[摘要] 作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。本期嘉宾：百隆房产副总经理郑刚。
背景：2010年，宁波楼市行进地风生水起。初时“破冰起航”，年中“观望度过”，年末“淡季不淡”……这一切，搜房网和广大购房者、和所有房企一起亲历，一起见证。一年将尽，搜房网以超强阵势献礼2010宁波楼市——素有地产奥斯卡之称的“搜房网第七届中国（宁波）房地产网络人气榜”也随即拉开帷幕。品牌榜、楼盘榜、社区榜、事件榜……2010宁波楼市各大风云榜单火热票选。
作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
本期嘉宾：百隆房产副总经理郑刚
【搜房网】：激荡2010，与购房者共同成长。各位搜房网网友大家好，这里是2010年年终高端访谈，今天有幸采访到的是百隆置业的副总经理郑刚，郑总你好。今年百隆诺丁山郡已经交付了，阳光威尼斯作为目前和未来百隆的重点项目，在今年楼市调控的背景下，您觉得操盘阳光威尼斯或者百隆的其他项目会有哪些难点呢，你的解决之道又是怎样的？
【郑总】：其实说到我们最近的两个项目，一个是诺丁山郡，还有一个是宁波市区的东外滩花园，再加上余姚市区的阳光威尼斯。说到难度呢，我认为阳光威尼斯这个项目，到目前为止还没有碰到难度，可能时间也是比较巧，我们这一波开盘时间正好是卡在宏观政策出台之前，宏观政策是在九月底出的，我们是在九月二十日前后开盘，所以说这次在开盘的时候也考虑到了这块政策的因素，因为毕竟是一个豪宅项目，所以在定价和推广策略方面全都考虑到了。这次，我感觉到宏观政策对阳光威尼斯这个项目冲击不是很大，这可能跟它产品类型有关，因为作为豪宅客户，我们接触到余姚客户，因为我们阳光威尼斯主要客户还是在余姚，余姚的这些客户本身具备相当强的经济实力，而且余姚很多客户也不是真正的炒房客，或者说根本没有涉及过炒房这个领域，很多是成功的企业家，他完全是出于自住、改善的出发点。所以，这次宏观调控无论是限购、包括按揭贷款的控制也好，对我们这些客户来讲影响不大。我们大量客户都是一次性付款，甚至有客户一次性买两套，当然这是在限购令之前。我们这个项目一共有116套别墅，到目前为止已经卖了85套，所以整体销售形势不错。
你说的难点，这个项目原来研发这个产品的时候碰到了一个难点，因为毕竟是在这么好的一个地段、这么好的一个位置，如何把它打造成一个高端的别墅产品，这个确实在产品研发阶段和开发阶段所碰到的难点。当初我们考虑到，因为这个项目地段非常好，一线临江，而且离市中心非常近，这么好的一块地怎么样既能够把品质做出来，又能够使豪宅的气度体现出来，在这个方面我们花了不少的精力。最后我们定位是西班牙风格的类独栋产品。作为市区这种别墅来讲，的难点还是它的空间，本身土地面积就不是很大，在这个土地中把别墅做起来其实最难的是如何把花园做出来，因为很多客户很看中你的花园，如果花园不大，或者整个花园没有别墅的感觉，那你就称不上是别墅，顶多是联排的产品或者是原来高端住宅的升级版而已，这样的话就会有很多缺陷。所以这个产品在设计的时候我们就考虑到这一点。
