[摘要] 近日，总部位于深圳的万科、招商、金地三家以住宅开发见长的房地产开发企业都已表明未来将逐步扩大商业地产的份额，万科更是在此前发布了在深圳的商业版图，从社区商业到写字楼和购物中心几乎覆盖所有商业地产产品线。
近日，总部位于深圳的万科、招商、金地三家以住宅开发见长的房地产开发企业都已表明未来将逐步扩大商业地产的份额，万科更是在此前发布了在深圳的商业版图，从社区商业到写字楼和购物中心几乎覆盖所有商业地产产品线。
行动
住宅开发商纷纷进军商业地产
6月28日深圳万科发布了商业策略，包括购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列，未来两年万科在深圳将开发100万平方米的商业地产。从宣布进军商业地产到正式发布其产品策略，万科经历了近两年，早在2009年年底，万科总裁郁亮就明确表示，将进军商业地产，除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业。
据了解，深圳万科购物中心品牌“万科广场”旗下旗舰项目“龙岗万科广场”，定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群以家庭消费人群为重点，总面积达15万平方米，地上共五层，地下一层，将于2012年底在龙岗开业。
万科一直以单一的住宅开发见长，此次高调的商业策略发布宣布其商业“转身”开始，“万科做商业是大势所趋”，深圳万科营销总监罗霆表示。而记者注意到，包括招商、金地、保利、富力、龙湖地产、恒大地产等大型房企也纷纷宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入，这其中不少也是传统以住宅开发为主的开发商。
从各大上市房企2010年度财报可以发现，2011年多数房企均加大了商业地产的投资，并制定了未来一定时期内的商业地产投资计划。如保利地产表示未来3-5年商业物业投资比例达30%；金地集团表示2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%。
而总部设在深圳的招商、万科、金地在商业策略发展上都充分借鉴了其此前在住宅开发和片区开发上的优势。万科表示，将从社区商业向城市商业发展，顺应城市发展的需求开发城市级综合体商业，在万科的商业地产路径当中，除了购物中心万科广场和写字楼万科大厦外，还包括万科红、新街坊等社区商业，不难看出万科开发商业地产将依托其在住宅开发方面的优势，“从2000年的万科金色家园，到2001年的四季花城，2003年的金域蓝湾，2005年的万科城，万科的商业源于社区，辐射于城市，未来深圳万科的14个项目中都会覆盖商业项目”罗霆表示。
而金地集团则确定“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的发展战略，今后5年每年在商业地产领域的投资比例保持在20%左右，到2015年其商业地产总资产规模将达600亿。
招商地产则建立了“住宅开发+商业开发与持有”的发展模式，设立招商商置投资有限公司专营商业地产项目，未来其商业地产占比将提高到10%以上。在片区上招商将借助招商局在蛇口片区开发建设上的已有优势，按照相关规划，招商局将在未来5年-8年再投资600亿元，完成整个蛇口的再造；这一再造包括“海上世界城市综合体”、太子湾邮轮母港、“蛇口网谷”，而今年5月招商地产签约蛇口渔二村旧改，6月30日招商局拿下太子湾64.39亿元地块，这些都显示招商局及其招商地产在整个蛇口地区开发的称霸之势。
探因
商品房保障房内外交困
去年万科以近30亿元的价格拿下盐田区政府对面捆绑6宗地块，用于建设深圳东部CBD综合体项目，盐田区委常委、副区长王宏彬表示，深圳城市正处于大发展中，人民生活水平提高就会对商业、文化、娱乐的需求越来越高，城市需要更多的商业项目，盐田欢迎开发商进入盐田开发宜居城区。
除了与社会发展同步增长的商业需求外，商业地产未来带来的也是吸引住宅开发商的原因之一。美联物业研究中心主任徐枫表示，住宅开发商不约而同，纷纷转型进入商业地产领域绝非偶然，背后原因包括三点：
