[摘要] 面对新型城镇化，中国最大的商品住宅开发商万科集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区投资开发部分决策依据。经过研究多种数据，万科已作出了中长期仍坚持住宅地产主业的决策。
面对新型城镇化，中国的商品住宅开发商万科集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区投资开发部分决策依据。经过研究多种数据，万科已作出了中长期仍坚持住宅地产主业的决策。
“我们仍对商业（地产）持保留态度。”1月21日，万科总裁郁亮对本报记者说，万科做商业是为了更好地做住宅，仅在社区商业上着力。而对待新兴项目的决策，万科不以传统“一二三四线”去划分城市，而是采纳这种“PIE“模型。
万科董秘谭华杰透露，在这个投资模型中，P（population）是人口，I（investment）是基础设施投资，E（employment）是就业、产业发展。万科认为在城镇化过程中，最为关键的指标是人口持续净流入，以上三者缺一不可。
在产品结构上，万科认为住宅刚需仍然强烈。但郁亮认为，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，“如果住宅发展势头过快，有可能通过降价来解决，但商业地产降价卖不出去就只能闲置，这是一个危险的事情。”他说。
但近年以来，楼市调控和财政增长需求，影响着地方政府的供地结构和节奏。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海绿地集团一商业部门高管无奈地称。各地的商业综合体因此蜂拥而起。
业界普遍关注，地方政府引入大型商业地产项目，迅速带动周边土地价值。这种策略是否会在新城镇化战略中延续？万科高管在内的一些业内人士认为，城镇化并不意味着大量的商业地产开发，尤其是在二、三线城市，电商对于购物中心和零售商业的替代效应可能非常明显。
住宅短缺论
根据联合国相关数据，未来10至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%。“即使是到2030年，要达到70%的城镇化率，每年需要增加1%以上，也并不是一个保守的预测，2035年左右达到这个水平，可能性更大一些。”万科董秘谭华杰对本报记者说。
万科援引的相关数据显示，中国城镇人口的基本住宅供应确实可能存在短缺。根据第六次人口普查数据，2010年，我国城镇人均住房建筑面积31.3平，较2000年增加了8.9平米。但由于城镇住房成套率仅为75.8%，套户比仅为0.83，每间房平均居住人数为1.1人。
绝大多数发达国家在城市化过程完成、住房短缺阶段结束后，套户比一般都在1.1左右。而每间房平均居住人数，则降低到0.6人也属常见情况。如果按照“一户一套，一人一间”的基本供应水平，我国目前住房供需缺口至少为3566万套。
因此万科测算的数据显示，2011-2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户，要达到“一户一套”目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套，约合100.1亿平方米。如果考虑套户比达到发达国家的普遍水平、人均居住面积达到日本1988年水平，则建设需求量更大。
这类乐观预测也不乏同道。比如中指研究院就预计，未来十年我国住宅新增需求（包括保障房）约160亿平方米。其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平米，旧房更新换代需求近60亿平方米。
谭华杰认为，从积极的方面说，上述需求规模意味着房地产开发行业仍然有极大的增长空间。但从另一个角度来看，这也说明住房供应紧张，价格继续上扬的局面可能仍会继续。
谭华杰指出，目前存在的另一个需要关注的问题是，在住宅供应短缺的情况下，仍然还有部分投资性房源空置和闲置。
谭华杰告诉本报记者，开发商并不能明确掌握购房人的行为到底是自住还是投资，只能从产品设计上去尽量提供可以自住的房子。万科为“普通人盖房”、做精装房，都是为了避免房子沦为投资品。
万科通过一线销售访问统计的数据显示，目前出于投资需求的购房行为大约为10%。这与保利地产提供给本报的数据一致。
谭华杰认为，未来住房应是商品房和保障房共同构成的多元化供应体系，互相之间形成有效补充。“住房保障体系正在逐步完善的过程中。有效的住房保障体系，有利于房屋市场的稳定。”他说。
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