光凭退房逼不出房价“拐点”

云南信息报  2011-11-02 11:32

[摘要] 成交萎靡，开发商祭出折扣房，一线城市部分房源大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，“退房潮”成为一个新的关键词。与之相对应的是，业界再度闪现了“拐点”的争执。有说拐点已经确立的，也有认为现在言房价拐点还过早的。

楼市最近很纠结。

成交萎靡，开发商祭出折扣房，一线城市部分房源大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，“退房潮”成为一个新的关键词。与之相对应的是，业界再度闪现了“拐点”的争执。有说拐点已经确立的，也有认为现在言房价拐点还过早的。

以我个人看法，我比较倾向于后一种观点。

所谓拐点，就是趋势确立，板上钉钉。虽然如今开发商的项目开盘卖不出几套，但销售价格并没有出现全面普降的现象。即便一线城市一些项目出现了大幅度折扣优惠，可二三线城市呢？个盘价格的松动，只是局部，距离全方位的价格下降，仍然有距离，换句话说，趋势还未完全确立。

谈退房，谈拐点，自然离不开谈政策调控。个盘价格的松动，源自政策的逼迫。退房潮的涌动，其实也不单单是因为个盘的价格优惠措施，而在于房贷的紧缩，认购了，却贷不到款，这批人群只好选择退房。我相信，大多楼盘这几个月都遇到过这种退房的案例，只不过是数量上或多或少的问题。

把房价放在拐点上面烤的观点，还在于他们搬出了上市房企前三季收入放缓的论据。“截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。”但上市房企现金流与销售价格并不能呈现逻辑上的因果关系，因为房子可以库存的方式进入财务数据。换句话说，我们不能以房企巨头们的净利润下滑而证明房企销售价格在下降，这不是1加1等于2的简单计算。房价肯定有拐点，但至少不是当前，还需要假以时日。

需求和供给上的博弈，本是自由地产生市场价格。而对于中国的房子，确又非纯市场的价格。因为定价机制上，有住建委等部门在后面指点江山，“垂帘”听价。拿不到预售证，开发商的新房就不能卖，职能部门掌握着价格的决定权，开发商申报，职能部门拍板，这是房价出炉的路径。在这样一条路径中，一些二三线城市曾经为了抵制限购政策，悄悄用限价方式保持住了价格不上涨的假象。

仰仗土地财政和楼市兴旺的地方政府，向来就对政策调控有抵制，因为这触动了他们的利益。当前出现楼市拐点的争论，是不是为冀望政策调控松绑而发出的哭声，都很难说，毕竟，“会哭的孩子有奶吃”，这在中国向来就有传统。

我总认为，光凭“退房”是逼不出房价“拐点”的，主要还得依靠房贷政策的持续保持，最终出现全方位的降价，到那时，才可以真正说拐点已确立。