[摘要] 谢总在本次讨论中首先发表了对2012年宁波楼市的看法，中国的楼市包括宁波楼市在内全部是政策市，政策对楼市的影响特别特别的直接，特别特别的敏感。2012年的一月份、二月份因为全国楼市都冷，冷到冻僵的状态，在这个层面上出现了宏观调控可以预调、微调，有这个微调的政策放出来了，就在2011年12月份中国人民
2012年，宁波市六区共计成交商品住宅20068套，同比上涨47.92%；成交均价13763元/平米，同比下跌5.38%。过去一年的销售和走量是否符合大众的心理预期？
2013年3月1日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”引起一片哗然。
严格的调控政策之下，2013年会不会是房地产市场波澜起伏的一年？3月6日，房天下发起“2013宁波楼市又将走向何方？”研讨会，诚邀宁波资深业内、开发商代表深度解析宁波楼市，探寻2013宁波楼市未来走向。
百隆房地产总经理 谢耀生
谢总在本次讨论中首先发表了对2012年宁波楼市的看法，中国的楼市包括宁波楼市在内全部是政策市，政策对楼市的影响特别特别的直接，特别特别的敏感。2012年的一月份、二月份因为楼市都冷，冷到冻僵的状态，在这个层面上出现了宏观调控可以预调、微调，有这个微调的政策放出来了，就在2011年12月份中国人民银行已经开始对银根放松了，准备金本来一直是收紧的，到12月26日次往下调，这就是政策导向开始有了转变，接下来又连续两次往下调，到六月份的时候在28天里面下调了两次存款利息和贷款利率，这个政策对整个房地产市场影响非常大，这个曲线就是由于微调和预调造成了七月份的上涨，这是政策的支持，由于六七月份涨的太猛，温总理觉得这样下去的话可能会使调控前功尽弃，他派了很多调查组到各地调查，调查后发现有问题，什么问题呢？由于我们对首套房贷款利率又执行了八五折，首付款从四折到了三折，这个政策一改，对刚需的支持是非常有利的，所以就出现了2012年七月份的成交上涨。接下来温总理马上修改政策，对首套房优惠利率也要取消，就使金九银十成色不足了，旺季不旺。
国务院为了调控得力，已经控制了局势，但是地方政府坐不住了，因为年底他要完成几个指标，一个是GDP，另外是财政收入，土地推不出去，中国各大城市在十月份都没有完成整年的20%，要完成年度计划就一定要把土地推出去。地方政府也调整了心态，本来卖八千的卖六千了，流拍的东西往下走了，这个时候土地市场慢慢开始活跃。还有一个是因为地方政府出台了公积金贷款政策，宁波本来是六十万变成了八十万，这增加了二十万，带来了很大一部分改善性需求。而且公积金贷款方式对第二套的认定，跟银行认定第二套的方式完全不一样，（二套房）公积金贷款还清了可以继续贷款，而银行贷款就算还清了也不能贷款了。这个政策刺激以后，使2012年的年末出现了翘尾，在2012年成交来看，上半年刚需为主，下半年改善为主。
2012年政策对楼市影响非常密切，接下来来看2013年，2013宁波楼市成交怎么样，与今年出台的政策是紧密联系的。有一个城市非常智慧，就是东莞，东莞到现在为止的二手房交易一直是执行20%的个人所得税，但在执行过程中很智慧，所有的房子都可以到装修公司开一张发票，由总价的10%，另外在买进的时候有3%的契税，这3%的契税可以扣掉，且买的时候有还有营业税，营业税也可以扣掉，真正实施起来，个税可能只剩8%到10%。
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