[摘要] 2012年第二季度开始至今，沪二手房源数量呈现逐季下降的趋势。近日，证券时报记者在上海主要城区房产中介走访后发现，随着二手房源数量环比减少，上海市场二手房源的供给与需求出现了逆转，刚需购房者上门询盘明显增加，房东惜售或提价成为阻碍成交的最大因素。业内人士预计，今年春节过后将出现一波更猛烈的成交高峰，
2012年第二季度开始至今，沪二手房源数量呈现逐季下降的趋势。近日，证券时报记者在上海主要城区房产中介走访后发现，随着二手房源数量环比减少，上海市场二手房源的供给与需求出现了逆转，刚需购房者上门询盘明显增加，房东惜售或提价成为阻碍成交的因素。业内人士预计，今年春节过后将出现一波更猛烈的成交高峰，二手房的房价或稳中有升。
二手房源减少
以上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”的数据为例，截至1月22日全上海的二手住宅挂牌出售套数为14.3万套，环比去年12月减少3421套，降幅约2.34%。而在去年的一二三季度，这一数量分别大致为16.53万套、16.55万套和15.37万套，均远远高于今年1月份数据。数据显示，自2012年二季度开始，上海二手住宅挂牌出售套数已显现出逐渐减少的趋势。
从房源数量的增减变化上来看，业界此前盛传的“官员抛售”说也很难站得住脚。有媒体报道指出，去年11月以来国内45个大中城市出现豪宅、别墅等的集中抛售，广州和上海的入市豪宅数量分别为4880套和4755套。对此，上海德[简介动态]佑地产研究主任陆骑麟对证券时报记者称，2012年全年上海二手房成交总量在20万套左右，即使上述不足5000套房源全属“官员抛售”，占比也仅为2%，并不足以影响整体价格。
“如果政策预期得到延续，可能会引出更多官员出售其房产。供应量持续放大的话，也可能对一手房以及二手高端物业形成冲击。但目前阶段对此仍需观察，不好断言。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者。
需求增量超越供应
纵观最近1年的上海二手房市场供需变化，可以用两个扭转来概括。去年季度市场交易转入低潮，而在当年9、10月份开始便逐渐转热。具体而言，前一阶段挂牌出售房源充足，中介忙于找买家；后一阶段市场氛围陡变，原先挂牌的房源纷纷撤离或提价，刚性及改善性需求的买家明显增加。
汉宇地产市场研究部经理付伟告诉证券时报记者，受到春节后房价上涨预期的带动，今年1月份以来挂牌量呈现减少趋势，需求方非常活跃。
“从汉宇地产门店的挂牌量来看，近一个半月环比减少了10%左右。去年季度房源非常充裕，那时候购房是时期，议价空间也比较大。去年4月份出售量开始减少，7月份之后成交放量至较高位置，挂牌量又开始出现负增长，降幅约在5%。”付伟介绍道。
信义房屋上海静安区置业顾问洪聪告诉记者，门店的统计数据是更准确的，因为它基本排除了试探性的挂牌。但与网上房地产官方数据类似，两者都难以避免数据的重复统计。
宋会雍指出，近半年来上海二手房市场一直维持高位波动，10月份后形成了上扬的暖冬行情。去年6月份以来的每个月成交套数不少于1.8万套，9、10月份曾短暂跌落至1.6万套左右。他表示，市场预期的变化加重了买卖力量倒挂，预计春节后还会有一波交易热潮。
一手房市场也因此趋暖。据业内人士介绍，最近几个星期上海地区新房供应量很少，但每周的交易面积仍在20万平方米以上。在迅速吞噬掉每周仅十几万平方米的新盘供应后，此前1000多万平方米存量也在逐步消化。
陆骑麟告诉记者，近几个月的上海房价已基本回到了历史高位，一些市中心位置的中高端商品房价格更为坚挺，未来也有望稳中趋升。
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近日，有媒体曝出“一月上半月北京二手房成交量同比大涨360%”的市场数据，并认为这是房价“暴涨”的前兆，其后虽有反对声音不时出现，但由此引发的市场震动却远未结束。有人认为这一数据没有参考价值，也有人认为房产市场回暖正在形成，而有的专业人士表示，成交数据的异常或许会促使政府出台新一轮调控措施。
二手房成交单月同比涨360% 引发市场质疑数据
近日，一组市场化数据引起市场关注：据北京住建委网站的网签数据统计，2013年1月上半月北京二手住宅网签总量为7940套，环比上月同期的网签量上涨了6.6%，与去年1月同期的网签量相比更是大幅上涨了360%。与此同时，北京一些区房屋交易中心有购房者彻夜排队过户的现象也让市场各方愈加议论纷纷。“360%的市场涨幅”是否说明市场即将迎来回暖？
