[摘要] 房地产成本包含哪些？合理的比例如何分配？购房者的蛋糕被谁瓜分？为什么房地产成本不敢公开？带着这些问题，一同关注本期的《今日话题》：房价灰色成本高筑 巨额房款为谁埋单？
编者按：近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本，公布区域住房销售价格区间，控制房地产利润在10%左右。立时，媒体、购房者、房产各界高度关注“房地产成本”，纷纷质疑现今房价高攀，究竟有多少属于合理成本，又有几成是购房者被迫为他人埋单，当了冤大头？
房地产成本包含哪些？合理的比例如何分配？购房者的蛋糕被谁瓜分？为什么房地产成本不敢公开？带着这些问题，一同关注本期的《今日话题》：房价灰色成本高筑 巨额房款为谁埋单？
事件回顾：陕西“限利令”
10月22日，陕西省在首推限利10%的“限利令”。调控“重拳”直指盖楼卖楼获利的开发商。“限利令”明确要求，各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间，并按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。同时要求，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。
陕西省建设厅房产监管处处长张继刚表示，“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。换言之，让老百姓对商品房成本心中有数，更重要的是为了防止房价反弹，许多购房者表示，希望陕西新政能够很好地抑制高涨的房价，让现行房价运行在百姓可承受范围内。
房地产业的“大嘴”任志强曾说过：“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”开发商在房产成本方面的遮遮掩掩，被业界笑谈为“犹抱琵琶半遮面”。
观点一：某上海业内研究所所长认为：“房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”
观点二：北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示，观点一回避了成本中的“灰色支出”部分。
“这部分支出（即“灰色支出”），据我估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。”吕随启副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”
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