[摘要] 以2012年商品房备案均价21627元/m2来算，这10万多套商品房库存面积1330多万平方米，市值约2876亿。这么大的商品房存量，是杭州楼市进入大营销时代的基本背景。刚刚结束的房博会期间，杭州透明售房市场研究院发布了《杭州市商品房库存研究报告》，从这份报告中我们可以看到楼市究竟面临着怎样的压力。
库存量较大的楼盘 主要有三类
数据显示，在杭州的存量房中，住宅占了近7成。而在商品住宅的存量中，大户型库存压力较大：按套数来算，80~90平方米户型套数在存量中占比32.29%，120平方米以上的住宅存量则高达50%以上；如果按存量面积来计算占比，杭州市区120平方米以上户型占比更高达67.76%。
在限购限贷的调控政策下，杭州的改善性需求受到了极大的抑制。北京和上海，是整个中国的北京和上海，而杭州，是整个浙江的杭州，尽管浙江的富裕阶层曾经表现出惊人的购买力，但支撑毕竟有限，更何况，由于浙江民营经济尤其是温州经济一旦出状况，杭州楼市就仿佛少了根支柱。
一个明显的特点是，今年多个热卖的大盘，靠着刚需撑起市场，而改善型楼盘，尤其是高端楼盘，去化比较缓慢。
库存量较大的楼盘主要有三类，一是刚需楼盘中的大户型，二是去年未降价的楼盘，三是部分多年的老盘。
比如，记者统计发现：在主城区可售房源套数排名前十的楼盘中，排名榜首的中国铁建·国际城有1343套可售房源，主要原因是去年众多楼盘降价时，国际城却不为所动。以1050套可售房源排名第三的滨江·万家星城也是同样的情况。不过，随着各区域价格回升，国际城和万家星城的价格目前已经处在相对合理的水平。有的是因为拿了预售证却因故放缓推盘节奏，如以1106套排名第二的世茂中心。每个开发商策略不同，对于高库存的焦虑程度也不同，例如在主城区住宅库存榜上排第6的中海·定山府，在大户型难卖的形势下，果断开出低价，10月已去化将近200套，库存量锐减。
余杭区库存量 占据半壁江山
从区域来看，主城区存量房源占比，达45.11%，余杭区占比36.91%，萧山区占比17.98%。
不过，自2011年末以44746套刷新历史记录后，主城区存量房源基本保持稳定，可见主城区的需求一直保持旺盛。
主城区中各板块存量趋于均衡，住宅（按面积）占比的下沙也只占16.13%，其次是之江板块和滨江板块，城西、华丰、钱江新城等板块的住宅存量占比较小。
余杭区可售房源则突飞猛进，截至2013年10月9日，余杭区新建商品房可售3.72万套，创下7年来新高，比2012年末增加了近万套房源，同比增达36%。其中余杭区商品住宅存量惊人，占到总存量的84.55%。
随着产业的引入和发展，未来科技城、北部新城等新兴板块的崛起，余杭区的需求量正在扩大。但在临平北等不大受市场待见的区域，库存去化非常困难。
开发商拿块地就能赚钱的时代已经过去，高库存下，再盲目圈地并不可取，需要的是眼光准、下手狠。比如富力，就十分老辣，一口气在淘宝城周边圈了五块地，看中的就是未来科技城的产业前景以及购买力。
购房者可从容选房 不建议投资
今年以来，大量的土地供应（截至2013年10月10日，杭州市区今年出让土地的建筑面积近1700万m2）背景下，未来一两年这些地块上市，将形成巨大的供应量，只要政策不变，库存压力有可能居高不下。
正是在高库存背景下，就算地王频出，对抬高房价的作用并不明显。市场还是比较理性，譬如勾庄板块，前不久出让的越秀项目楼面价达到9600元/平方米，而目前名城博园起价也才8500元/平方米。城东新城淮矿项目楼面价14711元/平米，德信东望首开均价约20000元/平方米。华家池的轰动效应，也没能给周边楼盘带去价格上涨的福音，市场反应比较平淡。
高库存也意味着楼市转向买方市场，购房者的选择更多了。要想抓住购房者的心，开发商们可得各出奇招，费一番苦心了。
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