[摘要] 世联地产研究数据显示，由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑困境。商业地产的项目投资回报周期也被迫拉长至8-10年。
空置率敲响警钟
阳光新业副总裁沈葵说，从现实来看，我国很多城市商业地产，这两年其实是在补课。中国的国情是，有些领域的投资往往都是一涌而上，然后再进行整合。有些城市出现的商业地产热，是商业地产发展过程中必经的阶段。激进的扩张之后，必然要进行调整，也就是洗牌或者说并购、重组，这个过程正在加快到来。
宋春生指出，一些二三线城市商业供应远超过需求。零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年(2007-2012年平均值)，二、三线城市商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。
其次则是经营风险，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，空置率敲响警钟、租金不容乐观。
一般而言，商业地产空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上；而沈阳、天津的空置率已经超过15%。连恒隆等知名发展商在沈阳都出现不同程度的开业难。
宋春生表示，综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5-6年普遍延长至8-10年。
他透露，一些开发商的资金实力和租金水平，根本无法覆盖前期的综合投资成本。以商业地产运营成功的样本凯德为例，凯德旗下商业项目地价+造价的综合成本约为5000-8000元/平方米之间，这是在二三线核心城市开发商业物业的合理水平，但其他很多开发商的项目综合成本已高达15000-30000元/平米之间，后续经营将备感吃力。
此外，国内商业地产目前的租金非常不乐观。以万达为例，它通过与地方政府的土地高议价能力、住宅先售的资金滚动模式以及商户捆绑式开发，很快实现了资金自平衡。但是，万达2011年商业平均租金只有32元/月/平米，除去2011年新增面积免租的影响，也仅仅46.5元/月，这也仅仅是大卖场或大型超市的租金水平。
沈葵认为，两三年后，人们就会发现，将有一批项目无法经营下去，要么关闭、转让，要么请更专业的公司或团队来打理，我们叫它轻资产管理，也有人称它是委托管理，我国商业地产要从数量多向高品质升级，这也是不可避免的阶段。
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