[摘要] 万通地产是冯仑造梦的必要道具。虽然冯仑在两年之前退任万通地产董事长，但是，以许立、云大俊为首的新管理层忠实实践着他的空间生意之梦。
在克里斯托弗·诺兰导演的《盗梦空间》中，人们认识了两个职业：造梦者与盗梦者。在现实生活中，潜入别人梦境盗取秘密的盗梦者尚未出现，而勾画、重建梦境细节的造梦者已经不再稀缺，他们活跃在商界、文化艺术圈、电影与政治领域。人们给予他们足够的礼赞，因为他们作出了鼓舞人心的演讲，激发了凡人的想象力，描绘了不曾出现的愿景画面，以及重新阐释了一个生意的可能方程式。
冯仑是另一类造梦者。在他的梦里，房地产不只是一个土地生意，它的本质在于，一是空间生意，二是追求空间里的经济价值化。他相信，不管是住宅，还是商用物业，为了达到这一目的，生意模式的构建应该着眼于空间营造上的创新，而事实上，随着人均GDP净值的递进增加，尤其在人均GDP高的城市，人对空间价值的不同需求，会引导地产商的投资方向，从住宅向商用物业转型。在这一过程中，土地不再是稀缺的，土地储备不应该受到迷信与崇拜，对空间价值挖掘、运营的能力将决定着地产商的未来。
万通地产是冯仑造梦必要道具。虽然冯仑在两年之前退任万通地产董事长，但是，以许立、云大俊为首的新管理层忠实实践着他的空间生意之梦。万通地产董事长许立认为，万通地产是一家住宅和商用物业并重的战略导向型企业，住宅业务保证公司近期回报，商用物业在于它的长期价值，随着时间的推移，商用物业的土地价值和物业价值都在提升。万通地产在关注长期价值的基础上，同时还兼顾企业的短期利益，合理分配资源，带动公司业务的长期持续发展。毫无疑问，朝着商用物业转型的万通地产，从长远来看更看重商用物业的长期价值。为了实现战略目标，万通地产在商用物业上采用“分段持有”策略，将商用物业开发运营分为三个阶段。阶段从拿地到项目开工，通过二级市场招拍挂的方式拿到土地，包括北京CBD的万通中心和Z3项目、上海万通中心、杭州万通中心、天津万通中心等都是这样获得了土地。拿地后通过产品规划、定位、设计等一系列专业流程，做好产品定型，再放到公司参与并控制的基金里，获得阶段的回报。第二阶段从开工建设到竣工交付，这个阶段在基金里完成，物业建设期的价值在基金那里得以实现。第三阶段，在物业建成之后，公司通过定向增发或收购的方式，把物业买回来持有经营。万通地产毕竟是一家上市企业，资本市场也将会恢复融资功能，万通地产通过资本市场的再融资平台获得资源，买回物业。万通地产通过这一方式全程管控商用物业运营，每个阶段都会有价值产生，串连成一个完整的商业链，每个参与者均会获得应得的回报。这一策略的好处是在保障住宅资源充分投入的前提下，顺利推进公司商用物业业务发展，同时以“分段持有”方式，获得更多资源，使业务持续扩张。
实际上，这就是房地产“美国模式”，万通地产2012年也是按照这一策略推进自己的商用物业业务。包括北京万通中心、杭州万通中心、天津万通中心项目，都是先做一个基金，由基金购买项目，再由公司从基金回购物业，持有经营。许立说接下来也会考虑对已持有的位于北京和上海的商用物业项目也采用这一模式来管理。与住宅项目不一样，商用物业对运营团队的专业能力提出更高的挑战，万通地产对自己的团队显然更为自信，要求参与的项目均由自己的团队来全权操作，以保障项目按照既定策略严格执行。事实上，万通地产参股的泰达城开公司位于天津泰达城的商用物业项目，因为各方面原因不能获得项目操盘权而放弃，但也实现了阶段持有的红利。
按照“分段持有”运营模式，万通地产确保财务的健康稳健和业务的持续发展。目前，万通地产资产负债率为65-70%，有息负债在25-30%之间，企业的现金也很充裕，现金比例超过总资产的10%，在2012年度《上市房地产公司综合实力排名》榜单上，万通地产因战略理性和财务安全而获得行业第三的排名，位居财经《2012年度中国上市房地产企业价值榜》第五名。董事长许立乐观表示，公司的盈利能力将进入一个持续稳定增长的阶段。他有足够的信心，在过去的数年时间里，万通地产进行了朝商用物业转型的初步布局，在2012年底，这一布局大致由以下内容组成：6个商用物业储备，其中，杭州万通中心已然开售，另3个分别位于天津、上海与北京的商用物业进入开工阶段。在去年年中一次采访中，许立说，将组建基于上述六个商用物业为核心资产的地产基金，从中吸收运营管理经验，从而为公司向更大规模的资产管理公司转型做准备。这意味着前述六个项目将是万通地产空间生意的主要舞台。
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