一是住宅市场面临的政策风险较大，多元化发展有利于分散企业经营风险。从2010年初开始，中央针对住宅市场展开调控，一系列政策措施相继出台不断加码，对住宅市场造成了巨大影响。以深圳住宅市场为例，今年1-6月，全市一手住宅每月平均成交套数约为2722套，这一成交数据相比2009年减少了近一半。“在‘限购令’、‘限贷令’、‘限价令’的高压下，住宅市场面临的政策风险与日俱增，出于规避经营风险的考虑，开发商向尚未被调控所波及的商业地产转型，实属明智之举”，徐枫表示。
二是商品住宅用地供应紧张，逼迫开发商转型。据统计，2005年以来，深圳居住用地供应量急剧下滑。2005-2008年居住用地年均供应量相比2001-2004年下降五成，2009-2010年则在2005-2008年基础上又减少三成，成交结构上，受保障房建设加大力度影响，纯商品住宅用地再受挤压，2010年深圳纯商品住宅用地出让面积在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，而2011年至今深圳也仅出让了两块安居型居住用地，纯商品住宅用地供应量为零。纯商品住宅用地供应紧张，迫使开发商不得不向商业地产领域转型，以谋求进一步发展的空间。
最后是房企看好商业地产发展前景。一方面住宅市场频受政策打压，推动市场资金转投商业地产。另一方面中国实体经济持续向好，新的城市规划不断出台，必然会刺激商业地产的发展，与危机四伏的住宅市场相比，商业地产的发展前景无疑要光明得多。徐枫介绍，从租金角度看，商业地产的租金一般都在6%左右，比住宅物业租金高出一倍，受货币紧缩政策影响，开发商资金面趋于紧张，发展自持性商用物业，既可获得较高投资回报，也能确保资金回流速度，是目前商业地产发展的主要趋势。美联物业研究中心数据显示，目前深圳市只租不售(包括发展商仅持有部分)的写字楼项目有24个，全市各区均有分布，其中以福田、南山两区。与年初相比，这些只租不售的写字楼项目数量增加了大约3成。
世联地产首席分析师王海斌认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观及微观发展共同作用的结果。宏观上，产业结构升级，扩大内需后的零售业快速增长等都利好商业地产；此外，几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产，再者城市升级改造、城市的经营与发展既推动了住宅市场发展，更是商业地产大发展的大舞台；微观上，商业地产开发是房企可持续发展的选择，房企若不进行可持有性物业(主要是商业物业)的开发，最终将不得不面临地产开发规模的缩小，甚至退出地产开发业务，而商业物业因其具有可持有性，使得商业地产开发是房企中后期发展的必然选择。
预测
房企转型尚需时间磨合
即使是招商、万科之类的在深圳操刀商业运作，他们在市场来说，也是商业项目的新丁。与早期已进入商业开发并获得成功经验的华润、万达等相比，万科和招商的商业策略都相对稳健。
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“万科虽然是的开发商，但一直专注于住宅项目，涉足商业项目也是摸着石头过河。而招商地产虽然是深圳的巨头，但住宅项目的号召力在深圳主要集中在南山”，美联物业研究中心冯永恒表示，招商选择从蛇口海上世界综合体进入商业市场，也是将它自身优势化，因为蛇口是招商局的“地头”，他在这里的资源积累甚于任何中国其他地区。即使项目运作一般，失败也不会很明显。美联物业研究中心主任徐枫认为，万科和招商进入商业市场，如同短跑进入举重领域，虽然都需要肌肉，都需要爆发力，但毕竟是不同的竞技领域，还需要时间去适应。
■对话美联物业研究中心主任徐枫
“深圳适合开发商业地产项目”
徐枫认为，深圳高、中档商业项目的数量和质量与“北上广深”中其他三个城市相比都有差距，深圳市场的消费力仍未被激发，深圳多个区级商业中心也有待统筹开发，这些因素都决定深圳仍很适合房企开发商业项目。
深圳商业地产市场需要深耕细作
记者：今年开始，万科、招商等的商业项目都将进入运作启动阶段，如何评价他们现在进入商业市场？
徐枫：美联物业研究中心研究后觉得，就深圳市场而言，万科和招商商业项目的运作启动稍显晚了些。如果2007年时介入，现在已经盈利颇丰了。
而现阶段由于商业价格和租金都处于历史位，商业项目的运作成本增加了不少。但另一方面，商业项目的价格和租金还将继续走高，因此有实力的开发商选择商业市场，也是值得肯定的。不过对于开发商选择此时进入商业市场，也主要是因为限购、限贷、限价前的住宅市场钱太好赚了，还顾不上啃难一点的项目。
