[摘要] 一月份市场有短暂的回暖，但接下来是一个月不如一个月，大的市场就是这样。一方面有本身市场因素，另外更多的是调控的加码，二月份左右的限购，包括信贷、准备金率和其他政策结合起来，确实是一个月不如一个月。按照目前的形势下去，估计下半年的日子会更难过。
编者按：7月19日下午，由搜房网举办的“2011下半年宁波楼市向左走？向右走？”地产沙龙在宁波万豪大酒店二楼5号会议室隆重举行，在发布2011上半年宁波楼市成交金榜的同时，对于下半年楼市做出了一番研讨。十三家开发商、代理商代表以及宁波主流媒体工具一堂，总结上半年宁波楼市，展望下半年楼市走向。
>>>点击进入“2011下半年宁波楼市向左走？向右走？”地产沙龙直播
吉时达置业总经理 梅寅声
销售逆市而行很艰难理性定价是关键
一月份市场有短暂的回暖，但接下来是一个月不如一个月，大的市场就是这样。一方面有本身市场因素，另外更多的是调控的加码，二月份左右的限购，包括信贷、准备金率和其他政策结合起来，确实是一个月不如一个月。按照目前的形势下去，估计下半年的日子会更难过。
结合我们的项目来说，我总结了一下，我想还是运气比较好，我们做销售的，如果市场比较好，顺势而做比较容易，逆势而做比较难。大环境不好你要通过活动就让大家买你的房子这个难度比较大，关键还是看整个市场的把握，所以我觉得就是运气比较好，或者说市场把握比较准；第二，项目当时的定价是比合理的，我们董事会开会的时候我一再强调，我们的量比较大，我没必要一下子把价格拔得太高，要拔就慢慢拔，我可以定到一万三千五或一万三以下，最终定价相对比较理性，一方面确保项目的成长周期，另一方面也保证了快速的去化，我们12月30日开盘，当时我们判断，因为一月底要过节，也就是15天的时候，要把六百套房子都卖掉这是比较难的。
所以开会的时候我们就从价格和策略上做了调整，我跟业务员说你们现在辛苦一点，过了年你再辛苦房子不一定卖得动。这句话被我说中了。定价是我们相对比较理性，市场热的时候我们比较冷静。当然我们的营销做得也比较有特色，比如七八月份我们策划的上海地铁体验游，市场反响还是蛮大的。原来我们也想做样板房，但不具备条件，只能通过其他的方式让人家对我们楼盘有一个比较深的印象。做轻轨活动的项目很多，但是我们做得比较有特色，人家一想到我们的楼盘就跟轻轨联系在一起，这样我们的目的就达到了。这几个方面基本上决定了我们项目的命运。相比较而言，我们还是比较快，12月30日出来，除了一栋楼没有卖以外，基本都卖掉了，六月份别墅也出来了，也卖得差不多，下半年是单身公寓，日子可能会稍微好过一些。
调控获认可成效初显 下半年至明年房价或将触底
就下半年的楼市情况来说，目前调控的情况，我觉得从调控本身的大方向来讲，无论是在座的各位也好，老百姓也好，大部分人还是认可的，一个健康的市场需要有一个长期的发展。但目前的调控进入到了两难的境地，从消费者角度来讲，调控在信贷、限购上；从企业来讲，调控在融资平台上。前一段时间做得比较好的房地产信托现在都在卡，消费者也是一样。这样地方有一些缺口就暴露出来了，宁波还好一点，北京、上海、杭州，这几个城市里面土地财政比重是非常高的，这就涉及到接下来怎么办的问题，保障房、城市建设方方面面开支都需要资金去供给，一下子把资金供给拿掉以后，地方政府怎么办？所以我觉得这里有很大一个问题，中央的目标和地方目标为什么一直有差异，就是我们一直以来两张皮的关系造成了，就是分税体制的问题。第二，中国经济全球化受外面的影响也很大，通胀很多是受输入性通胀引起的，外围不确定性因素比较多，对国内影响也是比较大的。第三，目前CPI这么高，源头就是货币超发导致了流动性过剩，资金还是可以的，但是资金流向出了问题，到哪里去了？为什么很多人想抄底，还是价格有吸引力。
下一步怎么办，我个人觉得，目前的调控只能说初步见效，还没有完全见效。从整个指标来看，价格略有下降，个别楼盘下降拉动不了整个均价。我觉得要有一个从点到面的过程，这样调控就见效了。今年下半年到明年是触底的过程，我不知道什么时候总低价，但我知道下半年到明年上半年是价。关于限购的问题，我个人判断，限购应该是在今年下半年和明年下半年有一个转换的过程，因为大部分城市的限购都是到年底为止，宁波的限购可能没有加期限，所谓限购就是暂时停滞，暂时两个字也表示这个政策的短期性，限购之后怎么办？比如说类似在你的购置成本、持有成本上可能会增加一个新的措施，我认为在明年上半年出台会比较好，也就是说限购取消了以后，有其他政策来把你的房价稳定在比较好的程度，这样房地产市场走下去会比较好。
就企业来讲，目前比较难的企业，就是卖了20到30%，特别是50%以上的企业难度，降价又不太好降，不降又卖不出去，肯定是这个道理。很多人预期房价要涨或者是怎么样。其实我相信很多人手里有钱他就是不愿意动。下半年整个情况我认为是这样。
针对降价这块，其实降价就是一个硬着陆软着陆的问题。确实现在消费者也不是很理性，但是反过来讲，市场也宠坏了房地产企业，我们的标准、细节问题确实有一些不尽如人意，包括工期也好，赶工期必然会带来一些后续问题，不是很完善的市场也会带来很多问题，企业在降价的时候还是要谨慎，现在很多政府能做的，包括计划的也好、市场的也好都做掉了，接下来就是看企业的，除非像中海是央企都是国家的没有关系，民营企业的话你贷款银行也不给你，你只有降价。这是我个人的观点。
回到项目本身来讲，我们项目有三类产品，一个是住宅，一个是别墅，还有一个单身公寓。住宅一栋，目前市场我也不卖了，剩下的量也不多，占整个项目10%，别墅量也很小就25套，基本上是内定客户，剩下也不多。下半年就是单身公寓，我们跟金达利有一点像，全部是挑高的，可能会稍微好一点，只要价格分析定的合理一点，我相信比住宅的日子要好过一些，也希望大家对我们的产品多多关注。我们7月30日样板房开放，也希望大家多提宝贵的意见。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
