[摘要] 从悬崖边到强势回归，商界所有的反转剧都是这么演的。绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）公布实时业绩数据，公司今年前11月共录得合同销售576亿元，较去年同期增长27%，提前完成了550亿的年销售目标。
从悬崖边到强势回归，商界所有的反转剧都是这么演的。
绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）公布实时业绩数据，公司今年前11月共录得合同销售576亿元，较去年同期增长27%，提前完成了550亿的年销售目标。
这是绿城史上业绩。在2009-2010年之间，绿城的年度销售额先后达513亿元和553亿元。然而，2011年的危局却使其销售额一度重挫至353亿元，2012年，求生存、转型成为绿城的主基调，并以546亿元逆袭重生。
“继续搞好销售，加大转型力度，”这是年初绿城掌舵手宋卫平给公司定下的基调，在业绩向好的如今，谨慎仍将成为绿城执行的关键词。宋卫平性格大变，他说，要谨记曾经有过的惨痛教训，“如果把企业当成一个人，我们生病了，至今仍未脱离危险，说略有好转，也只是暂时从重症监护室中出来透透气而已。”
拿地方面变得保守
2013年前11月销售576亿元，是绿城近年业绩的巅峰。经历了前两年破产危局与断臂逃生的剧情后，绿城再度光鲜地走到台前。
“公司今年的重点仍在销售、去库存，加快周转。”绿城集团首席财务官及董秘冯征对时代周报记者介绍称，公司年度550亿元销售目标已经在前11月超标完成，但目前没有上调目标计划。近期，国内核心城市限购加严的举措打乱了公司一些部署，高端房源也面临销售压力，不能说没有影响，所以暂不对未来业绩做预测。而用绿城常务副主席寿柏年的话，公司的基本策略就是不去做算命先生，就算在逆境中也要能发展。
翻阅绿城近年财报不难发现，连番的调控政策，让绿城在前几年屡吃苦头。2009-2011年间，较高的地价和建安成本，使得绿城的毛利率水平较低，彼时绿城的平均毛利率维持在30%上下，较内房股平均37.5%的毛利率低。此外，由于产品定位相对单一，主打高端精品总价高且分布城市广泛，绿城此前的产品去化率也很低，资产周转率平均在0.144，显著低于内房股平均0.27的水平，位于行业最下端。
2011年12月，历史专业出身、当过体育教师的宋卫平在绿城内刊上写下了《自助者天助》那篇几乎令人心碎的卷首语，言语中的伤感倔强一如大多数房企当时在生死存亡中的煎熬，这一年度绿城负债率高达148.7%，绿城处于“破产”边缘—找出一条活路，穿越寒冬几乎构成了宋卫平2012年的全部。
“这和绿城此前实施的是内部集中控制的管理体系有关。”一名长期跟踪绿城的券商分析师张磊（化名）告诉时代周报记者，虽然2006年绿城就已上市，但宋卫平及其夫人占有42.3%的股份，宋的盟友寿柏年占有28.5%的股份，本质上依然是一家经营权和所有权高度统一的企业。
在张磊看来，在企业规模较小和房地产上行的时候，绿城原先的体制能形成快速有效的开发和扩张决策，而公司追求的精品物业品质也能掩盖风险管理不完善的致命伤；但在下行时候，内部集权的弱点就凸显，流动性管理不善立即困扰了公司的成长，净负债率能到150%左右甚至能威胁到生存。
在2012年起，绿城开始强调销售为王的思路，而在去年下半年至今销售好转后，其资产周转率升高至0.3左右。事实上，高周转成为绿城提高效率的一大诉求。2013年11月1日，在绿城集团经营工作会议上，绿城杭州项目建德春江明月作为“050912”代表项目作专题报告。所谓“050912”，即拿地后5个月内开工，9个月内开盘，12个月内回款。该项目总经理张赟算了一笔账：按此速度，相当于销售定价提升10个点的利润。
打了翻身仗后，绿城在拿地上变得保守谨慎起来。在今年上海、杭州等地的地王热潮中，不见绿城的身影，即使是家门口的华家池地块拍卖，绿城也只是走了个过场。
“以前宋总出去考察，项目负责人总会拉着他到处看地，现在这种情况已经很少了。”绿城内部人士对时代周报记者透露称。“我们现在对地王不感兴趣，”两度受伤后，让宋卫平变得谨慎，他说，“中国的房地产在一个混沌的环境里面要作清晰的定位是件很难的事情，就像刻舟求剑。我们自己需要作一个调整和恢复。夏天光膀子，冬天穿棉袄，不同的温度穿不同的衣服，还是要做得稳妥些。”
冯征也对时代周报记者说，“以往宋总希望公司越做越大，规模上面也有追求，但去年转型之后我们要健康地成长，稳定地经营，现在不会去争什么地王，拿不到地就算了。”但冯征强调，“不能说绿城没拿地的打算或者不积极，我们还是想去拿地的，也有一定资金实力去拿地并做了一些准备，但是之前地价拍得超过预算，没法拿下来。今年绿城的土储也不是完全没增长，和融创等合作方一起也拿了9块地。”时代周报记者粗略统计，绿城为上述地块权益出资约为84.59亿元。
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