[摘要] 随着前几年限购限贷等调控房产政策的出台，开发商逐渐从开发住宅类产品越来越多聚集到开发商业地产上，而以前的商住价格倒挂也逐渐回归正常，但在高住宅价格下商住价格回归正常也意味着商业地产类泡沫问题就此产生。
随着前几年限购限贷等调控房产政策的出台，开发商逐渐从开发住宅类产品越来越多聚集到开发商业地产上，而以前的商住价格倒挂也逐渐回归正常，但在高住宅价格下商住价格回归正常也意味着商业地产类泡沫问题就此产生。
如果以笔者这种业余旁观者眼光看商业地产的话，有两个字对此即可概括，一个是多，一个是乱。
“多”字体现的应该还是很明显的，这短短几年来宁波建成或正在建的商业广场就数不过来，如联盛广场，江北万达，东方世纪广场，富邦世纪广场，滨江广场，财富广场，天伦广场等等等等一大堆，要一个个全数下去的话估计光名字就能写完一篇文章，而我们要思考的是宁波乃至中国需要那么多广场吗？以中国如今的消费水平，有能力担当在建购物中心规模全球的地位吗？随着这几年商业地产的发展，短期内是否已经严重过剩？
要知道商业地产不比住宅类产品，住宅类产品除非出现严重经济衰退情况，否则需求量是能持续下去的，直到中国城镇化水平到达到一定高度才会结束。而由于建筑业属于效率低下行业，每年所建住宅套数有限，对于需求而言，供给在多数情况下都追不上需求量，除非是在如今经济危机和政府调控双压下才能出现短期里供给大于需求的情况，但商业地产却不然，一个大型购物中心的建成就能辐射大片区域，也就是说商业地产的建设速度是能远远超过老百姓的需求速度的，这也就是会形成过剩了。
另一个看商业地产的过剩就是价格因素了，现在由于商业地产的泡沫，商铺价格很高，但却很低，有些甚至不如银行的一年期存款，这就跟住宅泡沫的租售比有得一比，但住宅类毕竟是刚需品，只要中国经济长期看是上升的，那么住宅需求就不会差哪去，但商业地产类却不同，由于非必需品也不是刚需品，能不能成功有天时地利人和因素存在，一旦失败就意味着没人接手，面临的将是长期亏损局面。
从2010年开始国家部门就在说真的真的要转型了，要启动“国民收入倍增”计划，今年底要出台八年都难产的“收入分配改革”方案，但转型是件长时间有耐性的过程，将财富从国家政府部门及企业逐渐转移到家庭部门是需要很长时间过渡才能完成，姑且不算其能不能成功，即使成功恐怕也不是短短这几年之事，在建或已建成的那些购物中心有能力有资金等到那一刻吗?
当然由于宁波也算是沿海发达城市，外来人口很多，这几年也发展得比较繁荣，所以商业广场的失败风险又好点，最危险的还是三四线城市发展。以前印象最深的就嘉兴了，在网上或盲目打进电话的推销中说的一些商业地产总是跟嘉兴或嘉兴周边区域有关，以那的人口及发展，实在想不通那么多商业类的要干嘛，而现阶段一些商业开发的资金链断裂估计让他们的市政府联带着杭州省政府尝到苦果了。
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