[摘要] 距去年9月房地产调控政策发布以来，已经将近一年。近一年的调控效果怎样？又到“金九银十”，楼市成色如何？记者走访了北京、上海、广州、深圳4个一线城市和福州、郑州、南宁等部分二线城市的房地产市场，发现成交量普遍下滑，价格停涨趋势扩大。
距去年9月房地产调控政策发布以来，已经将近一年。近一年的调控效果怎样？又到“金九银十”，楼市成色如何？
记者走访了北京、上海、广州、深圳4个一线城市和福州、郑州、南宁等部分二线城市的房地产市场，发现成交量普遍下滑，价格停涨趋势扩大。
房展会 明折暗降较多
值楼市“金九银十”之际，各地房展会纷纷如约而至。
9月16日至18日，为期3天的2011年广州房博会在广州琶洲国际会展中心举行，现场展销楼盘超过150个，而“购房让利1平方米”等现场优惠活动成为房博会颇为惹人注意的信号。
在房博会现场，记者看到，不少远郊楼盘纷纷推出降价优惠作为噱头。位于增城的某楼盘，就称优惠达到8万元/套，均价只要5900元/平方米。位于花都区山前大道的某别墅楼盘也推出买楼送奔驰的优惠。
不同于远郊楼盘，老城区楼盘仍然一如既往价格坚挺，距城市中心区并不近且配套并不完善的白云区某楼盘销售均价在2万元/平方米左右，也不打算参加过多的促销活动。
9月18日，素有“北京楼市晴雨表”之称的“北京秋季房地产展示交易会”落幕。据房展组委会介绍，本届秋展共汇聚国内外项目389个，比去年秋季房展增长25%，比今年春季房展增长10%。
记者在熙熙攘攘的展会现场发现，“降”字成了本届展会的主题，优惠从9.5折到9.8折不等，如怀柔的天恒·半山世家、延庆的原乡美利坚、阳光假日别墅等。除了直接打折，也有价格暗降。北京房山区的天恒·乐活城就推出2万元抵10万元活动。另外，送装修、送家电、送物业费，也成为促销手段。房展组委会表示，秋季房展推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。
然而，这些优惠措施，被不少看房人称为“小打小闹”，购房人观望情绪浓厚，看的人、问的人多，真正购房签约的少。据房展组委会统计，房展首日观展的人流量为29250人次，低于春季房展；北京和外地项目合计意向成交约百余套，低于去年秋展。
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成交价 停涨趋势扩大
据北京市房地产交易管理网统计显示，1至8月，北京市新建普通住房成交5万套，占同期新建住房成交总量的85.8%，成交均价每平方米13874元，比去年全年的成交均价14847元低6.6%。
9月1日至16日，深圳一手商品房成交均价为17750元/平方米，上月同期均价为20196元/平方米，而2010年同期成交均价为20417元/平方米。无论同比还是环比，深圳一手房价格跌幅均超一成。“最近三四个月，深圳房价环比涨幅从0.7%降到0.4%，到目前基本实现了零增长。”深圳市房地产研究所所长王锋表示。
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，8月份，郑州住宅商品房价格持续微降，商品房成交均价为7991元/平方米，跌破8000元大关，特别是非住宅商品房成交价格的大幅下跌，拉低了商品房整体价格。具体来看，住宅商品房价格微降了53元，为6623元/平方米，而非住宅商品房则遭遇“寒潮”，成交价格更大跌3952元/平方米，跌至12782元/平方米。
而9月12日至9月18日期间，合肥新房价格较上周下跌了0.1%，合肥今年新房价格首次出现连续四周下跌的现象。
有专家表示，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，8月份房价环比止涨的城市数量比7月份多出了近一半，可见政策见效比较快、比较明显。
而广州市8月份楼市表现依然抢眼。广州市国土房管局的数据显示，今年8月广州一手住宅网签均价达14234元/平方米，环比涨了8.2%，达到年内新高。1—8月广州楼价涨幅为5.3%，尽管处于可控范围，但楼价顶着“限购”的巨大压力仍然逐月稳步上涨。
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成交量 普遍出现下滑
在成交量方面，据上海房天下数据监控中心统计，9月5日至9月11日，上海市商品住宅市场共计成交911套，环比前周大幅下滑29.2%；成交面积总计11.1万平方米，环比骤降27.2%。另据佑威及楼市专评网统计，9月前11个交易日，上海全市新建商品住宅仅成交19.17万平方米，比去年同期的40.21万平方米下跌52.34%，同时也只有近6年同期平均成交量的一半左右。
1至8月，福州楼市整体呈低迷态势，成交量为12178套，成交面积为1344463平方米，相比去年同期，成交量下降37.5%，成交面积减少37.7%。9月5日至9月11日，福州市5城区商品住宅签约218套，环比减少100套，成交面积为24429.89平方米，环比减少30%，创下近两个月以来的周成交新低。
市场总体供应量是否增长，被不少业内专家视为影响下一阶段楼市总体走向的重要因素。
从9月份开始，上海新建商品住宅的供应量已经有所上升。据上海房天下数据监控中心统计，9月5日至9月11日，上海市内共有7个住宅项目开盘，环比前周上扬了130%；总计推盘量1300余套，环比也上扬了近140%。但由于有效供应相对较少，成交量不升反降。9月前14天的新开盘楼盘中，单价2万元以下的楼盘仅占两成，六成是单价3万元以上的。高档楼盘受限购政策影响大、低价房源少、降价房源少，这都导致了成交量的萎靡不振。
“10月如果中低价盘增加，或者开发商合理定价的话，成交量也许有所上升。”付琦表示。
在北京的房地产市场中，“降价换量”的项目增多。北京市房协数据显示，继7月份个别项目以特价房形式促销取得良好销售业绩以来，8月“降价换量”项目进一步增多。如8月刚上市的项目昌平区创新园，销售均价每平方米14888元，较上期下调4.4%，目前销售率达83.5%。
业内人士表示，限购令实施以来楼市成交量不断下滑，开发商回笼资金速度放缓，这促使开发商放手一搏。降价换量，成为不少开发商的选择。
“8月以前，南宁楼盘打折、让利可以说还是"半推半就"，极少推出5万元/套以上的优惠。”今年3月就开始看房的王女士发现，报纸、电视上的楼盘广告，已经“慷慨”起来，“一个售楼小姐还半开玩笑和我说，现在开发商不推出让利，都不好意思卖房了。”
记者注意到，一些楼盘在推出价格让利的同时，还在景观绿化、付款方式、工程进度等方面予以配合，打出“组合拳”来吸引购房者。
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