[摘要] 新侨报叶老师认为，江北几大板块中，湾头板块没有过江，靠近江北这种老城区，是休闲中心的打造，这个规划是非常好的，华润也要进去，复地也要进去。整体发展起来的话，江北这一块是明珠，周边的配套目前来说现在不是很理想，但是环境很好的。
编者按：10月25日晚，绿地海外滩在宁波香格里拉酒店正式开盘，1200位购房者现场抢房，首批推出房源392套，劲销351套，去化近9成，成为今年江北乃至整个宁波楼市追为火热的一个楼盘，成就绿地海外滩现象。从宁波楼市整体来看，海外滩首批开盘的去化率表现非常，在整个宁波市场的在售项目中，10月31日，房天下大话地产特邀各家媒体品茶论道，探讨绿地海外滩现象，以及市场、区域、板块的思考。
新侨报叶巍俊
新侨报叶老师认为，江北几大板块中，湾头板块没有过江，靠近江北这种老城区，是休闲中心的打造，这个规划是非常好的，华润也要进去，复地也要进去。整体发展起来的话，江北这一块是明珠，周边的配套目前来说现在不是很理想，但是环境很好的。
姚江新城作为一个新都市，它和青林湾隔江相望，是以江北万达为中心的江北新都市。这个地段最成熟，商业配套最成熟，既能够和老海曙相连，又风景优美，是非常完美的，打分的话是的。洪塘这些盘相对来说还有点距离，只有一些小的配套，其实江北还有一个新慈城，是卫星城这个板块，这个板块是依靠慈城老城区的。从这四个板块姚江新城是环境优美、商业配套很成熟的一个。
竞争力角度来看，地拿的的话肯定是竞争力了。价格是先期条件，还有楼盘怎么开发，适合广大市民或者宁波的楼盘这个非常重要，如果价格拿得很低，但是做了很多别墅，那这个楼不一定好卖，产品定位错了肯定就错了，这个很重要。
对于宁波江北大器晚成，目前还在大拆大建，未来几年会有什么样的变化，关于这个原因，我们四大板块的崛起，江北会更加出现一些高档的区域，随着大的房产进驻，整个江北形象会拉升。以前来到江北区块经常会搞错路，因为没有地标，现在有了新地标，就不会搞错路了。江北楼盘是集中的区域，对于宁波周边来说很少有房产那么集中、品质那么高的地方，目前来说只有在江北。
从大势上来说，我们经过2012年1月开始国家对房地产进行严密调控以后近两年，宁波有很多的刚性需求，每年有4万对的新人要结婚，但是不是说今年结婚再买房，它是有一定的量的。有人说房子一定要跌的，这是不对的，难道城市里可以住房子，乡下就不能住房子吗？城里人和城外人买房子的时候都是一样的富裕的，县城都是很富裕的，农村也很富裕，他们也希望成为城里人，这是他们的梦想，他们的父辈可能没有这个梦想，但是他们的子女就希望在城市里买一套房子。所以今后十几年可能是宁波县市区的刚需会进入到城市里。还有城市的一些改造，一些新宁波人，这些都支撑着宁波的刚需。
江北这个区域集中了世茂城、世茂首府37530元/平方米[江北]世茂首府38套在售、海外滩等这么多的楼盘，有的都是一千套的，绿地海外滩还算是少的，391套。这些大盘势必造成价格上的一个拼杀，联想到镇海新城的时候，因为量多了肯定有这种策略。我个人觉得每个人都会采取这种价格策略，但是现在对于绿地海外滩的配套来说，它的性价比是非常高的。
教育方面，江北实验教育是名校，商业中心、还有交通也是四通八达的。
绿地海外滩卖的很好的原因，它有80、88、139，在这种地段以刚需的房价出品，相当于像上海的话就是南外滩这种，这个价格就很好的享受了，这个也是绿地大的一个宏观，产品上非常符合刚需的需求。
海外滩的产品是点式的，布局非常好。有些80也有，但是配置非常好，宁波需要房子是通透的，这个非常好。还有宁波人非常讲究干挂，金鼎国际外面用涂料的，其实它的价格非常高的，宁波人非常干挂，喜欢灰暗的厚重的外立面。绿地可能对于宁波人的房子喜好是吃得非常透的，这也是他的热销原因。
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