[摘要] 全球领先的房地产服务公司高力国际近日发布2012年第四季度深圳写字楼市场研究报告，报告显示，2012年第四季度，深圳市甲级写字楼租赁市场表现较为平稳。
全球领先的房地产服务公司高力国际近日发布2012年第四季度深圳写字楼市场研究报告，报告显示，2012年第四季度，深圳市甲级写字楼租赁市场表现较为平稳。位于南山中心商圈的田厦国际中心写字楼部分正式交付使用，新增约67,800平方米的甲级办公面积，整体空置率较上季度相比轻微上升1个百分点至15.38%。企业扩张相对较为谨慎，只有少数承租能力较强的客户在中心城区寻找物业，因而本季度全市甲级写字楼市场平均租金水平有所下降，环比下降0.9％至每月每平方米人民币175.7元。写字楼投资市场表现较为平淡，内资企业、合资企业及个人投资者仍为深圳写字楼物业投资市场的主要购买力，全市甲级写字楼平均售价为每平方米43,989.4元，环比下降0.1%。
整体供应，需求及空置状况
高力国际研究显示，2012年第四季度，位于南山中心商圈的田厦国际中心写字楼部分正式交付使用，新增约67,800平方米的甲级办公面积，整体空置率较上季度相比轻微上升1个百分点至15.38%。由于此项目较早前已开始预租，目前已成功吸引如国内外大型金融、房地产、通信电子等行业企业进驻，入住率近3成。分区而言，由于本季度的主要租赁成交集中于罗湖区和福田区，其空置率相较上季度均有所下降；而南山区的空置率则因新增供应有所上升。
福田区，尤其以福田中心区为主，仍是大面积租赁成交的集中区域，吸引一批实力较强的制造业国企或金融机构进驻。区域内甲级写字楼市场继续消化现有库存，因而本季度平均空置率环比微降0.27个百分点至12.33%；而在罗湖区，尽管有部分企业搬迁至福田区，但由于该区域在交通、配套等方面仍具有优势，吸引中小型或发展型企业，新空置面积能迅速被市场吸纳，加之新增供应较少，因此该区域写字楼空置率保持平稳下降趋势；南山区由于在甲级写字楼市场仍处于起步阶段，供应体量大，因此空置率继续保持在较高水平。
2012年下半年，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，只有部分具备较强承租能力的优质客户，仍在中心城区积极寻找办公物业， IT电子、金融业继续支撑租赁需求，在季内录得多宗成交。本季度典型租赁成交案例包括：国信证券租赁嘉里建设广场二期约2,000平方米办公面积；中投信托租赁嘉里建设广场二期半层1,000平方米办公面积。
租金分析
深圳甲级写字楼平均租金和增长率
高力国际报告指出，2012年第四季度，由于年末众多写字楼的租约到期，以及市场上新增项目的出现，市场逐步向租户方倾斜，租户在租赁项目选择及租金谈判上占优势地位。由于租金谈判空间加大，深圳甲级写字楼市场平均租金水平在本季度有所下降，环比下降0.9％至每月每平方米人民币175.7元。租金下跌区域主要集中在南山区，多个近期新增项目在租金报价上较上季度有1-2％的下调，并对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期等。得益于较低的楼宇空置率和较多来自现有客户和潜在客户的扩租与续约需求，福田区与罗湖区甲级写字楼租金与上季度基本持平。
深圳市甲级写字楼分区平均租金
值得注意的是，不断上升的租金成本正在催生一些租户的观望情绪，尤其是有大面积需求的租户，他们的扩租和迁址需求被暂缓并计划向非中心区域分散。
售价分析
深圳市甲级写字楼平均售价和增长率
高力国际报告还指出，本季度写字楼投资市场表现较为平淡，非住宅类房地产按评估价收税的政策出台使投资需求有所减弱。本季度没有大宗投资买卖成交，成交案例均为楼盘散售交易，内资企业、合资企业及个人投资者仍为深圳写字楼物业投资市场的主要购买力。例如，奥美迪医疗在田厦国际中心购买1,936平方米办公面积；私人投资者购买大中华国际金融中心1,700平方米的办公面积。本季度录得全市甲级写字楼平均售价为每平方米43,989.4元，环比下降0.1%。
租金分析 深圳甲级写字楼平均租金和增长率
深圳市政府将2013年GDP增幅目标设定为9%，并正在持续努力将深圳打造成华南地区的金融、科技基地。同时，正在发展中的蛇口港和前海深港现代服务业合作区将在激励政策下吸引更多投资。
展望未来，受本地健康的经济基本面支撑，深圳甲级写字楼市场将保持平稳发展。2013年，预计深圳有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心、招商局广场等约51.6万平方米的新增项目落成入市，基本都位于福田区和南山区。租赁市场方面，未来新增供应的持续增加将会使市场竞争更加激烈，使租户主导性会更加明显，在市场大环境影响下，高力国际预计未来短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整压力，而空置率会有所上升。受到抑制的投资需求影响，投资市场将继续被看淡，预计2013年写字楼平均售价会有小幅下滑。
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