前言：6月14日下午两点，由搜房网主办的地产沙龙——“宁波别墅市场发展趋势研讨会”，在宁波开元大酒店隆重举行。宁波合生创展总经理戴江东、副总经理任朝辉；宁波雅戈尔置业总建筑师郑雷、宁兴房产营销部经理鲍致远、宁波奥克斯置业总经理助理高峰、百隆房产总经理助理郑刚、宁波双赢房产总经理郑国强、宁波通程投资总经理陈宏伟、海普不动产总经理王晓云、宁波融炬房产总经理陈鹰、宁波恒元置业楼总、宁波容创副总经理姚春永、宁波泰丰置业企划经理陈钢梁、美克美家宁波店店长刘峰、宁波市汉文设计工作室总经理万宏伟以及《宁波日报》、《宁波晚报》、《东南商报》、《现代金报》、《鄞州日报》、楼市报道《品牌》杂志等媒体人共同参与了此次研讨会。
研讨会成功举办，大家对宁波别墅的发展历程及前景展望、别墅的定位、产品设计及营销创新之路、宁波别墅客户消费需求特点及趋势各抒已见。
郑雷：宁波别墅品质、内在精神与价值应该寻求更大突破
雅戈尔置业有限公司总建筑师郑雷
很荣幸今天受搜房网的邀请，和大家坐在一起交流，我是次参加这种会，可能说的不好。我的工作在公司内部来讲可能是在产品这一块，我就大概谈一下，宁波别墅市场这一块，无论是成熟度还是发展都经历了一段时间，我听说07年是宁波的别墅年，谈到这一块，我想说的是什么呢？我想谈一下别墅的产品和精神、价值这么一个话题。为什么说这个话题呢？我觉得也是跟市场的发展有一定必然关系。[天价拿地 雅戈尔创造宁波新“地王”]
作为别墅产品发展到现今，很多人在提别墅是一种什么样的物业形态，从建筑学专业领域来讲，我是这么看待这个问题的。应该来说，从目前我们提的别墅概念大多是从西方演绎过来，针对别墅从目前或者是从整个传统发展过程中，应该是一个在民居基础上加上一种意识形态的演绎所产生的一种高端物业类型。对现实产品分析过程中，有的是一个很简单的物业类型，比如海南“蓝亚湾五号”，功能上表现形式很多已 越了民居的演绎，屋顶是宫殿的，结合了江南独有的类型，很多空间是通透的，木结构的，通风效果非常的好。第二个项目是目前可能更多一些比如说上海的万科项目，这个项目看过以后，西方文化很强烈，现在的现状很多从开发商这一块，很喜欢在整个项目开发过程中，直接从意识形态的角度来引入产品的开发或者是产品的定位，为什么这么讲呢？目前国内缺乏一种长时间发展过程中，他喜欢照搬国外成熟居住区或者是海岸生活、小镇生活，带有一种自然环境，又有很深厚的人文底蕴的结合，所以我觉得别墅的发展，应该来说是一种意识形态方式更强烈一点。
而且在整个需求过程当中，别墅的使用者或者是最终的业主，或者是中间过程，开发商这种中间业主来说，也是从这种模块或者蓝本当中寻找一种针对别墅开发的生活模式。除了意识形态以外，也是生活模式的一种凝聚沉淀。除了室内室外空间、私人环境、景观、人文、服务、物业管理基本上都达到了西方蓝本的再现，再现也是通过具体的设计手法，建筑的形式，变得适合人类更高要求的需求。现在引入大多数别墅产品都想每一个房间都一种休闲功能、储藏功能。这是我从别墅来源的感受，或者市场中对客户的需求，比较认可的一种建筑或者是别墅的一种理解。
