[摘要] 为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。
为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。
目前部分地区预征率偏低
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1％—3％之间。
通知要求，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
选择三五个涨幅过快项目重点清算
通知提出，土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务，组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
核定征收率原则上不得低于5%
通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
各级税务机关要建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。
昨日，国家税务总局发布通知，划定土地增值税预征率的限。而就在一周前，国家税务总局发布从严清算土地增值税通知，对外公布了增值税的征缴计算、减免扣除等部分实施细则。
执行有望“一竿子捅到底”
根据昨日国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
财政部科研所金融室主任赵全厚在接受 《每日经济新闻》专访时说，预征率三个基本的参考基数，要看市场的反映情况和走势。像上海刚开始实施房产税是0.8%，在国外一般是1%~2%。所以，上海的房产税也属于试探性，要看市场的反映情况。一开始不宜征收幅度过大。而学界一直争论，建议土地增值税将来能综合进房地产税。
赵全厚说，土地增值税预征制度在以前的情况是，由于出于不影响招商引资等问题的考虑，土地增值税的预征机制基本没有严格地执行，或者说执行得比较宽松。所以，这次把预征率明确规定下来表明政府治理房地产的决心，一竿子捅到底。估计采取预征率会是一种强硬措施，对房地产市场的影响是直接的。
明确预征率对地方是利好
赵全厚表示，按时下房地产市场成交量大幅下跌趋势看，强化土地增值税预征率将进一步加大开发商的拿地成本，对持续降低房价会起到一定的作用。
预征土地增值税与预征增值税一样，是把一个年度的税额分开征收。但土地增值税的预征效果远远大于其他增值税，主要原因就在于，一方面是过去地方政府对每年的土地增值税并没有及时足额地征收完毕；二是开发商利用放缓上缴增值税空间，摊薄成本。对此，赵全厚说，强化土地增值税的预征，就会有效地解决政府的税收不足、调节财政收支平衡问题和增加开发商本应负担的成本。
赵全厚说，严格执行土地增值税预征率，对地方政府的财政收入提供保障。前些年有些地方的土地增值税应收没收和征管不严的情况时有发生，受损的是地方财政，所以，这次国税总局明确土地增值税预征率对地方是利好消息。
此外，赵全厚说，由于东部与西部地区的经济收入差距，强化土地增值税实际上会出现两种情况：一是中西部的二三线城市，由于老百姓的购买力有限，抬高土地增值税会把房价抬高，开发商随时可以把成本转嫁给购房者，实际就是水涨船高惯性，税负增高，房价也随时上涨，房价一高销售量就会下降，房子卖不出去，总体上就出现削薄效应，但1.5%与1%的预征率不会造成负面影响。另一种情况是，如果购房者还是处于观望状态，没有购买欲望，那么土地增值税是单纯地挤压了开发商的利润，对房地产利润空间产生一定的挤压效应。
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