[摘要] 购房对置业者来说是件大事。近年来，随着国家各项调控政策的出台，房地产行业也逐渐变得规范成熟起来，但在购房过程中暴露出的问题和纠纷也不少。其中楼房质量问题、延期交房等问题都较为常见。为此，记者搜集了一些购房纠纷案例，并邀请律师加以点评，希望能给消费者以参考。
购房对置业者来说是件大事。近年来，随着国家各项调控政策的出台，房地产行业也逐渐变得规范成熟起来，但在购房过程中暴露出的问题和纠纷也不少。其中楼房质量问题、延期交房等问题都较为常见。为此，记者搜集了一些购房纠纷案例，并邀请律师加以点评，希望能给消费者以参考。
纠纷一：虚假广告
王女士购买房子时，看到某楼盘彩页上印有“欧式园林小区、享受品质生活”的宣传字样，其彩页的图片上也是小桥流水，感觉极好，王女士便前往看房。由于小区还在建设中，无法实地查看，王女士在销售人员的忽悠下签订了购房合同。交房时，王女士发现，小区环境根本没有彩页上宣传的那么好，有种上当受骗的感觉。王瑶律师点评：依据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，此纠纷的关键在于王女士所购房产的销售广告和宣传材料上是否载有开发商对“小桥流水”等小区设施的说明及承诺。如果有，那么说明和承诺可以视为王女士与开发商之间所签《购房合同》的一部分。如果开发商违反了合同约定，王女士可向法院起诉要求开发商承担违约责任。
纠纷二：订金不退
购房者李亮在某小区看中一套住房，并交了2万元订金。再次看房时，发现所订的房子距离小区锅炉房较近，要求退房或换房。开发商却表示不能换房，退房可以但订金不予退还。
杨桂芳律师点评：《中华人民共和国合同法》百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述规定，李亮向开发商交的订金，不具有法律规定的定金性质，开发商应当将订金退还给李亮。
纠纷三：开发商承诺成空谈
王先生购买的是小区二期住房。在购房时，考虑到孩子将来上幼儿园的问题，就询问开发商将来是否会在小区建设幼儿园。开发商表示，考虑到小区居住人口多，为方便居民的孩子就近入园，已计划在二期建设中建一所幼儿园。目前，王先生已入住小区两年，幼儿园却一直没有建成。
丁立军律师点评：开发商应当向王先生承担违约责任。开发商“在二期建设中建一所幼儿园”的说明和允诺具体确定，对王先生据此决定购买该小区住房并签订商
品房买卖合同有重大影响，开发商的行为属于合同的要约，受到法律约束。无论开发商允诺的该内容是否写入商品房买卖合同，依法视为合同内容，根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商应当向王先生承担支付违约金等违约责任。
纠纷四：延期交房
刘女士2010年12月份，花费近40万元购买了一套50多平方米的小公寓。按照购房合同规定，开发商将于2011年12月份交房。但该公寓一直拖延到2013年2月份才交工。按照合同约定，开发商要赔付一定的违约金，但开发商一直以没有资金来推辞。
王瑶律师点评：开发商交房的行为如违反了合同约定，则应当承担违约责任。依据《合同法》百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，刘女士可以按照合同约定向法院起诉索要违约金。
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纠纷五：交房流程不合理
张先生全款购买了一套期房。交房时，开发商通知张先生收房，但要求张先生必须先交齐物业管理等费用，签字领了钥匙才能验房。张先生认为，这种交房流程不合理，收货前先验货这种最基本的权利都被剥夺了。
丁立军律师点评：一方面开发商的行为侵犯了张先生作为消费者的知情权，根据《消费者权益保护法》的相关规定，张先生作为消费者享有知悉购买该套房屋真实情况的权利；另一方面，商品房买卖与物业管理是两个不同的合同，即使将前期物业管理的内容写入商品房买卖合同之中，也不妨碍张先生作为商品房买受人，开发商应当先履行商品房买卖合同中的交房义务，在房屋交付后张先生作为业主，享受到物业服务之时，才应当交纳物业管理等费用。
纠纷六：房屋质量
张女士购买了一套57平方米的精装小公寓。由于购买时该公寓属于期房，张女士只参观了样板间。样板间的装修非常精致，销售人员也介绍将来的公寓都是按照样板间标准装修。交房时，张女士发现，屋内装修的材料十分劣质，墙面有空鼓、裂缝现象，开发商只安排物业人员进行了简单的维修，但问题依然存在。
丁立军律师点评：开发商的行为属于欺诈行为，侵犯了张女士作为消费者享有的公平交易权。根据法律规定，开发商应当承担违约责任。张女士有权要求开发商按照样板间的装饰材料和相应资质的装饰公司重新装修，否则，自行找有资质的施工队伍并按照样板间的材料标准重新装修，支出的费用由开发商承担。因重新装修导致交房的，开发商还应当承担交房的违约责任。
纠纷七：居住使用年限缩水
住宅用地一般是70年，王大妈购买的新房使用年限却只有65年。原来，开发商在开发过程中资金出现问题，开发4年后才卖到消费者手中，因此造成了新房的使用年限相对缩短。
梅亚利律师点评：关于房地产有两个与物权相关的概念，一是土地使用权，一是房屋所有权。这就是房地产权人通常有房屋所有权证和国有土地使用权证。土地使用权的年限是楼盘开发商在取得宗地之时就已经确定的。土地使用年限就已经在土地出让合同中约定了起算时间点。楼盘从开发建设至销售到客户，是一个房地产产权从无到有，从开发商取得产权再转移到客户名下的过程，在这期间，土地使用权的年限逐年减少，但房屋所有权证并无年限规定。王大妈购买的新房使用年限相对缩短的说法是不正确的，应当说是土地使用权的使用年限已经发生，并非是从开发商手里取得房地产权时，土地使用权使用年限重新起算。如果王大妈的房屋在65年后，土地使用权使用年限到期，但房屋仍然可以使用，届时可以根据政府的规划继续延续土地使用权使用年限，但应承担新延续使用权的土地使用费用。
纠纷八：合同面积与实测面积不符
马先生购买了一套97平方米的住房，交房时却被告知房屋的实测面积为102平方米，多出的5平方米需要马先生补齐差价。马先生认为，多出的5个平方米视觉上根本无法看出，却要补交几万元，心里感觉非常不舒服。杨桂芳律师点评：《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。马先生购买的房子面积误差比为5.2%，如与开发企业有约定，按照合同处理。如未约定，马先生有权退房。
纠纷九：设计被改变
马女士购买了一套120平方米的住房，看样板间时客厅的阳台和卧室的阳台是通的，显得又大又宽敞。可房子到手后才发现，客厅和卧室的阳台之间是封住的，马女士感觉非常失望，要求退房。
丁立军律师点评：开发商的行为的确违约，但是根据有关法律规定，开发商违约的行为尚未达到解除合同、退房的程度，因此，马女士要求开发商承担违约责任的方式只能是请求支付违约金。
纠纷十：入住多年办不了产权证
3年前，雷大爷花费28万元购买了一套80平方米的住房。目前，交房也有2年时间了，可房产证却迟迟拿不到。
梅亚利律师点评：房产证即《房屋所有权证》，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、和处分的权利。买房后及时取得房屋所有权证对买房人非常重要，因为在未取得房产证的情况下，就不能确定该房产的最终权属是谁。雷大爷买房未能取得房产证，应当分别向开发商和当地房产登记管理部门查询缘由。如果是开发商在开发中因相关证照不齐导致延误，可以依据购房合同主张权利。
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