[摘要] 去年（2012年）楼市有惊无险地走过。房价虽有小幅上涨，但整体仍保持了“平稳”态势，房地产市场的“虚火”得到遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化。楼市深度调控中，每个角色都小心翼翼，企图在变局中从容安身，这便拼出了一幅2012年房地产市场的众生相。
去年（2012年）楼市有惊无险地走过。房价虽有小幅上涨，但整体仍保持了“平稳”态势，房地产市场“虚火”得到遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化。楼市深度调控中，每个角色都小心翼翼，企图在变局中从容安身，这便拼出了一幅2012年房地产市场的众生相。
买与卖的纠结博弈
作为非京籍人士，小张终于在2012年年初熬过了5年大限，获得了购房资格。“8月15日，正式成为房奴。”但他和大多数人一样觉得还没到抄底时，决定再等等。5月份，小张发现，多个楼盘已需要排队购买。随着楼盘的优惠力度越来越少，他觉得必须赶快下手。
最后他在北京南六环选中一套89平两居室。回顾这段购房经历，小张为前半年的观望感到懊悔，但也庆幸终究是买了一套。 “有一种说法，今年没买房，拿多少年终奖也没用。”今年年初，保利春天里以11900元/平米起的价格入市，如今该区域楼盘全都在16000元/平米以上。
根据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》，多个城市房价历经年初低位徘徊后，5月开始环比回升，11月更是出现了“翘尾”的行情。万科、保利、中海、华润等11家上市房企11月即完成了全年销售目标，而万科、保利的年度销售额更是突破千亿大关。
另外，自前年下半年开始，无力招架的开发商被迫降价或促销以渡难关。“以价换量”抬升了销售业绩，但上市房企去年三季度整体销售毛利率已降至37.85%。而部分中小房企出现严重亏损，不得不卖股权卖项目换取现金流，甚至剥离地产业务或转型。6月，一度喜欢高歌猛进房企代表绿城，连续转让了5个项目的股权。9月，有传言惊曝某南方大型房企准备“清盘”退出地产行业。
不过，一些房企也抓住了调控带来的机遇。融创、SOHO中国等通过并购和股权转让获得了低价购得土地和在建项目等资源的良机，而万科、龙湖等则积极拓宽融资渠道，抄底土地市场，为下一轮扩张做好了准备。这也意味着行业集中度将越来越高。
市场的回暖尤其是全年销售目标提前完成，不少房企开始“缩量提价”，开发商在与购房者博弈中重获了主导权，但一位上市房企副总裁表示：“价格也不敢轻易上涨，以免调控再次加码。”
“房地产最坏的时期已经过去”，多位地产大佬在深圳住交会上如此感叹。尽管房地产不再以过去十年速度和质量去发展，楼市调控也不会轻易结束，但业界普遍认为城镇化将成为楼市发展新动力。此外，基于行业变化之因，房企纷纷踏上“改旧创新”的转型之路。在盘整期，房企在底部探寻自身价值，这对行业而言未尝不是好事。
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