[摘要] 截至10月26日,共有49家A股房地产公司发布了三季报。统计数据显示,在今年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下,房地产开发企业仍“不差钱”。
来源：东方早报 截至10月26日,共有49家A股房地产公司发布了三季报。统计数据显示,在今年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下,房地产开发企业仍“不差钱”。
值得关注的是,截至今年三季度末,七成房企的经营性现金流出现了负数,而上市房企的“存货”依然居高不下。这就意味着,若成交量继续下滑,房地产企业的资金链或陷危局。
上市房企“不差钱”
截至三季度末,49家上市公司的负债总额达到5865.9383亿元,比2009年同期的3826.66亿元大幅增长了53.3%。
其中,负债总额超过100亿元的公司有15家,分别是万科(000002,股吧)A1385.98亿元、保利地产(600048,股吧)1079.51亿元、金地集团(600383,股吧)473.7亿元、招商地产(000024,股吧)338.83亿元、滨江集团(002244,股吧)229.86亿元、新湖中宝(600208,股吧)199.7亿元、中华企业(600675,股吧)169.34亿元;宁波富达(600724,股吧)、华发股份(600325,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)和上实发展(600748,股吧)的负债均介于100亿元至150亿元间。
庆幸的是,没有一家房企的资产负债率超过100%,49家公司的平均负债率为63%。其中,天津松江(600225,股吧)资产负债率,为91.43%;顺发恒业(000631,股吧)为83.7%;中润投资(000506,股吧)、滨江集团(002244,股吧)、宁波富达(600724,股吧)的资产负债率也在80%以上。
分析人士称,事实上,上市房企的负债率仍可以说是大大偏低的。因为上市房企的融资渠道较非上市房企更多。据相关媒体报道,目前非上市房企的负债率大都超70%。
上市房企“不缺钱”可以从另一个数据得到佐证:截至今年三季度末,49家房地产开发类上市公司的货币资金均为正值。
“招宝万金”房企四龙头手中握有的资金均超过了108.88亿元。其中,万科(000002,股吧)A（000002）的现金流最为充沛,其货币资金达到了315.4345亿元,远远超过了保利地产(600048,股吧)（600048）、金地集团(600383,股吧)（600383）和招商地产(000024,股吧)（000024）各握有逾100亿元。
不过,从现金充裕角度看,金宇车城(000803,股吧)（000702）、多伦股份(600696,股吧)（600696）和*ST海鸟需要投资者引起警惕。这三家公司的货币资金均少于700万元,*ST海鸟的货币资金更是只有267.7万元。
经营性现金流七成为负
虽然上市房企的现金存量暂时无虞,但49家公司中却有35家企业前三季度的经营活动现金流净额为负。与2009年前三季度的数据对比来看,只有12家上市房企的经营性现金流同比是增长的。
经营性现金流量这项会计指标,是上市公司盈利真实水平的“试金石”,能考量上市公司的经营能力和支付能力。如果一家上市公司盈利指标不错,但经营性现金流量不足,则说明该公司的账面盈利很可能躺在应收账款上。如果该应收账款不能及时收回而变成坏账,则会影响到公司的偿债能力和利润分配,进而影响公司正常运营。
统计显示,在49家房企中,大公司的经营性现金流全部为负,拥有正值的公司悉数为二三线地产公司。其中,华发股份(600325,股吧)（600325）的经营性现金流净额为27.5455亿元,远超过了排在第二位的中弘地产(000979,股吧)（000979）的10亿元。此外,广汇股份(600256,股吧)（600256）的经营性现金流也较充裕,为6.3532亿元;卧龙地产(600173,股吧)（600173）、深鸿基（00040）、万通地产(600246,股吧)（600246）、广宇集团(002133,股吧)（002133）、天房发展(600322,股吧)（600322）、天宝基建（000965）、深长城（000042）、中润投资(000506,股吧)（000506）、滨江集团（002244）的现金回收状况也比较良好,经营性现金流净额都超过了2亿元。
而保利地产（600048）今年前三季度的经营性现金流净额让人诧异,至三季度末,经营性现金流净额负值高达261.0763亿元;相比2009年同期,大幅下降了600%,为所有上市房企中经营性现金流净额的一家公司。
作为高度扩张的房地产公司,经营性现金流净额出现负数属于正常情况。“但如果有一家公司出现突然下降,就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。”一房地产分析师说道,对房地产企业来说,今年前三季度经营性现金流突然下降,主要是销售方面出现了较大问题。
事实上,今年以来房屋成交量萎缩得比较明显,这对房地产公司来说影响巨大,正是房企现金流快速下降的主要原因。
房子不能及时销售,而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出,因此在销售下降的情况下,房企现金流不可避免地出现下降。
一资深行业分析师告诉早报记者,可以用“盈利现金比率”（即经营活动净现金流/净利润）来检验上市公司利润的真实性。“其大小直接反映了公司自身获得现金的能力,被称为每股的‘含金量’。该比率大于1才是好的。”
统计后可见,深鸿基（000040）的盈利现金比率,达到了9.3,其次是华发股份,达到8.76;广宇集团(002133,股吧)、天房发展(600322,股吧)、卧龙地产(600173,股吧)、天保基建(000965,股吧)的盈利现金比率在2以上;高于1的还有中润投资、深长城、万通地产(600246,股吧)和广汇股份(600256,股吧)。
万科存货
然而,处于土地价格飞涨的时代（至少目前为止该状况仍未有变化）,经营性现金流为正不一定就代表这家房地产公司成长性好。因为相比于货币现金,“在地价猛升的阶段性趋势中,拥有更多的土地才能拥有更好的盈利表现。”
存货是房地产开发企业最重要的资产,通常占去资产总额的绝大部分,其中,在建开发产品和开发产品是最重要的存货。
根据Wind统计显示,49家上市房企的存货达到5000亿元,比今年年中的4626.65亿元又有了增长。
如果按照100万元一套房产估算,仅这49家房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家,根据所有房企今年中报的囤货数据7736亿元计算,预计今年三季度所有房地产上市企业的屯房量不会低于年中。
根据资料,万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元,保利地产实现签约金额413.96亿元,按照简单的年化计算,万科与保利地产的销售金额952亿元和551亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算,要卖完这些囤货,万科需要1.3年,保利需要1.85年。
而房地产调控政策还在继续加紧收缩,央行从今年10月20日起将存贷款基准利率上调了25个基点。“在长期调控尚未有停歇迹象的情况下,预计房地产商为了保证销量,四季度至明年初,降价促销将会此起彼伏。”一分析师说道。而另一个分析师甚至表示,即便是降价促销也未必能增大销量,“因为新建住宅集中放量要到明年。预计四季度中国房地产市场量价齐跌应是大概率事件。”而这很可能将冲击整个行业的资金周转。
这时,手握大量现金的房企日子或将有更多温饱保障。
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