[摘要] 随着今年6月“禁墅令”出台的影响，别墅市场在经历连续多个月的成交量上升之后，近日仍在持续升温。业内人士表示，虽然当前别墅市场供需两旺，但别墅产品供需缺口或将进一步拉大，从而带动高端别墅市场俏销。根据近期市场情况来看，北京、上海、天津等地别墅市场反弹强劲。
随着今年6月“禁墅令”出台的影响，别墅市场在经历连续多个月的成交量上升之后，近日仍在持续升温。业内人士表示，虽然当前别墅市场供需两旺，但别墅产品供需缺口或将进一步拉大，从而带动高端别墅市场俏销。根据近期市场情况来看，北京、上海、天津等地别墅市场反弹强劲。
稀缺性推高价值
“限墅令”如同给市场注入了一针兴奋剂，给本就处于回暖势头的别墅市场，注入了一大动力。
2012年6月底，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
早在今年3月份，在国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，已经要求各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
“限墅令”的发布，一方面体现了国家对城市可开发用地的合理保护，有效控制土地过度开发、降低土地损耗。但另一方面，业内人士分析，别墅用地的控制，又必将导致未来市场供应量变化，供需关系改变。
业内人士表示，随着“限墅令”的逐渐实施到位，别墅市场供应的稀缺性将日渐凸显。正是因为其市场的稀缺性，一些别墅项目的空间也随之大幅度提升。
当前，在房地产业界存在这样一种说法，别墅因为强劲的保值功能，加上稀缺性和住宅的高品质、低容积率，成了自住性需求的目标，同时也成了投资性需求保值增值的“硬通货”。
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逆势潜力看好
受大势回暖的鼓舞，别墅开发商纷纷加大推盘力度。近日，多家研究机构监测显示，仅在市场8月份计划入市的34个项目中，别墅项目多达8个，而北京周边地区如天津市范围内的高端别墅市场，也同样“如火如荼”。
其中，以热销的天津长寿村毛家峪别墅“圣世宫”项目最为抢眼。据该项目负责人透露，该别墅项目一期自去年开盘以来，已销售超40%。
据了解，圣世宫别墅地处津京蓟一经济圈的核心，属于蓟县市场传统所认为的高端区域。圣世宫项目总占面积29万平方米，由纯别墅社区和五星级度假酒店两部分组成，其中酒店建筑面积为56000平方米，别墅住区建筑面积11万平方米，容积率0.35，绿化率53%。物业类型为西班牙双拼、独栋别墅。
该项目北靠府君山、南望翠屏湖，尊享蓟县两大自然资源。背山面湖的独特自然环境和地势，使项目小区域的空气质量、温度、湿度等环境因素常年成为理想状态。世宫别墅整体面南背北，藏锋纳水，距离北京、天津城区仅一个左右，其环境优美的地理条件、便利的交通以及优越的环境的成为“圣世宫”一大卖点。
此外，由于近几年来，股票、基金、期货、房地产等各大投资行业轮番占据主流投资方向，但整体经济形势却不利好股票、基金等证劵投资业。而从楼市情况看，无论房地产市场如何震荡，即使部分豪宅成交下滑，而一些别墅类住宅非但没有受到波及，在保值的同时还表现出极大的未来潜力。
“在目前金融投资市场震荡摇摆的环境下，不动产项目特别是别墅产品既是消费品，又是投资品，不会轻易受到金融市场波动的影响。成为投资者手中资本保值的利器。”一位业内专家告诉记者。
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（新快报）国土部9次重申“限墅令”依然有别墅项目入市
刚需天下，别墅市场难堪冷落。日前，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，新目录通过明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，从操作层面上进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。
这被解读为“限墅令”的政策出台，不禁让一些别墅盘大为兴奋，强调别墅稀缺性以求催暖市场。然而，业内人士则分析，“限墅令”对别墅产品长期性的增值和保值的价值会更强，但在限购限贷的背景下，已建成的别墅产品短期内难以享受政策利好。
国土部9次重申“限墅令”
“"限墅令"已经不是新闻了，从2003年以来，几乎每年都会强调一次。”采访中，领先丰地产总经理助理李华宇反复强调。“不过值得注意的是，新目录明确限定住宅项目容积率不得低于1.0的规定，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在门外。”
佛山地产界资深从业人士骆先生则告诉记者，早在2003年，国土部下达《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，明确提出“禁止别墅供地”以来，佛山便一直严格执行“限墅令”。实际上，在城市建设用地日益紧张的背景下，国土部门对别墅用地三令五申，新快报记者查阅资料发现，自2003年以来，国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地。
“土地资源尤其是住宅用地建设指标已经偏紧，减少建设低密度住宅提高容积率可以增加市场供应量；其次，防止出让低容积率再度建设别墅物业，减少别墅物业用地这样总体上从市场均价角度，从结构上降低高端物业在商品住宅价格上的拉上作用，可以一定程度上平抑房价。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟表示，此次重申“限墅令”可以理解为更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策。“从之前的限购令、清理小产权、到现在重申"限墅"，政府是希望把各个口子都堵住，可以看出政府这次调控的决心。”
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“限墅”后
依然有别墅项目入市
虽然国家多次重申“限墅令”，但新快报记者在对佛山主要高端住宅项目进行粗略的统计后发现，尽管别墅类用地的供应掐断已久，但近两年来依然有零星的独栋项目入市，其中不乏有部分是拿地后通过对地块分割组团，以产品混搭形式协调容积率而形成的，更多是因为地块面积大、别墅开发销售周期长而积累的潜在存量。
并且，新快报记者注意到，除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等相关的“类别墅”产品犹如雨后春笋般地生长，存量相当可观。如在近期，就有多个楼盘推出超300平方米每套的豪宅单位。
据不完全统计，佛山全市目前在售独栋项目不下10个，排屋别墅混搭项目则更多，另有与小高层、高层混搭的排屋、别墅项目更是数不胜数。
有不愿具名的业内人士透露，虽然早在2003年2月，国土资源部便出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。“但企业在开放产品的时候，往往会选择打政策擦边球，可以通过产品组合的方式，建设混合型物业小区，这样混合型的物业小区里可以包含一些类别墅的产品，比如联排别墅、叠加别墅等。”
利好有限
短期难改冷落局面
“对于别墅市场来讲，当然是别墅用地不再审批，当前已经建成的别墅类物业将更加稀缺，其长期性的增值和保值的价值会更强。这个背后还是由于供需引起。供主要是指用地不再审批供应，需主要是指中国富有阶层在增加，需求强劲，投资保值增值的需求在通胀预期下不会改变。”张宏伟表示，从长远的市场影响来看，“限墅令”无疑对已建成的别墅来说是一个利好。“不过这种利好是针对真正的纯独栋别墅产品来说的，要确实是稀缺的产品。”
李华宇则表示，虽然“限墅令”对已建成别墅产品是利好消息，但利好则较为有限，短期内仍然难以改变别墅市场的冷落局面。“"限墅令"的出台，一定程度上可以使得已建别墅增值和保值的价值会更强，但别墅市场针对的群体与其他产品不一样，几乎没有投资客，不会因为行政措施造成的"稀缺"，为了增值而去买房。”
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