[摘要] 业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕楼市区域性风险。
超级大盘掌控定价权
业界公认，贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场并掌控了定价权。
数据显示，今年上半年，贵阳市共销售商品房近5万套，比去年同期增长了25.4%；商品房均价4617元/平方米，同比仅增长了1.5%。在前述总成交量中，位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套，位居贵阳各楼盘销冠。花果园项目销售总监孙浩对记者表示，花果园地处老城区，以成本价销售。
刘定坤认为，花果园成功的因素是其用地性质，项目大部分属于城中村旧改用地，相关税费大幅减免，行政审批一路绿灯，大大缩短了工程工期，使得销售加速，为后期资金保障提供了来源。
王成平表示，“我不是特别乐观。贵阳超级项目靠低价快速回笼资金，1平方米才3000多块钱，一些中小房企本身资金承受力较弱，经营压力是蛮大的。”
刘定坤认为，市场透支严重主要缘于多个大盘对市场的强力吸收，大部分即将入市项目由于缺乏区位优势、政府导向、政策保障、价格吸引等，想取得如花果园的销售业绩不太现实。
在朱晋仪看来，贵阳大盘前期基本上是微利，开发商是靠后期大量人口的入驻，为项目商业带来持续现金流。
“（花果园的）客户主要来自地州，每个地州均有1名销售经理带队，每个销售经理有5万元/月的活动经费。在分销点上累计的客户，每个周末派大巴车接到项目售楼部成交。”刘定坤说。
差异化突围
“下一步，我们将推洋房产品，价位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，现在市场上的产品同质化很严重。一不愿具名的央企地产营销部负责人也表示，在当前刚需住宅短期失衡的情况下，市场更需要分流，产品也更需要多样化，客源也需要多维度拓展。
据媒体报道，今年下半年，贵阳楼市将有500万平方米的新房供应量。其中，中天·未来方舟下半年将推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米，包括低密度住宅别墅以及度假型四合院产品。此外，乐湾国际、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景、首开紫郡等项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型，大打市场差异牌。
王成平表示，贵阳生态文明国际论坛刚开，在贵阳“宜居”与“气候”资源上，度假型产品需求才刚撬动起来，随着贵阳至周边中心城市甚至到香港、上海等城际高铁的开通，未来如何满足多元化需求才是项目规划的核心。
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