大型房企看多后市：土地储备平均可消化7.4年

和讯房产  2013-10-24 09:15

[摘要] 看多后市的绝不止融创一家。本报记者根据数据统计发现，包括万科、保利、招商等14家房企在内，以标杆房企当前月均销售面积静态计算，房企当前土地储备平均消化周期在7.36年。从历史周期来看，该数字处于相对平稳状态。

融创中国在拿下北京农展馆地王以及亦庄地王以后，股价分别跌了6%。融创中国董事长孙宏斌认为，这是由于资本市场对这两块地不够了解，所以才缺乏信心。孙宏斌试图通过各种方式向外界说明，融创中国今年所购地块并不贵。

看多后市的绝不止融创一家。本报记者根据数据统计发现，包括万科、保利、招商等14家房企在内，以标杆房企当前月均销售面积静态计算，房企当前土地储备平均消化周期在7.36年。从历史周期来看，该数字处于相对平稳状态。

也就是说，当前一线城市频繁传递的供求失衡信号，实际情况可能并没有那么严重。

补库存战略

在房企这一轮急补库存的过程中，融创中国表现尤为迅猛，以至于舆论再次将“激进”一词送给了老孙。

据融创中国内部数据显示，该公司当前的土地储备为1876万平米，近一年的月均销售面积（含合约）为19.7万平米。按此计算，融创中国当前土地储备消化周期为7.9年。

融创中国一位内部人士称，相比其他年销售额500亿的公司，融创中国的土地储备属于短板，一些区域公司如果再不补充土地就要面临“断顿”的风险。近3个月来在土地市场急补库存的战略，使得这一弱势得以补足。

除了融创中国，记者统计发现，以当前房企月均销售面积计算，只有万科、绿地等企业土地储备消化周期过快，约在3.6年左右，其余房企土地储备较足。当前房企土地储备最为充分的为雅居乐，消化周期高达15.42年。这仅仅是依据静态数据计算。

同策咨询研究部总监张宏伟分析称，龙头企业都有自己的土地储备指标，如果低于某个红线，就要赶紧拿地补充土地储备。比如，万科这几年的土地储备基本上可以供它卖3.5至4年左右。

亿翰智库董事长陈啸天发现，这一轮房企买地属于匆忙补库存的战略。这是一种惯性补库存方式。常态情况下，房企新增土地储备会占到销售的30%，但今年很多企业甚至占比达到50%。陈啸天认为，这主要是由于调控周期所致。

东方证券研究报告显示，从存货去化周期看（“扣除预收款成本后的存货值”与“当季度销售商品、提供劳务收到的现金的成本”的比值），开发企业整体真实存货需要10.2个季度消化，处于历史高水平，较12年底时上升了1.5个季度。其中，招保万金存货去化周期为8.4个季度，周转明显快于非招保万金的11.6个季度。

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