第二个关于别墅创作的升华。这个理念主要是刚才一个题目，就是别墅精神价值。创作在这里就更加复杂一点，细节之后可以根据具体的操盘手或者操盘过程中的几个团队来进行细节，团队是开发商，第二是销售团队、第三个是设计单位，针对这种别墅产品在演化过程甚至在是否决定开发别墅产品的过程当中，就有了与开发普通物业不一样的心态。别墅的用地当中，今天谈的话题有一些政策的东西，我觉得在拿地过程中肯定不会像拿一般城市发展用地，肯定考虑他的自然条件，是否有山有水，没有的话是否可以人工造景或者是借景。还有就是整个营销场所，这里挖掘也是非常非常有深度，基本上是上下五千年都挖出来。这是必然要考虑的因素，你在某一个地方做某一类型的产品，肯定跟你相应的地理文化、自然环境有一个非常好的融合。比如说在苏州盖一个法兰克福类的产品可能会引来很多的非议，争议比较多是在故宫前面放一个玻璃球，之类这种东西也是从意识形态角度来考虑我们建筑与人文、自然环境交接的东西。
从开发商运作整个项目过程当中，我觉得对项目形象定位肯定也是，像的话题，满世界去找一个适合这个人文地理的模块，一个是适合当地的消费习惯，融合当地的文化习惯，还有目标客户在这个城市发展过程当中再现出来的需求，内心的意识形态的要求，宁波房地产行业也是爆发性的增长，像客户的需求不会像北京一样，四合院觉得好、舒适，户不户之间的交流好！宁波人觉得气势大，彰显我的身份，很富裕，物质生活很丰富了，我觉得可能有这种阶段性的需求。这方面开发商很会研究这些客户的心态。
然后经过设计单位通过一些物质性手段，比如空间的划分、材料选择、室内空间怎么样做，最后定一个立面，也是意识形态来决定产品内在和外在的需求。
第三是针对销售团队，销售团队从专业角度里考虑，可能从人文价值、地理价值、核心价值，卖点、提炼上也是在意识形态指导之下，能够把这种思路挖掘的非常的深刻。最后把这种情景感受再现在客户的面前。意识形态既出发点也是龟缩。
接下来是市场的评定，我觉得最终还是离不开市场的认可或者是它的价值，整个别墅最终来讲应该是精神和价值量方面的融合，或者也是矛盾的一个点。应该说价值从资源的占有、意识形态需求、在整个项目开发过程当中它会在最后一个环节上，在销售上淋漓尽致表现出来。
目前很多开发商拿地之后，或者是受政策的影响，如果把政策这个话题撇开的话，同样一块地，同样一个区域，都会采取不一样的意识形态，我觉得有一个比较好的例子，我在跟朋友沟通的时候，就提出这样一个话题，针对整个市场，或者是区域市场，整个调查下来发现，主流产品，或者是主流需求产品是一个独栋别墅的开发，现在卖的很好，口碑营造也很不错，但他发现，如果做独栋产品有可能因为前面有量的积累，可能在市场饱和度上，供应量上可能会打一定折扣。但反过来考虑，如果在这里针对消费群体来讲，我可能会定位联排别墅，或者是叠拼别墅，这都是见仁见智的问题。考虑到这一块就是意识形态跟市场有一个很大冲突，有一部分开发商可能会考虑我再这样一个土地价格上，在这么一个市场需求横向价值比较上，有可能我在这里会出其不意，做一个超级豪华的产品，就是升华于别墅上的庄园类型，为什么这么定位呢？我觉得有一定道理，就是在一定用地价格基础上的如果你做联排别墅，你在后面增值过程中会给市场空间受到限制。如果反过来讲，同样在五十万地价用三亩地做一个类型八百平方米豪宅的话，有可能在目前投入成本上只有三百万、四百万基础上，再过五年会到一千万，甚至是1500万，整个市场对整个别墅产品意识形态的评定和矛盾的过程当中，关键还是一个最重要的意识形态当中的个体表现，就是政策法规的影响。这一块的影响，应该对产品设计本身，从技术层面来讲没有什么问题，但对市场来讲会产生尖锐的斗争。我在这里就不多讲了。
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