庭院呢，我们在宁波也是首创，采用了多层次的庭院设计。从入户开始首先就进入到了第二层，第二层进去以后就进入两个花园，从入户花园开始以及在第二层的侧花园，这都是室外花园，然后再进入到二层之后又可以下到一楼，一楼之后有一个大花园，又有中庭花园、侧花园，一系列的花园。往上走还有第三层的大平台，在地下还有花园。我们统计了一下，一栋别墅一共造了十个花园，这十个花园确实给人的感觉非常的舒适。似乎每一个房间都能够进入到一个室外的花园，这种产品之前在宁波市从来没有出现过。本身我们这个项目土地面积也不是太宽裕，但是通过我们这样一个精心的营造之后，不仅让客户有耳目一新的感觉，同时也感觉到非常实实在在的、真实的别墅，而且这个别墅是他们之前从来没有享受到过的，不仅花园多，而且层次丰富，采光好，各分析的优点结合在一起，我觉得我们这个别墅在花园营造方面取得非常大的成功。这一点作为城市别墅来讲，是比较难做到的。这就是为什么我们碰到宏观调控，虽然在余姚这样的市场环境下，因为余姚客户本身买房是极为谨慎的，他们对产品的要求特别高，在他们的心目中传统的别墅就应该是大花园、大占地、大面积，当我们这种产品亮相给他们看的时候，从一开始没有看到我们的实景样板区的时候，他们基本上都表示怀疑，你这个地方能造出高端别墅吗，你这样的别墅区能够成为终身住宅吗，最后样板区呈现以后，大量的老板当场下单。所以一开盘就销售得很好，现在销售率也已经有70%多了。在这样的市场环境下，达到这样的销售率，确实我觉得非常的不容易。这是我切身感觉到，一开始有难度，然后通过我们自己的研发，到后来我们自己感觉到变得比较轻松的过程。
另外一个项目就是诺丁山郡。确实在整个开发过程中碰到很多困难，主要是因为这个项目是从07年开始建设的，也就是说07年开始一直到现在，可能近二十年来中国房地产市场波动最剧烈的几年，又经历大涨，又经历几轮宏观调控、政策的打压，又碰到了金融危机，又碰到了大起又碰到了大落，所以在这个环境中确实诺丁山郡生存的非常不容易，但是在这样一个艰难的环境中挺过来了，而且现在活得挺好。在这个过程中，260多套别墅目前的销售也差不多了，也只有十几套的别墅在销售了。所以整个过程是比较艰难的，但现在呈现给业主以后，业主非常的满意。这一点在交付的时候，我有一个切身的感受，当初买这个别墅的很多客户，从宁波过去的客户很多原来是以投资的目的，在09年上半年这一轮刚刚开始上涨的时候，大量的客户来下单，他们都希望在这个项目当中能够盈利，赚取更多的差价，但是等交付以后，我们向每一位业主询问，你要不要二手房出售，可以到我这里挂牌，到目前为止很少，只有个位数的客户提出来说我可以卖掉，但报的价格都很高。这在宁波这么多楼盘里面是非常罕见的，极低的出售概率，都想自己持有。他们觉得这么好的别墅，不应该给别人住，应该留给自己享受，这么好的别墅，以后我想再买到可能需要付出极高的代价，所以很多业主都不想卖。最后这样一个答卷交给我们这些业主，交给我们自己的开发团队的话，我觉得我们公司在这个项目中应该是取得成功的。
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最近我们推出的海德公馆，是在别墅区当中的一栋小户型公寓楼，从外界看来，我也问了很多朋友，他们都不看好这栋楼，以后只有八十套公寓。为什么不看好呢，他们有很多自己的理由：，你这个地方给谁住？这个地方又是在宁波的郊区，又是余姚的郊区，面积又不大，然后价格能定在什么价格，如果跟丈亭当地的房价比较的话，你的价格就很难定，定的太低可能你要亏本，定的太高没有人接受，又不能自作为比较舒服性的住宅，也不是两房一厅，也不是三房一厅的住宅，您就是两房一厅，普通的就是一房一厅的产品，所以他们觉得这个产品要卖出去是非常的不容易，再说这一段时间房市又不好，又是先够政策，是其他的打压，一系列调控的漩涡中，这个时候你想要生存很难，尤其是限购令，因为我们这栋楼是住宅性质的，这么小的一套房我买了以后，就意味着我放弃了一套可以购买的权利了。