有业内人士认为，成交高点和冰点时期的比值反差必然强烈，突出反映同比数据容易误导市场和购房者，从而推高房价。而在对市场一线的采访中，一些中介工作人员也表示这么高的涨幅有些出人意料。北京中原的一位门店负责人表示，单从他们门店来说，一月份的成交量略有提升，但并没有比去年12月多多少。“感觉现在带去看房的人明显增多，大家看到了不少地方的二手房价出现上涨，想出手了”。
造成数据对比反差巨大的重要原因还有2012年初市场的低迷行情。2011年四季度开始，受到市场环境的影响，楼市价格进入下行区间，购房者整体观望情绪加重，需求明显减少。一系列的连锁反应直接导致2012年1月初楼市跌入谷底，甚至出现了“零成交”的情况。此外，2011年12月10日开始，北京市的二手房交易开始执行新的计税价标准，也导致12月上旬二手房交易井喷，部分透支了2012年1月的成交量。这也造成2012年1月的二手房成交过于低迷。
新房供应与税费等因素刺激 整体回暖势头明显
不过，虽然不应对单一数据作出过度解读，但整个市场正在复苏的现实状况却是不可回避的事实。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1月上半月北京新房(不含保障房)交易量为5392套，环比上月同期上涨9.3%，与去年1月同期相比更是大幅上涨了385.3%。
庄凌顾问负责人张映光认为，因2012年上半年的楼市受调控影响较深，市场处于低谷，因此同比大涨的数据似乎不必过多解读。但同样不可否认的是，二手房市场正在迅速进入火热交易期，而在很多时候，这往往是楼市强劲反弹的前兆。
“造成此局面的原因颇多，除了未来房价仍将继续上涨的预期，购房需求出手意愿更加强烈，还有提高二手房交易税费的呼声已经日渐高涨，刺激二手房市场新增房源上涨。另一重要因素即为地段，新增楼盘因去年土地供应不足整体减少，房企的谨慎出手也使优质地段的优质楼盘更是少之又少，热点区域供需矛盾紧张，进而促使二手房市场量价齐升，未来房市主战场将长期转向二手房市。”张映光表示。
二手房市场的反弹会否主导房价的走势，并进而引起房地产市场的连续反应？目前答案尚未知，但滞缓这一连锁反应的办法就是增加供应，从政府部门的表态来看，这似乎也引起了他们的重视。国土部部长徐绍史日前便表示，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应。
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房价上涨苗头已现 控制措施或密集出台
成交量的上升是否会带来价格的跟涨呢？有专业人士指出，如果在单一的市场经济条件下，市场会有价随量涨的倾向，但是由于政府出台的房地产调控，多方之间就形成了博弈的局面。
1月18日，国家统计局发布12月份70个大中城市的房价统计数据，70个大中城市中，新房(不含保障房)价格环比下降的城市有8个，持平的8个，上涨的54个。二手房价格环比下降的城市有15个，持平9个，上涨的46个。与2012年12月的数据相比，伟业我爱我家市场研究院监测发现，70个城市中二手住宅价格环比上涨的城市达到46个，比上月增加了11个，为今年以来房价由跌转涨数量的月份；另外，新房价格环比上涨的城市达到53个，比上月增加了1个。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，首先，进入年底房价上涨预期日渐明显，购房者买涨不买跌的心理作用之下， 购房需求旺盛；其次，开发企业几乎没有销售压力，新房推盘动力不足，二手房源经历一年多的消化之后，年底房源较为紧张。在较为严峻的供需形势之下，随着近期多个城市的楼市成交量持续走高，房价也出现继续回涨的局面。
胡景晖预计，近期来看，控制市场预期的各项措施将会密集出台，1月初国土资源部树立“地王”标准便是其中一例；从中长期来看，政策出台的方向趋向于：通过行政、市场化手段增加市场供应，通过土地、税收等制度的改革构建调控的长效机制。
基于此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年初住宅市场还将延续当前量增价涨的格局，但随着各项调控预测的措施的不断奏效，进入二季度后住宅市场将进入成交量逐步回落阶段，价格上涨幅度将有所缓和。
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