[摘要] 在全国房地产量价回升热潮中，温州房价下跌却被认为是“一件好事儿”，投机性资本抽离地产，炒房者从买房转为卖房。温州，这座创造过无数奇迹的城市似乎从未远离过舆论的漩涡。这次的话题又回到了房价上。
在房地产量价回升热潮中，温州房价下跌却被认为是“一件好事儿”，投机性资本抽离地产，炒房者从买房转为卖房。
温州，这座创造过无数奇迹的城市似乎从未远离过舆论的漩涡。这次的话题又回到了房价上。
十月底，国土资源部公布的城市地价监测数据显示，今年第三季度温州市再次以18.03%的降幅居于本季度住宅地价同比下降的城市之首。而这已经是温州第二次获得这个“殊荣”了。随后，在一些网络媒体上，温州商品住宅价格下跌40%的消息铺天盖地，在外人看来，温州房市岌岌可危。降价，让房地产商陈永峰损失不小，但他却没有像外界想象的那样焦虑。
“腰斩”的房价
陈永峰，中梁地产集团常务副总经理。他就职的这家民营房企一直以温州市场为主，“深耕温州”便是其口号。眼下，中梁地产在温州共经营着5个住宅项目，其中的一个叫“香缇半岛”的楼盘是位于南郊的瓯海大道与汤家桥路交叉口的住宅区，从2009年开盘至今，房价坐了回过山车，也让陈永峰经历了一番心跳冒险。
香缇半岛分南北两个区，2009年4月，北区255套普通住宅楼开盘，定价每平方米25000元。这个价格，比当时温州均价17000元要高，更是高过了周边城市甚至上海的均价。陈永峰回忆：“其实开盘之初，想把价格定在每平方米22000元，为了阻止投机需求，才调高到了25000元。”作为老房地产人，陈永峰早已感觉到弥漫在温州的炒房热，也看到了泡沫。遗憾的是，每平方米调高3000元反而激发了买房人更高的热情。开盘后短短几天，6000人交了定金，参与255套房子的公开摇号。
四个月后，香缇半岛南区别墅区开盘，定价38000元每平方米，261套房子三个内售罄。随后房价被转手抬高，到2009年年底，每平方米价格62000元，比开盘时翻了一番。“这个价格是开发商控制不了的，都是二手房炒上去的价格。”陈永峰对自己的客户进行了分析：有60%的需求是投机性为主，20%是为了投资，剩下的部分才是自住需求。这个当年的明星楼盘，如今却风光不在。
香缇半岛“楼王”是15套排房，这个当年的最热楼盘在今年交付后，只有3户入住；有5户已经“跑路”，他们的房产将会被拍卖；剩下的7户由于资金问题迟迟未办理交房手续。在二手市场上，房价也从62000元回归到了开盘时的价格。
距离香缇半岛7公里外的鹿城广场，房价相比2010年价也跌掉了一半，为每平方米40000〜50000元；中梁地产新开盘的楼盘每平方米定价27000元；10月26日开盘的国际豪庭是2009年4月以溢价50%、楼面价19000元每平方米、总价9亿元成交的“地王”。这个别墅型住宅为主的楼盘均价50000元，是温州市今年单价的楼盘。但如果摆在2009年，这个定价只能算“中庸”，如今却少人问津。
温州房地产网上销售系统显示，截至11月15日只成交6套。
下跌的房价也波及到地价。相比两年前屡创新高的地王，今年的地价下跌30%左右。中梁地产今年以总价40亿元拍下了温州市三块地皮。“今年在瓯海区中心以7700元/平方米中标一块地，相比紧挨的另一块两年前中标的地，刚好跌了30%”。
投机资本都走了
房价下跌遭受损失的是炒房者，开发商似乎并没受影响。然而，地价的下跌并没有引起更多开发商的兴趣。8月25日，温州市政府在地产投资推介会上一次性推出52块，共计3220亩土地，相当于温州过去几年出让土地的总和，总体价格也比两年前下降了50％左右。陈永峰参加了那次推介会，“温州有上百家开发商，今年几次土地招投标，现场也就坐了5到6个实力较强的开发商。”他说。
温州大学房地产研究所研究员向洋也表示：“虽然目前土地市场略微解冻，但将贱价甩房所得现金流投入到新一轮土地竞拍中去，显然不是多数开发商的选择。”
对于大部分开发商而言，买地不是头等大事，卖房套现才是他们的要务。“开发商们的库存量越来越大后，一个共同意识就是降价。价格从10%、20%开始慢慢降下来，开发商基本已经没有利润。”陈永峰对此感受颇深。毕竟像他这样的地产开发商没有当地实业家们那样阔绰。
陈永峰告诉本刊记者：“两三年前，房地产市场好，‘来钱快’，许多本地的非专业开发商涌入，峰的时候占开发商总体80%以上。有些企业主自有资金就5亿元左右，他们通过民间借贷再融5亿元，拍下一块地，拿到开发证就到银行抵押，用银行贷款偿还民间资本。这些实业开发商的负债率高达100%，甚至200%。”相比较，中梁地产的负债率在40%左右，基本靠银行融资，只有少数10亿元以下的小项目通过信托融资。
根据高和资本的调研数据，2011年温州全年完成房地产开发投资680.55亿元，同比增长了151.6%。温州市发改委在总结2011年工作时就指出，“投资结构有待优化，工业投资比重偏低，房地产投资，特别是土地购置费占比偏高”。温州银行界的抽样调查显示，2011年末，企业部门的总资产中，民间融资占比27%，银行融资占比只有31%。