这个产品后来通过自己团队的研究，当然谢总确实给我蛮大的鼓励，谢总一致认为这个产品一定能卖的好，而且他给了我们很好的一个想法，一个点子，他说这个产品应该可以买给这些企业主，因为在我们诺丁山郡别墅里面可以说一半以上都是自己买公司的，然后又有相当一部分是当地的企业家，当地企业家一方面可以用企业来购买产品，不受限购令的影响，就是合理的回避了国家限购令的政策；另外一个，这些企业在买的过程中，可以买下来之后用于稳定自己的技术骨干或者厂里中高层的人，每套房子面积小，总价也不高，你买一层10套房子总价加起来也就五六百万，但是你可以解决十个技术骨干，或者是中高层人才的居住需求，而且这些人在拿到这个房子钥匙之后会非常的感激你。这一点我自己也是深受启发，后来在实际操作过程中，我们也认真的给企业主算了一笔企业投资这个产品的优点，以及在税收方面的一笔帐，算下来以后，还可以让他合理避税，因为这个作为企业的人才公寓来讲，国家是鼓励的，企业引进人才，让这些人才来居住，可以使宁波留下更多的人才在这里稳定下来，这本身政府也是鼓励的。而且在购买过程中，他又可以合理避税，因为房子买下来以后，固定资产是可以折旧的，每年折旧这部分可以不用交企业所得税，这样算下来之后，减掉他应缴纳的房产税，0.84的房产税，结果他还可以合理避税，这么一听，这些企业主都觉得好象是眼明心亮，结果多企业主都是一层一层的买，到目前为止有好几层都定出去了，而且这些买了房子之后，最近一段时间，诺丁山郡特别热闹，都是来自于他们企业的中层这些人，带着孩子、带着家人来这个项目参观，他们很开心，因为他们突然之间可以住到这么高档的别墅区，他们都非常的感激老板。所以海德公寓目前还在想，还有一部分房源在，应该说也是在宏观调控的漩涡中求得了一线生机这一点很难，可以值得很多业内借鉴。其实限购令并不是一刀切，也有很多潜在的需求是可以挖掘的。所以的路都不可能是死路，总有走得通的路。对我们这个项目非常有信心。
【搜房网】：你刚才提到了一个很好的方式，接下来百隆在余姚或者宁波还有其他的计划吗，包括现有的一些项目接下来的计划。
【郑总】：我们现在在宁波市区主要有两个项目，一个是东外滩花园，东外滩花园大户型基本上销售得差不多了，有一部分小户型我们一直没有做推广，这一部分小户型我们是期望在什么时候爆发呢？明年上半年整个项目交付的时候，我相信会有一波购房潮出现。本身东外滩花园很多品质我们自己感觉到都没有被人发现，这跟我们公司战略有关，我们公司一直是比较低调的做法，产品没有做出来之前都不想大张旗鼓跟别人讲我的东西有多好，但是我们项目工作团队、设计团队以及公司的领导，可以说是全身心的投入到这个项目当中去，谢总是一砖一瓦，每一块花岗石贴上去他都要过问过，这样一个项目打造出来以后，我觉得一定会让所有感兴趣的客户眼明心亮。会所里面做到了室内恒温泳池，以及健身房、瑜珈室、读书室包括其他的活动房，这一系列配套都是一应全局，这在目前宁波高端楼盘里面还是很少出现的，专门为一个项目配套。再加上这个项目整体精装修的品位，以及公共部位的装修我觉得都非常上档次，包括物业管理各方面。
另外一个项目就是财富中心，这也是近两年百隆一个很重要的作品，可以说是宁波市接下来一段时间，我认为是宁波市中心的一个亮点，这栋楼也必将成为宁波市新的地标建筑，因为他在三江口，整个建筑非常独特，像一朵莲花，非常漂亮，含苞欲放的莲花。这栋楼我现在也不想讲太多，明年我们会有一系列的推广，具体时间还没有定。这个项目是接下来两年，宁波市区的一个重要项目。
在余姚重点还是在阳光威尼斯，阳光威尼斯别墅区属于建设阶段，既然这么多客户购买我们的产品，信任百隆房产，当然应该把这个产品做好，就像当年不辜负诺丁山郡业主一样，同样也不会辜负阳光威尼斯高端的客户，一定让他们感受到你买的房子是余姚端的别墅，让他感觉到这个钱花出去是值得的。
