[摘要] 近期，楼市迎来窗口期，最牵动市场神经的政策面，频频传来微调信号。4月中旬，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会，五一前，就有流言消息称，杭州限购将在“五一”后松绑；五一后，杭州尚未调整政策，宁波楼市限购松绑的消息已然沸沸 ——
库存压顶 放松限购正当其时？
据市住建委统计数据，截至今年一季度末，市六区库存商品住宅已达36646套、527万平方米。而去年全年，市六区商品住宅成交量也只有22863套、296.8万平方米。与此同时，受房贷政策收紧等因素影响，目前购房需求观望情绪浓重。
不断增加的供应量叠加上本已高企的库存，另一方面则是2014年以来始终低迷的成交状况，开发商的销售压力越来越大。
据房天下数据监控中心统计，2014年4月宁波市六区商品住宅成交1165套，较去年同期下跌27.82%，成交面积同比下跌30.86%，成交均价同比下降3.13%。与3月一样，在近4年的同比数据中，今年4月的成交量低于前两年，仅高于2011调控年。从同比数据来看，“小阳春”的成交涨幅出现较大回落，在此背景之下，小道消息层出不穷，购房者观望情绪浓厚，房地产市场再度进入买卖博弈“冰封期”。>>>宁波楼市4月销售排行榜
在这样的局势下，不仅有老盘已早早开始了尾房的降价促销，部分新盘也不惜以“超低价”入市。本地业内人士爱地机构营销总监许哲认为，单纯依靠市场自身力量，在可见的时间内市场要回暖几乎是不现实的，盘整下跌的行情可能贯穿今年全年，而救市最顺理成章的手段就是放开限购。从经济下滑，房地产行业低迷的角度来看，取消限购正当其时。>>>爱地许哲:浙江风声鹤唳 取消限购正当其时
限购松绑的效果猜想
假使松绑限购，能否推动一部分刚需和改善入市，加快销售跑量？
不管是政府还是市场，抑制投机的根本意愿没变。即使政府意向松绑限购，也会考虑如何抑制投机力量趁机回潮。假设调整后的限购政策既成功抑制了投机行为，也为刚需型和改善型消费者创造了更便利的入市条件，站在外面的改善刚需，又有多少愿意进来呢？换句话说，刚需市和改善市，还有多少可以挖掘？如果这口“井”本身蓄水量不大，光把水桶做大、把绳索做长，并不能打出更多的水。
刚需市，有分析认为，限购执行还是取消，对刚需几乎没有影响。因此，即便松绑限购，并不能拉动额外的刚需入市。
改善市，有分析认为，限购松绑，对改善型客户影响较大，短期内，或许能挖掘这一部分新鲜“水源”入补当前的楼市。
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