[摘要] 万科、招商等整体上涨，小部分中小型房企深陷亏损泥潭，房地产信托基金和投资商成主导。 房地产目前的开发模式将逐渐向投资模式转变。这意味着房地产信托、基金逐渐介入，房地产食物链发生变革。而这一模式的核心则是金融运作。
万科、招商等整体上涨，小部分中小型房企深陷亏损泥潭，房地产信托基金和投资商成主导。
房地产目前的开发模式将逐渐向投资模式转变。这意味着房地产信托、基金逐渐介入，房地产食物链发生变革。而这一模式的核心则是金融运作。
如果说2011年是让房企最为“困惑”的一年，那么，2012年对于诸多房企来说或许是颇为“难受”的一年。
持续了两年的房地产调控带来的政策效果在逐步显现，楼市在地方政府微调、刚需集中释放等多重因素作用下，呈现出在跌宕中缓慢回暖的局势。
但就行业整体而言，仍然没有走出低迷的困境。正如阳光[消息 价格 户型 点评]100董事长易小迪所说，我们必须习惯于从一个高速增长的时代走向稳定时代和收缩时代，这是一个很残酷的现实。
在行业现实面前，房企不得不思考，如何突破目前的行业困局？房地产未来的投资价值何在？钱将流向哪里？
“借新还旧”的高息举债风险
在今年“保增长”、“促刚需”政策下，多数房企在上半年依然秉承去年以来的降价跑量原则，直接推动了市场成交回暖的进程，进入7月份以后则对降价态度转变明显，更多地采取“稳价保量”的策略。
统计显示，今年前三季度楼市成交整体表现平淡，1～9月商品房销售面积同比下降4%，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%。
截至10月16日，57家房企公布三季报，房企整体经营情况相比2011年同期出现了明显的好转，盈利房企的比例有所增加，但整体的利润率则有所降低。
对于大多数房企来说，今年的销售比2011年更加困难。调控丝毫没有放松的迹象，市场上供大于求的局面进一步加深，再加上购买人群的观望态度更加明显，这使得大部分房企出现销售迟缓，或因降价促销导致盈利降低的状态。
而导致销售困难的另一个原因是，这些房企需要拨备大量资金应对年度陆续到期的高息债。早在2010年前后，几乎所有的内地房企都发行了高息债，其中包括碧桂园[简介 动态]、雅居乐、佳兆业、合生创展、宝龙等大型上市房地产企业。
这些高息债将在今年陆续到期，经业内估算，债务总额高达4000亿元人民币，也就是说，这些上市房企需要拨出4000亿元的资金还旧债。
但是，钱从哪儿来？在内地融资渠道进一步收窄的情况下，我们看到，今年“金九银十”前后，包括恒盛、沿海家园、金融街、方兴地产等房企纷纷开始出售资产或海外发债融资。而在这背后，隐藏的则是新一轮“借新还旧”的高息举债风险。
值得注意的是，随着房地产市场的缓慢复苏，房企的阵营分化也越来越明显。
据公开数据统计，截至10月25日，已披露三季报的41家房企中，财务状况呈现明显的两极分化，万科、招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭。
万科三季报显示，今年1～9月，公司累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。而陷入亏损的嘉凯城三季报显示，今年1～9月营业收入35.57亿元，同比减少14.44%，归属上市公司股东的净利润为－1.56亿元。
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