[摘要] 面对这场对攻游戏，开发商使出全身解数，通过剥离精装修费用、转售现房、捂盘等手法规避限价政策。其中的种种乱象，归根到底是开发商企图夺回因限价而暂时失去的定价权。不少业内人士表示，以销售技巧或囤货观望来应对政策，不如调整价格预期、加快销售速度更为实际。
调控反致供应疲软
各地“国五条”落实政策在4月初陆续出台，为抑制房价过快上涨，地方政府欲借助“限价令”将新开盘商品房价格控制在相对稳定水平。
4月底，广州国土房管局下发通知，规定自4月24日起，广州全面执行商品房预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导，对未按要求执行的开发企业将暂不核发预售许可证。同时，北京的房价管控体系也日趋明朗，将实施的商品房行政限价管理政策将采取“双轨模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自主、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。北京市住建委主任杨斌在公开场合强调，政府将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证。在深圳，监管部门规定商品房预售价调整幅度达到或超过15%而不报的，将处以罚款10万元的处罚，同时项目预售报价明显超过上月均价的也将在预售证上予以控制。
“与其他城市相比，北京的限价政策最严厉。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。北京的房价其实分为预售报价和实际签约价格，预售报价往往是虚的，开发商可以在此基础上做一些营销噱头，而真正体现房价真实情况的是签约价格。现在北京住建委“卡”的不仅是开发商获取预售许可证时的预售报价，还包括实际签约价格。“4月以来，北京已经有20多个项目在签约价格备案时要求一分钱不能涨。”张大伟表示。
在深圳，据深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄介绍，目前深圳的限价政策从大体方向来说与北京差不多，在个别楼盘的报价审批上也比较严格。由于监管部门对预售报价的严格审批，新开房源售价不得大幅高于前一批房源售价，开发商此前一贯采取的分批销售、低开高走的营销策略，目前实施起来难度较大。
政府将调控之手伸向定价环节，引起市场的无声反抗。一个明显的迹象是，在逐渐升级的“预售证之战”背后，开发商的观望进一步收窄了供应量，供需矛盾有愈演愈烈之势。正是由于各地预售监管及“限价令”的出台，使得不少城市新房入市受阻，供应疲软，成交亦有所下滑。中原集团研究中心监测的40个城市，4月前25天新房供应量较3月供应量下降约23%，较去年月均供应水平下降约40%。其中一线城市供应明显乏力，较3月份下降约48%。
开发商动足脑筋规避政策
失去定价权的地产商们正加入到逐渐升级的“预售证之战”中。观望僵持之下，北京的部分开发商开始寻求突围，通过剥离精装修费用、转售现房等策略，以打破定价之困。
已于4月9日拿到预售许可证的北京万科新里程，其应对策略就是签订两个合同，一个是商品房预售合同，一个则是装修合同。位于房山区的该项目采用预售价格与装修价格相分离策略，商品房预售部分的均价在16000元/平方米左右，符合政府的限价要求，而实际上这批房源均价在20000元/平方米左右，超出部分购房者还需单独签订装修合同。销售人员告诉记者，装修合同不能申请住房贷款，只能做消费贷，如果不贷款就只能把装修合同上的金额算进首付里。
“事实上，单独拿出的精装修费用往往被要求一次性付款，这间接提高了购房者的首付比例。”张大伟告诉记者，更何况，对于那些价格上调幅度较大的项目或豪宅项目来说，分离精装修费用的意义似乎微乎其微。“像万科新里程这样的刚需项目还可以操作，像一些豪宅项目，单价动辄上涨近万元甚至更多，很难靠转移有限的精装修费用拿到预售证。”
也有一些原先的毛坯房项目为了合理涨价，通过预售审批，而增加了精装修。世联地产刘婧姝告诉记者，北京的万科长阳半岛项目就是如此，该项目增加了精装修后，新一批房源单价上涨了2000元并顺利获得预售审批，而事实上开发商在精装修上的成本往往不到2000元。“这种方法也仅适用于万科这类精装修经验丰富的开发商，如果是从来没做过精装修的开发商，临时增加装修也很难做到。”刘婧姝表示。
还有些开发商则采取“摒”的策略。“在深圳，一些高端项目的开发商不甘心自己的项目品质好却无法与周边项目拉开价格差距，就先降低售价推出一部分期房房源，等回笼了一部分资金后，剩下的房源等到现房再涨价销售。”深圳中原地产玉家雄告诉记者，开发商作此决定前也必须全面衡量，一是资金链是否撑得住，二是现房涨价后购买需求是否能“买账”。
而在张大伟看来，虽然短期来看，限价政策会抑制楼市供应量，但大多数开发商最终仍将调整价格预期、按照自己的节奏供应房源上市销售。“一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前来看，市场已经逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。”张大伟表示。
玉家雄告诉记者，面对目前楼市调控的常态化，开发商也开始从另外一个角度来应对政策。“以前开发商往往追求利润的化，而现在他们更在乎销售速度和周转率的加快。”目前市场仍以刚性需求为主导，客户对价格的敏感令开发商理性认识到惜售囤货未必有益，过高的资金成本使得大多数房企只能选择加快销售以应对调控。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
