[摘要] 从微观楼市成交和市场预期看，一季度房地产投资继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。
从微观楼市成交和市场预期看，一季度房地产投资继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。
2013年以来，一线城市楼市成交环比持续上升，土地市场成交也继续升温。地产市场的暖冬点燃了开发商业绩承诺的希望。透过楼市热销的背后可以看出，市场内在的修复和政策压力偏松可能是近期地产走牛的重要支撑，而季节因素退居其次。
先从季节因素看，2004年以来的历史数据表明，一季度往往是地产投资高速增长的时期，尤其是在投资高涨的2007年和2008年，但2010年以来持续3年的地产调控中，地产投资增速一路下滑，伴随着政策的影响，这种季节性因素已经非常微弱。当前支撑地产投资增长的动力更多来自于去年四季度以来城镇化推进的政策利好，以及一些龙头公司积极消化库存。可以说企业与政府积极主动的策略催生了去年四季度以来房地产市场的火爆。
那么这种局面是否可以持续呢？从近来市场的变化和政府的表态看，一线城市房价反弹、房产税未来推广、官员抛售房产现象扩大、各地开始深化城市发展纲要等，在这些利多利空因素的交织下，仿佛很难决断。但是考虑到当前的时点、地产调控的时滞与市场反应等因素，一季度可能是全年房地产投资的高点，地产公司的业绩可能会同比创下新高。随着投资模式的转型和政策微调的影响，地产投资和销售继续向好将面临更多因素的考验。
首先，从当前时点看，“两会”前后一般是政策静默期，尤其是针对某一具体行业单独出台调控政策的概率有限。政策的暂时持续性和调整的周期使得行业利益和部门格局可能不会发生大的变动，对于地产而言，从北京、上海等有代表性城市的官员表态看，政策维持现状的概率较大，是否要加码还需根据市场形势而变。不过从大的方向看，政府单一行政调控的效力和影响都有很大的不足之处，市场化、自发的调节将会主导未来楼市发展。
第二，从当前市场表现看，一线城市成交环比提升20%，当前北上广深的周成交数据已经超过2010年调控时水平，而房价也在高位缓慢爬行。从调控的效果看，价稳量涨的局面在接下来的时间内还将是市场的主要特点。在短期经济没有外部冲击的影响下，房地产市场的运行态势继续平稳，这将继续扩大地产企业的盈利空间。从当前部分企业公布的业绩快报看，平均利润增速在25%左右，龙头企业去年四季度以来的热销将极大提升全年的利润，从而实现年初的业绩承诺。
第三，从比较确定的政策因素看，城镇化的推进，在初期将会加大对“物”的投入，这就意味着以城建、项目为主的传统地产投资模式还将保持着较大的后劲。因此，从贯穿全年的主题看，地产投资增长还将有20%以上的空间。一季度加大开工、争取项目、落实资金，将是各主要城投公司和地产公司的工作重点。
最后，从地产企业的应对能力和市场预期调整看，经历了3年的调整，规范的地产企业已经建立好完善的风控体系和应对措施，在市场波动的时候，龙头企业积极主动的管理能力进一步加强，而市场对政府调控的意图和政策效力也有充分的预期和调整。因此，整体上，地产市场抵抗非系统风险的能力在提升，这也在一定程度上支持未来楼市的平稳运行。
当然，需要关注的是下半年后调控风险可能积累。虽然当前房地产景气回升较为确定，但是不排除系统性风险和外部因素的扰动导致房价快速增长，届时政府可能再度出台较为严厉的措施，房地产市场可能再度陷入调整。
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王石：不可能再有一个房地产投资高潮 中国证券报
正在瑞士达沃斯参加世界经济论坛年会的万科集团董事长王石日前在接受新华社记者专访时表示，中国房地产市场的确存在泡沫，但并未到泡沫非破灭不可的程度。
王石并不否认中国房地产市场存在泡沫。他说：“因为存在泡沫，所以必须控制。如果不控制最后泡沫破裂的话，影响的不仅仅是房地产市场，而是国民经济的健康发展。”
有言论认为，当前中国房地产市场泡沫已发展到必须破裂的程度。对此，王石认为是“危言耸听”。
王石说，自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来，一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然平均价格还在上升，但考虑到人均收入更大幅度的增长，相对来说平均房价实际上是在下降。
对于当前房价，王石表示，“有点不正常，稍微有点偏高”。他指出，房地产市场价格上涨存在多种原因，其中部分原因在于不少人选择投资买房，使房产在一定程度上变成了一种投资品。
王石认为，造成人们愿意选择买房投资的部分原因在于老百姓手里有钱了，而投资渠道却不是很多。他建议开放窗口，让民间资本有更多的投资选择，而不是将资金集中在不动产上。
有人认为城镇化将成为中国房地产市场大发展的另一个契机。对此王石却十分谨慎。他说：“推动城镇化将进一步促进经济发展，但不可能再有一个房地产投资的高潮到来。”
王石表示，城镇化意味着城市之间资源的合理再分配，不会再造成一个房地产投资热。城镇化不仅仅意味着对房地产的投入，而是一种综合性的面向医院、学校、图书馆、体育设施等在内的基础设施更均衡和合理的投入，从而通过这个过程实现面向未来、环境友好的居住环境。
在王石看来，城镇化的目的是要使人们生活得更美好，使经济出现新的增长点，而不是让开发商更多地建房子、建写字楼、建商场。
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