调控主旋律下的楼市交响曲 2011宁波楼市十大关键词

关键词二：加息

自2011年初始开始，央行年内进行了三次加息。2月8日，央行年内次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75个百分点。

在三次加息之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的水平。

点评：持续加息一方面有利于缓解通货膨胀，另一方面，也一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。自去年以来的5次加息，滞后效应与累积效应已开始显现。当前5年以上的贷款利率已突破7%，意味着贷款利息和月供都明显增加。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例，每月还款额由7633.40元提高至7783.03元，相当于每月还款增加149.63元。这无论对投资需求还是自住需求，都将产生较大影响。在今年一系列的楼市调控组合拳中，除却“限购”等楼市调控政策，以“加息”为首的货币政策同样成为对楼市影响深远的一大关键词。

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关键词三：房贷利率

在央行今年的三次加息后，首套房利率也进入了上浮时代。10月14日北京建设银行个贷中心爆出，建行已经将首套房贷利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。在房天下记者7月15日的调查中，宁波首套房现五成首付，利率优惠已全部取消。时隔三个月，第二次调查结果显示宁波二套房贷利率均有所上调，过半银行二套房贷利率上浮10%，上浮达20%。在最近的第三次调查中，宁波各行房贷利率基本不变，而首套房首付已基本提升至4成。

点评：房贷优惠利率的取消及上浮，在一定程度上跟银行流动性收紧有着不小的关系，但不可否认的是，银行此举对购房者的影响不小。作为对购房者影响最为直接的楼市因素，房贷利率优惠的取消及上浮让购房者有着切肤之痛。2012年元旦过后，房贷利率将开始执行新标准，其影响将进一步体现。在房天下的一项调查中显示，房贷利率已经成为除价格因素之外最为影响购房者置业的因素。

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关键词四：观望

从上半年开发商的捂盘惜售，到下半年开发商的积极促销，无论开发商的姿态如何高傲或开诚布公，购房者的脚步始终踟蹰。成交量腰斩，库存量不断冲击历史高位，当购房者的“观望”成了楼市的主要基调，楼市寒冬也如期而至。而当政策在“亦紧亦松”的舆论中不断向开发商闪烁出希望，开发商也逐渐成为了在观望中与购房者相互“博弈”的另一方。

点评：房价，还是房价惹的祸。一些列调控政策主要针对过高的房价，开发商却宁死不屈。下半年，开发商绞尽脑汁打折促销，价格却始终不见实质低头。购房者与开发商对政策的观望，以及二者之间的相互观望，似乎已经成为了今年楼市的一大主旋律。

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关键词五：拐点

2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”到来。

点评：经过近一年的调控，宁波楼市的成交量已现“腰斩”。而与此同时，据发布的一份有关“11月份100个城市住宅价格样本调查”显示，宁波住宅价格环比跌幅居百城之首。不可否认，高库存的现状在让开发商逐渐失去继续等待的底气，同时考虑到楼市调控力度没有放松的可能，楼市“拐点”似乎已逐步形成。

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关键词六：降价

在2011年5月北京的一个保障房工地上，温家宝总理提到，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；在2011年11月，温家宝总理在圣彼得堡讲话时强调，调控的目标是要使房价回归到合理的价格。伴着资金链紧张、政策松动无望、商品房存量激增等严峻现实，未来楼市可能面临着更加的严酷挑战。从各地公布信息来看，范围楼市降价潮或已到来。11月，包括宁波在内的多个一二线城市同步出现了房价下跌。

点评：对于楼市调控而言，从之前的抑制房价过快上涨，到使房价能够保持在一个合理的价位，再到“让过高的房价降下来”，这其间大概经历了四五年时间。从百姓的朴素愿望，到政府的调控目标，房价的回落似乎首次成为了国家意志。在宁波，自今年年中后，多个项目都出现了降价情况，并且一度对项目成交起到了促进作用。

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关键词七：调控持续

在被誉为史上最严“调控年”的2011年，调控成为贯穿楼市的主旋律。经过了新国八条、限购令、一房一价、加息等一系列严厉的调控措施后，此波调控终于见效。但调控对于楼市的影响也同步体现在土地市场及地方政府的财政收入上。面对严厉的调控，“松绑”的呼声从未停止，10月11日，佛山曾戏剧性上演了“限购”松绑的紧急叫停事件，此前大连、海南曾也曾传言将放松限购，随即又被紧急辟谣。12月3日，住建部要求地方政府住房限购令到期需延续，明确了调控延续的主基调。

点评：房地产市场健康发展需要政策持续，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。但调控带来的影响，一面是限购政策在年内取得的明显收效，另一面则是地方政府在调控问题上与中央政策的博弈程度增加。

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关键词八：土地流拍

随着房地产调控的深入，今年土地市场的底价成交、流拍取代了昔日风光无限、层出不穷的“地王”。除了整体成交额下滑之外，一些放在往年土地市场必然会引来众人争抢的地块也在今年的土地市场频频遭受冷遇。据房天下数据显示，今年前三季度，宁波流拍土地总面积共1654亩，居全省之首；包括江东核心滨水区地块、包家漕地块、广厦怡庭南侧滨江地块、江东戎家地块等一大批“黄金”，均在挂出后因无人问津，或流拍或暂停出让。

点评：开发商拿地的热情直接反映出房地产市场的冷热。融资难，资金链紧绷，库存高企，价格胶着，购房者观望心态浓重，以及开发商自身心态的转变，种种因素叠加，最终在拿地这个源头上反映了出来。调控对于楼市与土地市场的影响都已逐步体现。

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关键词九：房产加名

8月12日，人民法院召开新闻发布会发布《人民法院关于适用若干问题的解释（三）》。新出台的新婚姻法解释（三）首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。这一新释一出台，立即引发了一番热议，掀起了房产证加名的热潮，也映射出在如今的社会下，人们对于“婚姻和房子”的种种态度倾向。

点评：婚姻法新释出来，有人说是社会的进步，这几年为“房子”而结婚的社会风气可以扭转了；也有人说新释对女人不公平，女人对一个家庭的贡献是不能够用金钱来衡量的。无论种种说法如何立论，其所反映的根本问题都是“房产”在中国家庭中的深刻影响。

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关键词十：保障房

2011年春两会期间通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套。宁波市建委10月19日发布消息，《关于大力发展公共租赁住房进一步完善住房保障体系的若干意见》及其配套政策《宁波市市区公共租赁住房管理指导意见》已经市政府常务会议审议通过，于11月12日起正式实施。预计今年起的5年内，需要建设公租房、经适房等各类保障性房源5万套以上。其中，公租房将是的“主力”，而经适房和限价房则会逐步减少供应。

点评：截至10月底，今年宁波市已新开工廉租住房、经适房15.5万平方米、2165套，完成目标套数的175.4%。限价房新开工34.6万平方米、3501套，完成目标套数的175.1%。重新重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得我国楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样。然而，尽管保障房建设依序进行，但是其真正惠民的却寥寥无几。目前宁波的保障房建设都是在拆迁房的基础上，并没有达到抑制商品房价格上涨的目的。

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