[摘要] 花780万元在厦门岛内购买豪宅，签了购房协议，却因为遭遇限购政策无法过户。限购引发损失，究竟由谁承担？近日，思明区法院开庭审理了这样一起因限购引发的房产纠纷。
花780万元在厦门岛内购买豪宅，签了购房协议，却因为遭遇限购政策无法过户。
限购引发损失，究竟由谁承担？近日，思明区法院开庭审理了这样一起因限购引发的房产纠纷。
买豪宅不能过户
这套豪宅，位于湖滨南路一高档小区，在第28层，楼层高，视野好。
2012年11月15日，买方孔女士与卖方沈小姐签协议，约定这一套豪宅及两个车位一并出售，成交总价为780万元。
双方签订协议后，孔女士当天就支付了20万元“订金”，沈小姐也向孔女士出具了收据。在协议中，双方原本约定11月29日前签订购房合同，并支付其余购房款。
不过，等到11月29日，由于孔女士是政策规定的限购对象，因此，最终双方未能按协议约定签订购房合同。
据了解，厦门市早在2010年就出台了限购令。可见，买房人孔女士是在明知自己属于限购对象的情况下签订了协议。
虽然签了协议，但却无法成交，无奈之下，2012年12月后，沈小姐就将讼争房产出售给别人了。
订金能不能退还
近日，孔女士将沈小姐告上法庭，要求退还20万元购房订金，并按银行同期利率支付利息。孔女士称，沈小姐违反合同约定，将房子卖给别人，所以应返还订金。
对此，被告沈小姐答辩说，由于孔女士是限购对象，所以双方无法签署正式的购房合同，她只好将房屋另售他人。因此，她将讼争房产另售他人并不构成违约，订金不能退还。
近日，思明区法院作出一审判决，要求被告沈小姐偿还孔女士20万元及利息。
为什么要返还这20万元？对此，法官解释说，虽然双方不能履行合同约定，但原因在于孔女士是限购对象。所以，守约方沈小姐有权要求违约方孔女士承担违约责任，包括有权要求解除预约合同。
合同可以解除，不过依照《中华人民共和国合同法》20万元购房预付款，还是应当返还。法官还说，买方支付的20万元钱应认定为“预付款，还并非“定金”，因此，买卖不成，就应当返还预付款。
引发的损失谁赔
据法官介绍，最近法院受理了多起因限购引发的官司。在这类官司中，争议的是因限购引发的损失谁来承担？应该由买方担责，还是卖方买单？
对此，福建信海律师事务所林敏辉律师说，因限购引发的房产交易纠纷，有四种情形，四种责任认定，一是“限购令”出台以前达成买卖协议并已网签的，买卖双方应继续履行并办理过户手续；二是“限购令”出台以前签订买卖协议，但未提交房管局办理过户手续，也未网签房屋买卖合同，应当适用不可抗力原则来处理，双方解除合同，互不承担违约责任；
三是“限购令”出台后，双方在明知不符合政策的情况下所签订的合同无效；四是“限购令”出台后，一方明知或应知自己没有购房资格，另一方在不知情的情况下与其签订购房合同的，在合同无法实际履行后，无过错方不承担责任，没有购房资格的一方应赔偿另一方损失。
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