除了时机稍晚了些外，现在深圳市场从天时、地利、人和上来看，还是适于开发商业项目的。
记者：为什么说深圳市场适合开发商业项目？
徐枫：深圳商业地产目前正处于粗放经营转精细深耕的阶段，较之“北上广深”中其他三个一线城市，深圳商业地产不仅规模小，层次也有待提升。
目前，深圳商业项目(不含办公楼和工厂)存量大，但品质不高。根据美联物业研究中心统计，截至6月中旬，深圳市仅存量商铺的数量就已达到114万平方米，其中龙岗和宝安就分别有36万平方米和33万平方米。而深圳近期月均一二手商铺合计的销售量才8万平方米左右。而商铺经营行业主要是电子、餐饮、服装等，特色商业几乎没有。在范围内有影响的专业批发市场主要是电子类产品。而邻近的广州有至少10个以上大规模的专业市场和5-6个具有影响力的商业街，例如越秀区北京路商圈、一德路商圈、海珠区江南西商圈等。此外，北京、上海的商业影响力更是深圳难以企及。
在高档商业综合体方面，深圳在一线城市中，真正拿得出手的商业项目只有华润万象城。而这样品质的项目在广州、上海和北京，都是两位数以上。所以知名开发商运作商业项目，对提升深圳商业项目的品质、打响深圳商业地产品牌肯定是有帮助的。
此外，深圳的商业市场大面积的单位越来越多。根据美联物业研究中心统计，2010年深圳市新增商铺批售3249套，比2009年减少6%，比2008年减少24%；全市新增商铺批售面积约48万平米，比2009年增加7%，比2008年减少15%。此外，新增商铺九成为住宅商，整体布局七成都位于关外，这与住宅整体布局不无关系。供应量仍大于需求量，但供求缺口缩小，价格高位震荡。
一手商业供应大面积单位增加，表明开发商有意向引进品牌连锁经营百货业态或综合购物广场。这一类在深圳市场虽然有一定数量，但规模和档次都偏小。可见，作为经济收入领先于，且人均年龄偏低的城市，深圳的消费能力还没有被激发出来，大有潜力可挖，中档商业项目仍有很大的运作空间。
区级商业中心更需开发
记者：万科深圳万科广场龙岗，招商的海上世界在蛇口，对于几大住宅开发商的先期商业项目选址，有何看法？
徐枫：深圳局部市场会面临商用物业闲置率高的问题，而蛇口、盐田区政府附近、龙岗中心区这三个万科、招商已选好的区域恰恰不在其中，作为区级商业中心，这三个板块都很有想象空间，而且蛇口、盐田、龙岗中心区的商业也分别需要有实力的开发商统筹规划。
严格来说，蛇口的海不是真正的海，而是珠江入海口。海上世界的发展方向可以有两种：一种是水景休闲娱乐带。另一种可以是招商地产规划的这种综合体，包括商业、写字楼、酒店公寓等。两种方式如果运作得当，都可以提升区域品位和价值。但从经济角度来说，后者的经济会更高。
万科进入商业的模式则似乎是“农村包围城市”，它的项目主要集中在龙岗、盐田。由于处于城郊地带，属于区级商业中心，将不会动摇城市中心商业市场例如华强北和东门风向标的地位，但会有力提升龙岗、盐田的商圈竞争力。
而相对招商对于蛇口的熟悉程度，万科对龙岗、盐田两区的公众消费习惯需要有个摸索的过程：尽管万科在盐田有多个中高档项目，对大梅沙的人文环境比较熟悉，但居住在沙头角的人群和大梅沙的人群可能区别大于相同处。
此外，万科以“万科红”命名社区商业项目，“万科大厦”命名其未来开发的写字楼等，延续了产品线开发的方法。用不同品牌标识不同项目，这在快速消费品行业是行规，在地产行业万科用得比较早。这对企业来说，可以很好地了解各条产品线的经营收支情况，对市场而言也比较容易识别品牌。
他山之石
59个万达广场
遍布45个城市
万达既有的商业规模很大，进入了国内很多二三线城市，截至2010年底，已经在45个城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店；再者，万达现金流暂时充裕，零售业地产项目抵押贷款是万达滚动扩张最重要的资金来源，按照行规，零售业地产项目较一般房地产项目更容易获得抵押贷款，贷款金额在合同到期后，如继续贷款，还将按租金评估，因此通常贷款额又进一步放大，这样产生的效果是，万达去年销售面积和销售额大约是万科的65%，但是账面现金与万科相近，资金周转率则是万科的2倍多。
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