另外，阳光威尼斯分为两期，期是别墅，第二期是高层豪宅，这样的产品在宁波也是很少出现的，高层豪宅都是一线江景，建筑外立面采用花岗石干挂，也是将来几年中余姚端的高层住宅，明年重点一个是余姚阳光威尼斯一期别墅区的建设，当然后面还有一部分营销；再加上二期高层的建筑过程以及营销之前的准备工作。这是宁波跟余姚现阶段要做的主要工作。
【搜房网】：百隆的版图还是在慢慢的进行扩张。今年是楼市的调控年，您作为一个操盘手，你觉得百隆在方式方法上会有怎样的应对呢？
【郑总】：其实百隆经历过的宏观调控也好几轮的，从05年经历波的宏观调控，刚好是我们公司开发个项目，小城花园、小城春秋的时候。接下来就是08年包括这一轮，连续几波宏观调控经历过之后，我们也是切身感觉到，好的产品不愁卖。现在整个房地产市场还是处于成长期，这个成长期过程中，当然一方面最简单是价格竞争，谁的价格低谁卖的快。但是真正能立于不败之地长久发展下去的就是品质，只要把品质做好，我认为老百姓也好包括所有的客户，都能感受到，而且他们认可你的品质之后，他们最后也舍得把钱掏出来。成长过程中的房地产市场，价格方面是不可预计的，但是在品质方面我认为还是有很大空间可以做，只要把产品做好，我认为在这个市场当中是不会有问题的。市场总归是在波动的，任何一个市场都在波动，在整个金融危机过程中，不仅仅是房地产行业，其他这些产业，其实有些产业无论金融危机多么强大，无论经济多箫条，市场有多么波动，产品仍然活得挺好，甚至于在一段时间产品的市场更好。因为大量的低端或者是品质不高的产品在市场的大浪淘沙过程中被淘汰掉了。房地产也是这样，在房地产这个行业要立于不败之地必须要创自己的，真正让客户长久的认可你，房产公司这个品牌能够在每位客户中占非常重要的位置，我想无论碰到什么问题都是没有关系的。我觉得房地产企业也是这样，现在仍然是一个大浪淘沙的时机，很多公司都面临着这么一个挑战，只要自己认准了方向，我觉得就没有问题，百隆房产应该是认准方向的。
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【搜房网】：回过头来看2010年房地产市场，如果让你用几个关键词来概括今年，你会选哪几个？
【郑总】：你是说宁波吗？
【搜房网】：宁波，都可以。
【郑总】：关键词现在讲得很多，讲得的就是调控，因为没有一年像今年这样调控政策这么频繁，又是大起又是大落，又是一波接一波，再加上整个宏观经济的变化，我想调控这个关键词应该是比较符合目前这个市场，无论是宏观经济调控还是房地产调控，还是我们每个购房者心态的调控，调控应该是首当其冲的。
第二个应该是双轨制吧，中国房地产目前已经进入了双轨制，这其实也是几年前很多房地产业内、专家所呼吁的，商品房和保障房应该走两条路，商品房这个市场永远都不可或缺，不可能把它磨灭掉，不可能回到计划经济，毕竟有很多需求买房的人，财富需要去兑现。保障房必须要保障很多买不起房的低收入的老百姓，保障房是国家应该大力去做的事，通过富人的钱来调剂买不起房的这些老百姓，这是国家稳定的重要基石。作为一个市场经济国家来讲，商品房肯定要长久的生存下去。这两条路走下去的话，可能在短暂的时间内，近几年内一下子要出现根本性的扭转是比较困难的，但是我认为，这个药我认为是良药，但这个良药属于中药，不是西药，不是说今天你说保障性房要建一千万套，马上就能见效，马上低收入着就能解决住房问题的，没那么快；商品房的价格一下子就被抑制住了？也不可能。但是我认为，通过五年甚至于十年更长的周期，中国房地产市场一定会进入一个比较正常的轨道。
