[摘要] 随着消费力提升，商业地产空间拥有不可限量的增长，表面看来这并没有错，但市场巨大不等于没有陷阱。高力国际最新发布《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》显示，2011年第四季度上海投资市场表现十分活跃，写字楼大宗交易频现。
目前，随着消费力提升，商业地产空间拥有不可限量的增长，表面看来这并没有错，但市场巨大不等于没有陷阱。
然而当各方在热烈议论2012年春节期间住宅市场的惨淡行情时，很少有人注意到，商办市场的行情更加惨淡。而至少从去年12月开始，京沪穗深四大城市写字楼市场销售价格出现了全面下跌。
“国内许多地区的商办市场还处于发展的初期，必将经历市场分化的阶段。二三线城市虽然拥有更具想象的空间，但踩到地雷的概率也更高。”阳光[消息价格户型点评]新业地产股份有限公司副总裁吴尧向本报记者直言，近几年兴起的这波商业地产投资高潮，2012年或许会是一个“分水岭”——这波商业地产的争夺战将胜负渐分，存在问题的项目会加速暴露，随之收购兼并也将快速升温。
不过，包括吴尧在内的大部分受访业内人士均认为“商办市场目前依然值得继续投入”。
商业地产颓势初现？
根据上海房天下数据监控中心统计显示，上周上海全市写字楼成交5套、2505平米，环比前一周分别下跌90.9%和53.2%。春节期间上海商铺、写字楼的成交量也是深度下跌。
春节假期的特殊性和相对较短周期内的市场成交特点，也许并不直接说明相应市场的真正走势。不过，结合2011年底期间更长时间段内商办市场的走势却不难发现，多个城市春节期间商办成交的惨淡并非突然出现，而是前段行情的延续。
中原集团研究中心监测数据显示，2011年12月，一线城市写字楼市场供求回升，供应量和销售量均达到年内的第二高位，但受价格持续高位及年底投资放缓等因素的影响，写字楼销售价格在当年最后一个月全面下跌。同时，京穗深租金下调，二线城市租金则依然稳中有升。
中原集团研究中心经理季峰认为，12月价格出现调整主要有两方面因素，2011年六大城市写字楼价格全年平均涨幅超过15%，短期面临调整压力；临近年关，国内外经济形势并不明朗，投资者开始放缓投资节奏，写字楼价格相应高位盘整。
与此同时，火热全年的商办土地市场，降温迹象尽显。统计显示，刚刚过去的1月，上海成交经营性地块数仅6幅，其中4幅商办用地全部以底价成交，其中3幅位于闵行莘庄、七宝商务区的楼板价均在6500元/平米左右。而2011年2月莘庄商务区内1幅地块成交楼板价达11129元/平米。同策咨询研究中心分析师许之静认为，房地产信贷紧缩政策，令开发商很难投入大资金购入商办土地。
记者还注意到，商办开发企业的销售策略也在悄然调整。2012年1月份上海174个在售写字楼报价统计数据显示，截至1月31日，上海2012年1月共有27个写字楼项目报价发生变动，报价下调的在售写字楼项目明显多于上涨项目。
目前不少业内人士担忧，商办市场近几年的火爆，是否已悄然面临高峰回落的态势？
吴尧坦言，一些商业地产商日益出现发展的瓶颈。“特别是2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业，至少面临着两个瓶颈。首先是资本，紧缩信贷政策同样影响到商业地产商；其次是人才，商业物业的迅速增加和竞争的加剧，落后的管理团队开始疲于应付。”
不过吴尧认为，市场整体依然会继续向上，尤其是优势大企业，还会对商业地产追加投资，同时被淘汰者将加速出现，这是一个必然过程。
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