由此形成的利益链是：企业主利用自有资金和民间资金购买土地，再将银行贷款注入。2011年银根收紧后银行只收不贷，只得靠民间高利贷维持，而房地产市场在持续调控下成交和价格下降，资金无法及时回笼。于是，资金链断裂，作为融资平台的实体企业、高利贷及背后的担保人无一幸免。
温州担保协会说，2007年时，温州曾经一度有370多家担保公司，如今只剩下了51家。全市原有40万家企业(包括个体工商户)，今年跑了200多家，扩张快、负债高的中型企业，倒闭的约有10%。
陈永峰感叹：“银行开发贷月息6厘左右，而通过信托融资月息达到1分6厘，其他民间融资的成本甚至高达2到3分。今年的房地产市场年利润率低于10%，企业家们很难承担这笔高昂的融资成本。”投机的实体企业家们抽身地产，市场回归平静。
炒房团抽身
同样离开温州房地产业的还有著名的“温州炒房团”。
2004年前后，温州小商品商人和外销企业们积累了桶金，他们把丰富的民间资本投入到了房地产市场，到2009年时尝到了甜头。于是，在实业与房地产中，他们更加倾向于周期短、回报高的房地产。随着2010年房地产调控大幕拉开，房地产市场降温，再加上民间借贷危机等因素叠加，如今大部分投机客们被深度套牢。
张先生就是其中一员。他对媒体记者讲述，2010年4月，他以单价81000元每平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了一个建筑面积达400多平方米的排屋。“这笔钱全部来自周边亲戚朋友。”他说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资而来，“他们给我月息一分或两分，赚一点利差。”本以为能倒手赚上一笔的张先生如今真是骑虎难下，排屋价格下降三成，再加上是“三证”不齐，售价2000万都难以成交。张先生说，就算2000万卖掉，也完全不够“连本带息”4000万的购房成本。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而会让大家涌过来要我还债，如果不卖至少还能有个房子”。虽然亏损严重，但张先生依然很庆幸，“如果是今年才开始调控，我们怎么死的都不知道了”。
在限购限贷政策没有丝毫放松的基础上，今年，温州又提出加快保障房建设、调整房价收入比，增加保障房占有率，从供应上杜绝供不应求房价上涨的现象。今年温州市把保障性住房目标定在了9300套。市民李先生能够感受到保障性住房带来的变化。他对本刊记者说：“吕海岸一带前年房价每平方米70000元，但今年建了许多保障房，现在商品房的价格降到了30000元”。
除了保障房之外，今年温州市新开盘的体量近150万平方米，再加上去年没有消化的一手房面积，今年有近200万平方米的可售房源，相当于过去三年成交面积之和。向洋表示，土地供应的增加能缓解房地产行业对土地供应的紧张情绪，有利于市场稳定发展。过去，由于土地供应政策偏紧，加上舆论影响，“地荒”提高了人们对市区未来房价的预期，导致大量需求提前进入市场，市场房价飞涨。
“房价降下来，是好事儿”
《新商务周刊》记者通过对温州市多家房产机构的调查得知，今年上半年温州市商品住房均价在25000元左右，比2011年的33289元降低近25%，与2010年全年均价持平。国家统计局发布的数据显示，9月温州商品住宅销售价格同比下降16.4%，跌幅居70个大中城市之首。
房价在降，但成交量以及成交金额却大幅上涨。温州市房屋交易产权管理登记中心数据显示，今年上半年全温州住宅成交1309套，是去年同期的6倍，成交金额达到43.84万元，比去年同期翻了6番。而在2010和2011年，这两个数据的降幅都在60%左右。
不止是新房，爱丁堡房产营销中心许先生告诉本刊记者，今年二手房销售比去年上涨50%左右，每个经纪人手里有十几个客户，每个月能成交1套，主要是120平方米以下的小户型住房。同时，二手房的跌价幅度更小，目前均价为20000元/平方米，比新房低5000元/平方米。当记者提出要购买二手房时，万豪地产销售经理王昆仑建议到年底再买。“今年整体经济形势不佳，温州老板的资金链紧张。”王昆仑告诉记者，温州制造业的老板，平均每人手里有5-6套房产，“年底为了套现偿付工资等，可能会有一批廉价的二手房抛售”。
在万博经济研究院院长滕泰看来，温州房价过去几年所经历的是一个正常的房价周期。他对本刊记者说：“现在投机性房产基本饱和，存量房持有的机会成本提高，炒房的人从需求转为供给，这是市场的力量决定的。”北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军更是对温州的房地产市场十分看好。他说：“与鄂尔多斯(600295,股吧)不同，温州作为传统工业城市，制造业、服务业都很发达，本地购买力非常强，将来也会很强劲”。
陈永峰也感叹：“房价降下来，是好事儿”。
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