[摘要] 2月24日，搜房网联合两大主流媒体——现代金报、宁波电视台举办2011房地产调控政策影响及后市预判座谈会，探寻春季如何“攻市”。座谈会上，宁波房产人士纷纷发表意见，高谈论阔，把脉楼市。
编者按：在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境，在充斥着各种变数的房地产市场，究竟要不要买房成了购房者面临的大问题。另一个方面，对于开发商而言，政策的叠加让整个楼市迷雾重重，90盘的推盘计划会否因此搁浅？面对各种新的政策，又该怎样应对？为此，2月24日，搜房网联合两大主流媒体——现代金报、宁波电视台举办2011房地产调控政策影响及后市预判座谈会，探寻春季如何“攻市”。座谈会上，宁波房产人士纷纷发表意见，高谈论阔，把脉楼市。
维科置业副总经理张强
我很同意金老师的看法，这个调控对从业者来讲很痛苦，但对这个行业长期的发展我觉得是有意义的，是有利的，第二，分享一下自己的想法，一是谈谈政策出台的背景，我是这么理解的，为什么这么密集、这么快，似乎是迫不及待出台这些政策，我的理解是有几个背景，，陆续出台政策压不住，四月份出台政策压不住，然后九月份又出政策，然后又没有压住，如果1月份不出政策的话，到2011年四五月份房价又要大幅上涨，这是一件很恐怖的事，持续的上涨不利于行业的可持续发展，每个从业者都不希望做一天就走，还是希望行业能健康发展，这是最重要的，所以个就是房价大幅上涨，迫使要出台这些政策。第二，2010年GDP保8成功，2010年是10.3%的GDP增长，曾经有一个讲法，如果GDP在8以上，其实政府是有空间进行地产价格调整的，如果在7以下对这件事情就有一点投鼠忌器。2010年GDP大幅增长也为2011年政府做这件事提供了条件。第三是人民币，人民币的和货币紧缩，这些政策对地产影响非常大。第四，房价问题不单单是经济问题，还涉及到民生的政治问题，选在两会之前做大幅度的调控政策，某种意义上也有政府希望在两会期间减少对民生的压力，也有政治上的考量。所以从这四个背景来讲，似乎是可以理解为什么这么快，而且选在春节之前，而且选在两会前出台这个政策。这是一个背景。
第二谈一下我对这个政策特点的理解。我个人理解是这样的，这次调控政策和以前都不一样，以前我们讲十月份是有史以来最严厉的，其实这次才是最严厉的，我认为最严厉的是限购，这是档是A级，第二是提高首付和利率，第三是伴随其它的一些政策，比如加息和房产税，这三个力度不同，涉及人群也不同，限购是影响高端需求，就是不让你买了，这是很恐怖的。第二个，提高首付和利率是影响改善性需求，按照目前上院项目的平均房价是三五百万左右，差不多提高10%的首付，意味着你要多安排三四十万的资金，这是很大幅度的提高，包括两次的加息。第三至于税收，在两个城市进行房产税试点，更大程度是影响预期，大家对物业的持有会有预期的调整。限购这么严厉的政策出台，而且不单单限购这一个政策，而是一个全面的组合拳，影响高端置业、影响改善、影响首次置业、影响预期，我们能想象到各类群体他都考虑到了，所以我理解这是最严厉的政策。我似乎也想不到再严厉的政策了，都不让你买了，还能怎么严厉呢？这个政策对力度上来讲是很严厉的。
从未来得情况来看我觉得是这样，，在未来至少三个月内成交量会大幅下滑。在去年几次调控，我们可以找到一些规律，新政策出台三个月左右是观望期或者是恐慌期，这个时候买家不肯买，卖家不肯卖，大家都需要对这个政策有一个消化理解的过程，而且这次政策又使交易的成本和交易过程变得很复杂，宁波政策是你选好房子你要先去开张许可证或者是房票，这个票又回到计划经济的特色，而且这个票并不是马上给你，要五个工作日，所以房管局要跑两趟，购买的过程也增加了很多环节，未来三个月成交量下滑是可以预见到的。
第二，至于价格的走势我是这样的观点，价格的走势实际上无关于供需，我个人认为只跟一个事有关系，就是开发商的资金链，如果开发商资金链没有问题他且不会调价。从大的形势来看，大的基本面没有变，中国的土地政策没有变，GDP增长没有变，市场原材料成本上涨，我们看不到任何理由会使这个行业下降，其他成本都在增加，你单单要求价格下降，从理论上找不到依据，大的环境没有变，只是认为调整，短期内波动，影响不到长期持续的趋势。所以从短期上来看，成交量会大幅下滑，价格不敢讲，就要看你成交量大家下滑到什么程度，一天两天不吃饭可以，但时间长期会危害到身体健康了，这个就不说好了。大品牌开发商、有政府背景开发商，这一类资金充裕程度比较安全，这一类开发商会严格按照自己既定的产品路线和进度做开发，当然也不排除在这个行业里面，因为从业的主体比较多，也可能有一些规模实力不太大的小开发商在资金链有问题的时候有其他事情发生，后期的事情就非常难讲。
在调控时期影响的物业，我认为就属投资类的，当只有一个名额来选择的时候肯定是先解决温饱，这样对投资类的产品影响。第二类影响就是高端物业，因为它限购了，这个事情会迅速的由巨大的供不应求向供大于求转换。第三就是普通住宅，再下来就是类普通住宅的项目，比如说他做成普通住宅，其实他不是普通住宅的性质，再下来就是商业的，因为它不在调控的范围之内。整个地产市场盘子很好，这个市场跟信心有很大关系，如果这个市场上信心受到影响，大家持续观望的话，可能有这个排序，但也好不到哪里去。
就我们公司自己来讲，在这个行情之下，一个要认清这对行业发展是有好处的，阵痛是难免的，我们不能评价政策，只能是顺势而为。
因为大的政策无法避免无法调整，我们要做好自己的产品，有一件事比较重要，一是现场跟客户直接的接触，你有没有把产品介绍清楚；第二，也是现场，主要是工地和样板区，在这个阶段工地和样板区的品质会给客户直观的感受，这个时候客户预期受到影响，我们卖的都是期房，你通过样板区和工地给客户带来品质的感受，这样给大家信心。在大环境都一样的情况下，怎么样让客户感受到你的服务和品质这是很重要。第三就是服务，在跟客户沟通和接触中，希望更多的帮助解决客户的疑问包括想法，为客户提供更好的服务。
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