需求越来越高，城市需要更多的商业项目，盐田欢迎开发商进入盐田开发宜居城区。
除了与社会发展同步增长的商业需求外，商业地产未来带来的也是吸引住宅开发商的原因之一。美联物业研究中心主任徐枫表示，住宅开发商不约而同，纷纷转型进入商业地产领域绝非偶然，背后原因包括三点：
一是住宅市场面临的政策风险较大，多元化发展有利于分散企业经营风险。从2010年初开始，中央针对住宅市场展开调控，一系列政策措施相继出台不断加码，对住宅市场造成了巨大影响。以深圳住宅市场为例，今年1-6月，全市一手住宅每月平均成交套数约为2722套，这一成交数据相比2009年减少了近一半。“在‘限购令’、‘限贷令’、‘限价令’的高压下，住宅市场面临的政策风险与日俱增，出于规避经营风险的考虑，开发商向尚未被调控所波及的商业地产转型，实属明智之举”，徐枫表示。
二是商品住宅用地供应紧张，逼迫开发商转型。据统计，2005年以来，深圳居住用地供应量急剧下滑。2005-2008年居住用地年均供应量相比2001-2004年下降五成，2009-2010年则在2005-2008年基础上又减少三成，成交结构上，受保障房建设加大力度影响，纯商品住宅用地再受挤压，2010年深圳纯商品住宅用地出让面积在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，而2011年至今深圳也仅出让了两块安居型居住用地，纯商品住宅用地供应量为零。纯商品住宅用地供应紧张，迫使开发商不得不向商业地产领域转型，以谋求进一步发展的空间。
最后是房企看好商业地产发展前景。一方面住宅市场频受政策打压，推动市场资金转投商业地产。另一方面中国实体经济持续向好，新的城市规划不断出台，必然会刺激商业地产的发展，与危机四伏的住宅市场相比，商业地产的发展前景无疑要光明得多。徐枫介绍，从租金角度看，商业地产的租金一般都在6%左右，比住宅物业租金高出一倍，受货币紧缩政策影响，开发商资金面趋于紧张，发展自持性商用物业，既可获得较高投资回报，也能确保资金回流速度，是目前商业地产发展的主要趋势。美联物业研究中心数据显示，目前深圳市只租不售(包括发展商仅持有部分)的写字楼项目有24个，全市各区均有分布，其中以福田、南山两区。与年初相比，这些只租不售的写字楼项目数量增加了大约3成。
世联地产首席分析师王海斌认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观及微观发展共同作用的结果。宏观上，产业结构升级，扩大内需后的零售业快速增长等都利好商业地产；此外，几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产，再者城市升级改造、城市的经营与发展既推动了住宅市场发展，更是商业地产大发展的大舞台；微观上，商业地产开发是房企可持续发展的选择，房企若不进行可持有性物业(主要是商业物业)的开发，最终将不得不面临地产开发规模的缩小，甚至退出地产开发业务，而商业物业因其具有可持有性，使得商业地产开发是房企中后期发展的必然选择。
预测
房企转型尚需时间磨合
即使是招商、万科之类的在深圳操刀商业运作，他们在市场来说，也是商业项目的新丁。与早期已进入商业开发并获得成功经验的华润、万达等相比，万科和招商的商业策略都相对稳健。
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