[摘要] 刚刚落下帷幕的中央经济工作会议指出，要继续加大保障型住房的投入，同时推进房产税改革试点，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
刚刚落下帷幕的中央经济工作会议指出，要继续加大保障型住房的投入，同时推进房产税改革试点，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
中央加强宏观调控政策的意图一直没有改变。中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。
不过中原地产认为，基于多种原因，预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给，到增加首套房购房者入市的比例，都将减低刚需置业人群的置业难度。
多城市调控目标仍未实现
中房指数系统百城价格指数12月1日公布的100个城市的全样本数据显示，2011年11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，这是连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，房价再回落，也不会回落到2009年3月份的水平。
12月12日，中指研究院发布的《1-11月房地产开发经营数据解读》显示，住宅销售均价已经连续四个月下降，同时累计销售面积和销售额增速均出现放缓。根据中指院的统计，今年1-11月，商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。中房指数系统百城价格指数显示，11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。
销售面积方面，截止11月末，商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，比去年全年增速低0.5个百分点，增幅略小于商品房总体情况；办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长10.1%和17.0%，增速较1-10月均有所缩小。
同时，前11个月商品房销售额为4.9万亿元，同比增长16.0%，增速比1-10月下降2.5个百分点，但增速仍高于销售面积。其中，住宅销售额为4.1万亿元，同比增长13.7%，增速比1-10月下降2.6个百分点，增速低于去年全年0.7个百分点；办公楼和商业营用房销售额均分别增长21.9%和30.3%，增速较1-10月均有所缩小。
对此，报告分析认为，无论从商品房整体还是住宅的情况来看，11月单月销售面积和销售额均延续上月的下降趋势，显示当前房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商加大推盘力度，但供应的增加并未带动成交量的显著上扬，反而明显呈现单月下降趋势。
不过，房价的降幅并不是全面均匀地下降，对于一线城市而言，多时远郊区县房价降幅较快。中指院的报告显示，从区域来看，远郊区县的价格进一步下降，如北京的通州区，住宅成交均价自今年7月开始连续5个月下降，降幅超过20%，具体项目如京贸国际城，其成交均价与年初相比，降幅高达25%。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。有分析人士认为，部分卫星城房价跌幅或达30%-50%。
根据北京中原市场研究部12月6日发布的数据显示，11月北京新建商品住宅成交均价19615元/平米，环比下降3.85%，同比降10.1%，全市均价继2010年7月后再次跌破2万元/平米关口。二手房成交均价为23167元/平方米，环比10月下降1.16% 。无论是北京新建商品住宅的成交价，还是此前北京住建委公布的北京市新建普通住宅成交均价，都初步实现了房价控制“稳中有降”的目标，然而其他省市的调控目标却在年底到来时，基本确定沦为了“空调”。
据中原地产的初步统计，类似中山等难以完成调控目标的城市约有30个，主要分布在东部省份，其中大部分为非限购的三线城市，部分城市价格上涨已经超过10%。
房产税扩大犹如箭在弦上
房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这也是国际上许多国家的通行做法。但从房地产税的组成部分来看，中国与西方国家差别较大，保有环节的低成本与交易环节的转嫁促成了住宅投机投资行为的盛行。因此，房地产税收体制亟待完善，同时，房地产税收体制的升级还有助于短期的房地产调控目标尽早实现，以及中长期的房地产市场建设。
此前，财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时就表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，年底会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。
北京中原地产市场总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准也有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。
中原地产认为，目前已经试点的城市有上海和重庆，房产税可能是后期楼市调控的新方向。限购政策虽然目前来看短期内取消的可能不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制的抑制了需求。但是从长远来看，作为房地产试点的重庆房产税征收范围逐渐扩大。可能会影响到所有非自住房产，这可能标志着后限购时代的调控方向。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给市场带来大量的存量供给。预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。
扩大房产税试点房产税有其必然性。从房地产市场长期健康稳定发展来看，房产税的扩大征收是大势所趋，可以合理引导投资者消费房产。
首先，从时间上来看，房产税在沪渝两地试点即将满一年，其经验教训足以作为其他城市的参考，上海和重庆分属东部和西部城市，两地的样本极具代表性。
其次，从经验上来看，上海和重庆虽然都试点房产税，两地的税率也都依据当地实际情况进行差异征收。不过，重庆率先向存量房开征房产税，而上海在这方面始终没有具体行动。从另一方面来看，上海同时执行了较为严格的限购令，而重庆并没有进行限购。两地的经验既有相似又有不同，适合大范围城市的不同需求。
第三，从房地产调控来看，调控初见成效，多城市房价已经放缓或是停止上涨的脚步，房产税作为房地产市场一项长期稳定的税收，此时进一步推进房产税可以实现房地产市场从调控到常态的平滑过渡，在一定程度上稳定调控成效。
不过，房产税试点征收在扩大化的同时，还有很多问题需要理顺。“法理”就是首先需要跨越的坎，房产税的征收与住宅购买时所支付的部分税收有重复环节，同时，我国尚无一部明确的法规来明令房产税的征收细节，征收范围、征收标准等问题都需要一一解决。
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