[摘要] 对于楼市的关注，目前的焦点更多地放在了长效机制建设上，而不再是价格是否还会继续上涨。对于楼市调控长效机制建设的关注点有很多，讨论较多的是如何破除地方政府的土地财政。
对于楼市的关注，目前的焦点更多地放在了长效机制的建设上，而不再是价格是否还会继续上涨。对于楼市调控长效机制建设的关注点有很多，讨论较多的是如何破除地方政府的土地财政。大家认为，楼市之所以屡屡落入“空调”和房价居高不下，从根本上来讲是因为，如果房价下跌或形成下跌预期，不仅地价会下跌，而且开发商拿地热情也会明显消退，土地市场会非常冷清。
目前，地方政府土地出让收入主要用于基建项目（如地铁、高速公路、机场），我们以此为例来说明土地财政的要害。基建项目的投融资模式是，地方政府将未出让的土地（甚至是生地）注资给基建项目开发方，开发方以土地抵押获得银行贷款来启动基建项目。
同时，项目开发方单独或联合房地产开发商来开发未来若干年后才能入市的房地产项目，最后以房地产销售偿还银行贷款和覆盖基建运营费用和短期亏损。可见，如果房价下跌或形成下跌的预期，基建项目的投融资模式就无法维持。因此，不管有没有泡沫，房地产调控不能严厉、房价不能下跌已经成为地方政府维持项目投资的前置条件。
如果有替代性的融资渠道，地方政府维持房价上涨和高房价的内在激励就不存在了。一方面，地价和相关税费占房价60%以上的局面就会全面改观，另一方面地方政府也不会对房地产调控阳奉阴违而导致调控陷入“屡调屡败”、“屡调屡涨”的局面。
近期，征收房产税被认为有望取代土地财政，进而建立房地产调控长效机制。很多机构和学者都在测算房产税各种征收方案对于地方政府土地出让收入的替代。大多数人认为，1%左右的税率和人均30平方米免税的情况下，房产税可以弥补未来几年土地出让收入下滑形成的缺口。在未来向成熟房产税过渡以后，房产税完全可以达到替代土地财政的目的。
土地财政，言下之意是财政收支失衡需要土地出让收入来补缺口并形成了刚性依赖。近年来，土地出让收入已经占到地方政府本级收入的50%，2010年达到70%，看似地方财政对于土地的依赖确实很深，土地收入外的预算收入失衡问题严重。
但市场经济条件下构建公共财政，就是要建立符合现代市场经济运行体系的财政预算制度，关键的问题是地方政府是否回归到解决市场失灵和提供公共产品的本位，是否避免职能以外的支出对于地方政府收入增加的倒逼。只有完全属于地方政府职能范围内且受人大监督的支出才属于公共财政支出，不受监督的支出、侵入市场和民间领域的支出就不属于公共财政支出。
1994年分税制改革，解决了政府“收入”问题，却没有解决政府支出的公开性和透明性问题。目前地方政府收支失衡的根本原因在于，缺乏预算监督和支出可行性研究的情况下，地方政府无序、无效和无监督支出的失控，倒逼其四处寻求财政收入。一方面，地方政府侵入市场和民间领域的支出很严重，突出的例子就是突破政策扶持边界，直接介入新型产业和高科技产业。
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