还有一个关键词可能是宁波的，就是房价的坚挺。无论多少次的调控，宁波的房地产市场，大起的时候宁波涨的很厉害，在严厉的打击下宁波的房价一致是比较坚挺的，并没有出现大落，就算在08年下半年也没有大落，只不过是一部分打折而已。所以宁波的房地产市场还是比较健康的。另外房地产市场供应量还是显得有一些不足，这也是导致宁波无论怎么调都调不下去的重要原因。当然宁波老百姓确实有钱，这么快的经济发展，毕竟也会在房地产这个领域中把价值体现出来，因为经济增长这么快，基础设施投入这么快，在房地产价格当中体现也是非常重要的。所以我认为，宁波的房地产市场还是比较坚挺的。我想到关键词主要这是三个。其他有很多，让我感觉比较深的就是这三个关键词。
【搜房网】：您对明年房地产的预判呢？
【郑总】：现在也有人说明年会调得很厉害，市场会急剧下滑，政策会一波接受一般波的出台；另外有人说，一旦调控政策放松的话，市场会有新一轮的暴涨。我自己认为这两种出现的可能性都不是很大，我觉得房地产市场从目前中国的政治体制来讲，房地产市场还是在国家的掌控之中，反过来讲，国家也不希望你暴跌，也不希望你暴涨。限购令在明年一年中，就算继续执行下去，就算有新的税收政策出来，都不足以把房地产市场打死，也不会出现大跌。为什么呢？我谈谈个人的几点看法：，本身这个政策是带有区域性的，限购令政策目前为止主要是对一些房价快速上涨的城市，还没有覆盖到所有的城市。比如说宁波、温州覆盖了，杭州覆盖了，台州就没有覆盖，绍兴就没有覆盖，很多其他省会城市没有覆盖，这就说明国家并没有搞一刀切，而是希望增长过快的地区，房价能得到一定的抑制，并不是说希望你直接下去。另外很多限购令是由地方政府出台，国家是给你一个大的框子，那些地方你自己认为涨得过快了，你就自己出台限购令，因为他对地方政府也有相关的一些考核，所以地方政府也希望当地的房价能相对平稳一点，所以限购令政策其实还是掌握在当地政府手里的，既然是这样，从目前来看，地方政府不希望自己的市场出现大跌，这个市场大跌是多方不利的事情，购房者不利，政府不利，它又何必这么做呢？！既然是这样，首先我觉得大跌的可能性可以排除掉。另外，整个外围经济来讲，确实也非常严峻，现在中国也是经受考验，大量的热钱从国外流入进来，中国是属于高利息的地区，国外相对利息比较低，中国在国内是属于通货膨胀，所以货币政策方面是相对紧缩，虽然说宏观调控的调子没有说紧缩，但其实跟去年比起来是收缩的。外围有一些货币政策应该是宽松的政策，势必货币财富会流入中国。既然流入到中国，到目前为止投资的主要两个方向就是股票和房市，国家出台限购令之后，很好的遏制住了外来资金涉足房地产，就不会出现暴涨。反过来讲，它不会暴涨，就是大量的资金进来，我已经限制住了，一方面外商投资，如果通过外币来投资的话受到一定限制；另一方面，老外我也不让你买房子，就算你钻空子也只能买一套。毕竟资金就像水一样，他要流过来，流到洼地，流到他想流过去的地方，你想挖掘阻止住是不可能的。这么多资金流入，它会用各种各样的方式流入到房地产。比如说企业购买房地产，你没有限购令呀，内资企业可以购买的。但内资企业可能跟外资也有合资呀，或者外围资金会带动一部分内资的这块资金。所以我觉得，到最后，这些资金在推动中国房地产方面也会起到比较大的作用，不可能说一点都不受影响。房地产市场仍然是外围资金投资的一个主要方面，至少是希望投资的一个方面。
【搜房网】：非常感谢您接受我们的采访。最后对今年或者是明年的楼市或者是搜房网说一些寄语。
【郑总】：对楼市我个人也是希望房地产不要大起大落。祝明年的房地产楼市不要大涨也不要大跌，希望更多的人能够买得起住房。祝搜房网在纽交所上市的股票越升越高，能够成为中国乃至世界有名的房地产网络企业。
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